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??政策環(huán)境：穩(wěn)定寬松

??1. 中央層面：制度框架加速定型，政策信號密集落地

??2026年第二季度，中央房地產(chǎn)政策延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭、精準(zhǔn)施策”的核心導(dǎo)向，政策重心進(jìn)一步向“促發(fā)展、提品質(zhì)、轉(zhuǎn)模式”傾斜。二季度作為“十五五”規(guī)劃開局的政策錨定期，中央政治局會議確立“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”新基調(diào)，圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、盤活城市存量、完善住房保障、推進(jìn)公共服務(wù)均等化構(gòu)建完整支撐體系。具體來看：

??中央政治局會議確立“努力穩(wěn)定”新基調(diào)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。4月28日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，明確提出“要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。城市更新戰(zhàn)略地位提升，成為防風(fēng)險、穩(wěn)樓市、惠民生的核心抓手。5月22日，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，這是首部國家級城市更新專項規(guī)劃。規(guī)劃明確了“十五五”時期城市更新的主要量化目標(biāo)，其中改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間），新開工改造老舊小區(qū)約11.5萬個，更新改造老舊街區(qū)廠區(qū)約1500個。規(guī)劃明確了六大方向、23項重點(diǎn)任務(wù)及14項重大工程，強(qiáng)調(diào)推動從“增量開發(fā)”向“存量運(yùn)營+品質(zhì)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。在資金保障方面，2026年中央預(yù)算內(nèi)投資安排970億元、超長期特別國債1600億元用于城市更新，合計2570億元。6月，財政部、住建部公示2026年中央財政支持實(shí)施城市更新行動的15個城市名單，東部地區(qū)每個城市補(bǔ)助總額不超過8億元，中部不超過10億元，西部不超過12億元。

??穩(wěn)地產(chǎn)上升為宏觀戰(zhàn)略問題。6月18日，《求是》雜志發(fā)表評論員文章《以更大力度提振消費(fèi)》，將房地產(chǎn)市場深度調(diào)整導(dǎo)致的居民“家底變薄”列為抑制消費(fèi)的核心因素之一，提出“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價格下跌對消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋”。穩(wěn)定房地產(chǎn)從行業(yè)問題上升為關(guān)乎居民財富安全和社會消費(fèi)信心的宏觀戰(zhàn)略問題。

??公積金制度全面優(yōu)化。 6月5日，住建部發(fā)布《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》，向社會公開征求意見。主要修訂內(nèi)容包括：將自住住房裝修、支付物業(yè)費(fèi)納入可提取住房公積金的情形，增加經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的其他住房消費(fèi)情形作為兜底條款，進(jìn)一步提高資金使用效率；明確靈活就業(yè)人員可自愿繳存，擴(kuò)大了住房公積金制度惠及群體；推動互認(rèn)互貸范圍拓展，加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)；強(qiáng)化風(fēng)險管理，防范騙提騙貸。

??公共服務(wù)均等化政策持續(xù)加碼。4月22日，共青團(tuán)中央等15部門發(fā)文深化青年發(fā)展型城市建設(shè)，支持建設(shè)宿舍型、小戶型青年公寓，推動存量低效用地再開發(fā)。5月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實(shí)施意見》，從住房保障、公共服務(wù)、用地配置等方面為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提供配套支撐。明確推動更多城市將穩(wěn)定就業(yè)居住的未落戶常住人口家庭納入公租房保障范圍，穩(wěn)步推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。 

??2. 地方層面：政策節(jié)奏顯著加快，一線城市推出突破性舉措

??根據(jù)中房研協(xié)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2026年第二季度，地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控172條，其中寬松性政策160條，中性政策5條，緊縮性政策7條。二季度地方政策節(jié)奏顯著加快，4月達(dá)到上半年峰值（75條），5—6月重心轉(zhuǎn)向落地執(zhí)行。

??政策內(nèi)容上，主要涉及優(yōu)化住房公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼、推進(jìn)住房“以舊換新”、支持“好房子”建設(shè)、推進(jìn)房票安置、完善收購存量商品房用于保障房措施等。公積金政策成為“最大抓手”，覆蓋提額、降首付、擴(kuò)提取、代際互助、商轉(zhuǎn)公等全鏈條。二季度，一線城市推出突破性舉措，進(jìn)一步強(qiáng)化了地方政策寬松預(yù)期：深圳優(yōu)化限購政策，允許符合條件的非戶籍家庭在特定區(qū)域增購1套商品住房；廣州大幅提高公積金貸款上限至單人100萬元、雙人200萬元，推出“賣舊買新”專項補(bǔ)貼（最高3萬元），優(yōu)化房票安置政策并探索“一二手聯(lián)動”。

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??房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)

??1. 供求：各項指標(biāo)規(guī)模持續(xù)收縮、銷售庫存結(jié)構(gòu)性分化

??2026年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處于調(diào)整磨底階段，呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)分化特征。季度內(nèi)開發(fā)投資累計同比跌幅持續(xù)走深，創(chuàng)下近一年新低；房屋新開工跌幅持續(xù)逐月擴(kuò)大，竣工跌幅較上季度略有收窄；商品房市場呈現(xiàn)量價走勢分化格局，銷售面積跌幅擴(kuò)大、銷售額跌幅收窄；樓市庫存去化提速、結(jié)構(gòu)分化。

??投資：跌幅逐月擴(kuò)大。2026年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資38074億元，同比減少18.0%，為近一年最低點(diǎn)，跌幅較上季度末擴(kuò)大6.8個百分點(diǎn)，季度內(nèi)同比跌幅逐月擴(kuò)大。其中，住宅投資29300億元，減少17.8%，占總投資比重為77.0%。從地區(qū)來看，東北地區(qū)投資跌幅高于其他區(qū)域，同比減少31.7%，西部地區(qū)跌幅相對最小，同比減少15.3%，東部和中部地區(qū)跌幅接近全國整體水平；開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)集中在東部地區(qū)，占總投資比重的59.7%。二季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資20354億元，較上季度增長14.9%，同比減少23.9%。

