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??近期，武漢城建集團(tuán)旗下“云棲湖岸”項(xiàng)目被曝要求業(yè)主簽署“軍令狀”參與賣房，引發(fā)市場關(guān)注。這一做法突破了傳統(tǒng)的營銷代理模式，也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，部分項(xiàng)目在面臨國資考核與流動性壓力時(shí)，采取的“非常規(guī)”自救手段。這并非單純的營銷噱頭，而是暴露了開發(fā)商資金鏈緊張、去庫存壓力巨大的現(xiàn)實(shí)。同時(shí)，在已入住的小區(qū)中推進(jìn)部分房源轉(zhuǎn)為保租房項(xiàng)目，也引發(fā)了社區(qū)管理層面的混亂。

??一、事件背景與核心機(jī)制

??該事件的特殊性在于，開發(fā)商將傳統(tǒng)的“渠道分銷”壓力直接轉(zhuǎn)嫁到了已購房的業(yè)主身上。根據(jù)流傳的書面通知及溝通會記錄，具體情況如下：

??這一模式在網(wǎng)友看來頗顯“奇葩”。表面上是“以老帶新”，實(shí)則是采用“軍令狀”式的強(qiáng)綁定考核，本質(zhì)上是開發(fā)商利用業(yè)主對“租售混居”的排斥心理，將項(xiàng)目滯銷的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給他們。

??二、價(jià)格倒掛：數(shù)據(jù)背后的去庫存壓力

??觸發(fā)此次極端營銷事件的直接導(dǎo)火索，是區(qū)域市場價(jià)格的劇烈波動。本項(xiàng)目于2022年9月首開，備案價(jià)高達(dá)23,520元/平方米，曾創(chuàng)下經(jīng)開區(qū)新高。然而，目前強(qiáng)制業(yè)主執(zhí)行的銷售均價(jià)僅為13,500元/平方米。這背后真正反映的，是去庫存壓力不斷加劇的問題。

??13,500元/平方米的售價(jià)，已極其接近樓面價(jià)（10,135元/平方米）與建安成本（約3,000-4,000元/平方米）之和所構(gòu)成的盈虧平衡點(diǎn)。這意味著，開發(fā)商已難以通過正常渠道在不虧損的前提下實(shí)現(xiàn)去化，被迫采取“保本拋售”策略。而對早期業(yè)主而言，這一價(jià)格也意味著，其持有的資產(chǎn)在較短時(shí)間內(nèi)已出現(xiàn)大幅折價(jià)。

??三、角色異化：從“高端圈層”到“編外銷售”

??該事件暴露出業(yè)主權(quán)益的脆弱性。開發(fā)商以“若未完成目標(biāo)則改為長租公寓”作為談判籌碼，同時(shí)利用業(yè)主對混居模式的抵觸心理，變相設(shè)定條件，直接破壞了社區(qū)原有的居住生態(tài)環(huán)境。

??這種策略將開發(fā)商自身項(xiàng)目經(jīng)營的壓力，轉(zhuǎn)化成了業(yè)主與潛在購房者之間的矛盾。一旦業(yè)主接受“軍令狀”，便承擔(dān)起本應(yīng)由開發(fā)商營銷團(tuán)隊(duì)完成的去庫存任務(wù)。值得關(guān)注的是，即便業(yè)主成功完成80套房源的去化，其身份本質(zhì)上也沒有獲得銷售傭金（或遠(yuǎn)低于市場渠道費(fèi)），所換來的僅僅是保住自家社區(qū)“純住宅”的居住屬性。由此可見，業(yè)主在整個(gè)過程中處于相對弱勢的地位。此外，即便該模式短期內(nèi)可能帶來一定成交，長期來看也會對開發(fā)商的品牌信譽(yù)造成較大影響。更重要的是，將嚴(yán)重干擾小區(qū)正常的居住生活與秩序。

??四、合規(guī)性分析

??從當(dāng)前“收購庫存商品房用作保障房”的政策視角來看，有必要對此類模式的合規(guī)性進(jìn)行深入分析。開發(fā)商將未售房源“名義出售”給旗下安居公司、改作保障性租賃住房（保租房）運(yùn)營，同時(shí)在業(yè)主出現(xiàn)抵觸時(shí)，將銷售壓力轉(zhuǎn)嫁給他們。這一模式背后折射出的核心問題是：開發(fā)商、業(yè)主、政府三方之間的權(quán)責(zé)邊界尚不清晰。這也促使我們思考，在去庫存與收購存量商品房做保障房的制度框架下，如何有效防范出現(xiàn)反常甚至灰色操作。

