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??一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。準(zhǔn)確把握其市場(chǎng)周期運(yùn)行，尤其是當(dāng)前所處階段，對(duì)于深入理解市場(chǎng)運(yùn)行狀況至關(guān)重要，同時(shí)對(duì)下半年全國(guó)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作也具有重要指導(dǎo)意義。本報(bào)告圍繞四個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)展開(kāi)分析。

??一、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅

??一線(xiàn)城市的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)，自2016年四季度起已明顯收窄，并延續(xù)至2026年，整體波動(dòng)幅度較小。這一變化，從階段來(lái)看，前期主要與“房住不炒”及較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策相關(guān)；而后期則與房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化、市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整密切相關(guān)。

??從曲線(xiàn)走勢(shì)看，2023年8月起，該指數(shù)開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)，此后雖一度有所改善，但整體仍處于負(fù)區(qū)間。真正拐點(diǎn)出現(xiàn)在2025年11月，曲線(xiàn)出現(xiàn)回升，并于2026年2月實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。不過(guò)，當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)一步上行的空間較為有限，至少6月份的數(shù)據(jù)已顯現(xiàn)出漲幅收窄的跡象。因此可以理解為，各類(lèi)既有政策確實(shí)帶來(lái)了一定的增量需求，但其可持續(xù)性仍顯不足，尚需進(jìn)一步提振。

??二、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅

??同比指標(biāo)受環(huán)比指標(biāo)影響，由于環(huán)比波動(dòng)幅度較小，同比數(shù)據(jù)也維持在較窄區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。從數(shù)據(jù)來(lái)看，隨著環(huán)比指標(biāo)的調(diào)整，同比數(shù)據(jù)自2023年12月起轉(zhuǎn)負(fù)，目前已連續(xù)31個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，屬于非常深度的調(diào)整過(guò)程，調(diào)整時(shí)長(zhǎng)超過(guò)歷史其他降溫周期。雖然近三個(gè)月有所改善，但始終未能轉(zhuǎn)正?？陀^而言，真正反映樓市周期走向的仍是同比指標(biāo)，因?yàn)榄h(huán)比數(shù)據(jù)單月波動(dòng)存在一定偶然性。從這個(gè)角度看，樓市目前仍需持續(xù)發(fā)力。

??三、二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅

??從整個(gè)二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，其整體走勢(shì)與新房基本一致。自2017年左右起，價(jià)格漲幅明顯收窄。期間也曾出現(xiàn)一些特殊波動(dòng)，例如2020年，當(dāng)時(shí)整體數(shù)據(jù)出現(xiàn)較為明顯的拉升，這與“房荒”現(xiàn)象密切相關(guān)，大量購(gòu)房需求集中釋放，即資金加速流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2024年四季度，由于購(gòu)房政策有所放松，例如上海允許繳納1年社保即可購(gòu)房，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極。但總體來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期處于下行通道，且跌幅持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)。2025年底起，數(shù)據(jù)雖由負(fù)轉(zhuǎn)正，但目前增幅仍較為有限。這表明增量需求正在減弱，市場(chǎng)依然面臨以?xún)r(jià)換量的過(guò)程。

??四、二手住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅

??一線(xiàn)城市二手住宅同比漲幅數(shù)據(jù)目前仍處于負(fù)區(qū)間，已連續(xù)37個(gè)月呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。盡管實(shí)際二手房交易表現(xiàn)尚可，但成交主要集中在性?xún)r(jià)比相對(duì)較高的房源。從房東售房的實(shí)操層面來(lái)看，多數(shù)房源仍需降價(jià)出售，尚未形成止跌或普漲的趨勢(shì)。雖然個(gè)別房源掛牌價(jià)上漲約20萬(wàn)元，但此類(lèi)情況占比不大，當(dāng)前主要問(wèn)題仍集中在掛牌量相對(duì)偏多。從數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房?jī)r(jià)格仍處于進(jìn)一步調(diào)整的過(guò)程中，市場(chǎng)各方參與者對(duì)此應(yīng)保持一定預(yù)期和心理準(zhǔn)備。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)