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??近年來，各地圍繞防范化解房地產項目交付風險、加快構建房地產發(fā)展新模式，持續(xù)推動現(xiàn)房銷售與預售制度等相關改革探索。在推進商品房預售制度改革的過程中，提高預售標準，特別是工程形象進度標準，已成為一項重要的中間環(huán)節(jié)。從實踐看，若一步到位推行現(xiàn)房銷售，部分房企可能難以適應。因此，更為循序漸進的路徑是逐步提高預售門檻，各地也正沿著這一方向不斷推進。這構成了現(xiàn)房銷售推進過程中的一個核心邏輯——真正實現(xiàn)現(xiàn)房銷售，需要經歷這樣一個逐步過渡的階段。

??在此背景下，2024年至2026年間，全國多個城市陸續(xù)出臺了多項提高商品房預售許可工程形象進度的政策，這些政策成為本輪預售制度改革和現(xiàn)房制度改革的核心抓手。本報告對2024年以來各地預售形象進度標準提升政策進行全面梳理，以更好理解后續(xù)的改革方向。

??一、提高預售形象進度標準與現(xiàn)房制度的關系和異同

??提高預售形象進度標準，本質上是在保留預售資金效率的同時壓縮其風險敞口，使預售的功能與特征大幅靠近現(xiàn)房銷售，但并未完全消除“期房”屬性。兩者呈現(xiàn)漸進式替代關系，而非割裂對立。

??二、2024-2026年各城市預售形象進度標準提升情況

??從2024年至2026年全國部分城市商品房預售形象進度標準的提升情況來看，各地政策呈現(xiàn)出三個主要特征：標準明顯提高、執(zhí)行分步推進、與企業(yè)信用掛鉤。整體趨勢上，政策正從傳統(tǒng)的“出地面若干層”，逐步向“主體結構封頂”乃至“外立面完工”等準現(xiàn)房標準過渡，此舉顯著縮短了購房者的等待周期，也有助于降低期房交付風險。與此同時，部分地區(qū)通過分階段遞進提高標準，或實施差異化信用管理，有效避免了市場出現(xiàn)短期劇烈沖擊。上述特征表明，當前政策正以漸進、靈活的方式，推動預售制度向更透明、更安全的方向發(fā)展，從而為后續(xù)穩(wěn)步推進現(xiàn)房銷售積累條件。

??三、各地預售形象進度標準提升的創(chuàng)新做法

??以下基于相關案例，梳理了各地在提升商品房預售形象進度標準方面的創(chuàng)新做法匯總表，重點突出不同地區(qū)的亮點與差異化舉措，以更好發(fā)揮示范效應。

??以宜昌為例，其做法體現(xiàn)了“漸進式改革”的典型思路。通過設定明確的時間表與階段性目標（每半年增加1/6層），既向社會和房企釋放了預售門檻將持續(xù)提高的清晰信號，又為市場留出了充足的適應與調整期。這種“軟著陸”式的政策設計，有效避免了因標準驟然大幅提升可能引發(fā)的供應斷層或企業(yè)資金鏈緊張問題。其核心啟示在于：預售制度改革不必追求一步到位的“封頂”或“現(xiàn)房銷售”，而是可以通過量化動態(tài)調節(jié)機制，在風險防控與市場平穩(wěn)運行之間尋求平衡。這為其他希望提高預售門檻但又顧慮短期沖擊較大的城市，提供了一條可復制、可預期的政策路徑。

??四、建議

??當前，現(xiàn)房銷售模式確實是各方關注的焦點。但在理解和推進這一模式時，關鍵還是要緊扣“預售形象進度標準”這一核心內容。如果脫離這一標準直接談現(xiàn)房銷售，跨越幅度過大，現(xiàn)實條件也尚不成熟。因此，各地應立足當前市場形勢，綜合考量企業(yè)資金狀況、購房者權益保護等多方面因素，審慎推進。

??總體來看，后續(xù)應以“提高預售形象進度標準”作為中短期主線，以“現(xiàn)房銷售”作為長期方向和目標。通過建立分階段、分企業(yè)、分城市的彈性機制，在平衡企業(yè)資金壓力與購房者消費權益的過程中，穩(wěn)步推動現(xiàn)房模式走穩(wěn)走實，真正助力房地產發(fā)展新模式的構建。

上海易居房地產研究院副院長 嚴躍進