??從政策導(dǎo)向上看，國家及地方政府鼓勵(lì)收購存量商品房用作保障性租賃住房，這一方向本身并無不妥。武漢市近年來也在大力推進(jìn)相關(guān)工作，有力促進(jìn)去庫存和保障房系列工作。問題的關(guān)鍵在于：開發(fā)商采取何種方式實(shí)現(xiàn)“售轉(zhuǎn)租”、是否提前告知業(yè)主、是否履行規(guī)劃變更程序。

??1、問題本質(zhì)分析

??此類問題的本質(zhì)在于，開發(fā)商將已入住小區(qū)的住宅樓整棟改造為集中式長租公寓，實(shí)質(zhì)上改變了物業(yè)的使用性質(zhì)和社區(qū)居住密度，但并未取得公寓建設(shè)規(guī)劃許可證，也未就用途變更征得利害關(guān)系業(yè)主的同意。在這種操作下，無論業(yè)主是否配合，開發(fā)商都能獲得正向結(jié)果（要么收回房款，要么轉(zhuǎn)為租金收入），而業(yè)主在兩種結(jié)果中均處于被動接受的地位，居住品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值雙雙受損。從商業(yè)倫理看，這種風(fēng)險(xiǎn)與收益的分配方式明顯缺乏公平性——開發(fā)商將改造成本和社區(qū)矛盾轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，自身卻穩(wěn)賺不賠，這正是業(yè)主質(zhì)疑的核心所在。

??2、制度層面存在缺失

??當(dāng)前制度對住宅樓整體轉(zhuǎn)為長租公寓的規(guī)劃用途變更，缺乏明確的審批路徑和利害關(guān)系人同意機(jī)制。開發(fā)商往往以“業(yè)主包銷”或“房本未變”為由繞過合規(guī)程序，而業(yè)主的知情權(quán)、同意權(quán)、補(bǔ)償請求權(quán)缺乏制度保障。社區(qū)公共資源（車位、電梯、綠化、安保）因人口密度增加而被攤薄，卻缺少相應(yīng)的補(bǔ)償機(jī)制。這導(dǎo)致已入住小區(qū)的改造項(xiàng)目容易產(chǎn)生糾紛，客觀上助長了政策工具的濫用嫌疑，因此亟需強(qiáng)化制度規(guī)范，建立更順暢的流程。

??3、實(shí)踐層面存在困境

??對于尚未入住的小區(qū)，此類模式推進(jìn)相對容易；但對于已有業(yè)主入住的小區(qū)，強(qiáng)制改造其中幾棟樓，必須從業(yè)主立場重新審視。業(yè)主質(zhì)疑房屋規(guī)劃用途被擅自變更、社區(qū)品質(zhì)無形降級，而開發(fā)商采取強(qiáng)硬操作或以“業(yè)主包銷”為理由，均欠妥當(dāng)。實(shí)踐中，這種硬性改造容易引發(fā)集體抵制、訴訟甚至社會矛盾，說明已入住小區(qū)的改造不能簡單套用未入住小區(qū)的模式，必須有新的思路。

??4、政策層面值得反思

??從住房發(fā)展來看，通過收購存量房源增加租賃供給，最終目的是解決居住問題。但如果這一過程犧牲了現(xiàn)有業(yè)主的居住品質(zhì)，本身就比較荒謬。政策工具一旦被濫用——打著“盤活存量”“增加租賃住房”的旗號，實(shí)際將改造成本與社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主——反而會造成新的不公。因此，增加租賃供給不應(yīng)以降低現(xiàn)有業(yè)主的生活質(zhì)量為代價(jià)，否則就背離了“住有所居和住有優(yōu)居”的初衷。

??5、改進(jìn)方向應(yīng)多管齊下

??在法律層面，應(yīng)明確住宅樓整體轉(zhuǎn)為長租公寓屬于“用途重大變更”，必須取得規(guī)劃許可證及利害關(guān)系業(yè)主的同意；在程序?qū)用?，建立業(yè)主表決、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、公示異議期等閉環(huán)流程，確保業(yè)主從被動接受轉(zhuǎn)為主動協(xié)商；在分配層面，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因密度提升帶來的公共資源補(bǔ)償成本（如增設(shè)電梯、增加停車位、改善安防等），而不能讓現(xiàn)有業(yè)主承擔(dān)居住品質(zhì)下降的后果；在監(jiān)督層面，街道、社區(qū)、物業(yè)、業(yè)主代表應(yīng)共同參與改造方案評審，防止開發(fā)商單方面推行。只有從業(yè)主立場重構(gòu)制度邏輯，才能避免“犧牲現(xiàn)有業(yè)主品質(zhì)來增加租賃供給”的荒謬局面。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)