??開工：規(guī)模持續(xù)收縮。2026年上半年全國房屋新開工面積23239萬平方米，同比減少23.4%，跌幅較上季度末擴(kuò)大3.1個百分點(diǎn)，季度內(nèi)同比跌幅逐月擴(kuò)大。竣工面積17221萬平方米，同比減少23.7%，季度內(nèi)同比跌幅先縮小再微闊，總體較上季度末收窄1.3個百分點(diǎn)。二季度，新開工面積12866萬平方米，較上季度增長24.0%，同比減少25.9%；竣工面積7432萬平方米，較上季度減少24.1%，同比減少21.8%。

??銷售：量價走勢分化。2026年上半年全國商品房銷售面積40140萬平方米，同比減少11.6%，商品房銷售額37945億元，減少13.6%，兩項指標(biāo)同比跌幅走勢分化，分別較上季度末擴(kuò)大1.2個和收窄3.1個百分點(diǎn)。商品住宅銷售跌幅高于全國整體水平，但修復(fù)情況好于其他物業(yè)，兩項指標(biāo)跌幅分別較上季度末收窄0.7和4.8個百分點(diǎn)。各區(qū)域銷售面積及金額均同比下降，東北部地區(qū)兩項指標(biāo)跌幅最大，分別減少21.2%和24.3%；東西兩地區(qū)跌幅水平接近全國，中部地區(qū)跌幅略低于全國。

??二季度，商品房銷售面積20615萬平方米，較上季度增長5.6%，同比減少14.0%；銷售金額20683億元，較上季度增長19.8%，同比減少11.8%，高價房源成交占比提升對銷售金額形成一定支撐。

??庫存：去化提速，結(jié)構(gòu)分化?。2026年6月末，商品房待售面積76315萬平方米，同比下降0.9%，已連續(xù)4個月下降；其中待售3年以下面積56167萬平方米，下降3.5%，跌幅較上季度末擴(kuò)大1.7個百分點(diǎn)。住宅待售面積40865萬平方米，回落至去年同期規(guī)模；辦公樓待售面積5209萬平方米，同比增長1.1%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積13544萬平方米，同比減少5.5%。

??2. 價格：新房邊際改善，二手房承壓

??新房：價格環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)增加，同比跌幅略有收窄。4—6月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為14座、16座、20座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.19%、-0.20%和-0.15%。4—6月房價同比上漲的城市數(shù)量分別為5座、3座、3座，同比算數(shù)平均值分別為-3.65%、-3.64%、-3.54%。

??二手房：環(huán)比平均跌幅走弱，同比跌幅逐步收窄。4—6月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為12座、10座、9座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.23%，-0.26%，-0.32%。4—6月，價格同比上漲城市數(shù)量均為0座，同比算數(shù)平均值分別為-6.16%，-5.93%，-5.64%。

??3. 城市：商品住宅成交規(guī)模同比微降，多城市消化周期增長

??二季度，監(jiān)測30座[1]重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積3186.43萬平方米，較上季度增加45.6%，較去年同期減少1.9%。具體城市看，成都、天津、廣州成交量相對領(lǐng)先，超過200萬平方米，成交面積前十的還有武漢、西安、杭州、青島、北京、上海、深圳，面積在143萬—192萬平方米之間。

??6月末，監(jiān)測的30座重點(diǎn)城市中，成都商品住宅庫存高于其他城市，為2359萬平方米，合肥庫存面積最小，為210萬平方米。與去年相比，9座城市庫存增加，東莞、深圳漲幅居前，分別為19.0%和14.2%；21座城市庫存減少，長春、鄭州去化相對明顯，同比分別減少28.1%和26.0%。消化周期上，3座城市低于18個月，杭州、合肥去化周期低于一年；24座城市在18—36個月之間；3座城市在36個月以上。與去年同期相比，25座城市消化周期增長，5座城市消化周期縮短。

??土地市場方面，二季度監(jiān)測的30座重點(diǎn)城市土地成交面積1214.98萬平方米，較上季度增加30.6%，同比減少38.8%。南京、杭州、重慶土地成交面積領(lǐng)先其他城市，在122萬—127萬平方米之間，其次成都、濟(jì)南、北京等6座城市在51萬—93萬平方米之間，成交規(guī)模前十的還有寧波，近50萬平方米。30座重點(diǎn)城市土地成交總金額2512.99億元，較上季度增加77.8%，同比減少24.1%。杭州以450.22億元領(lǐng)先其他城市，其次北京、上海、深圳在288—373億元之間，成都、南京近152億元，成交金額前十的城市還有蘇州、西安、廈門、重慶，在68—100億元之間。

??4. 企業(yè)：銷售、投資、融資規(guī)模持續(xù)收縮

??業(yè)績：規(guī)模持續(xù)下降。2026年上半年，銷售規(guī)?？壳暗?00家典型房企操盤銷售面積6905.6萬平方米，同比減少17.3%，操盤銷售金額14219.1億元，同比減少14.0%。上半年千億企業(yè)僅三家，分別是中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤置地。

??投資：總量全面收縮。2026年上半年，100家典型樣本企業(yè)拿地總量全面收縮，貨值、金額、建面分別為7359億元、3710億元、3854萬平方米，同比分別下降37%、35%和25%，處于近五年低位。與2022年上半年相比，投資規(guī)模降幅超50%；在政府“控量提質(zhì)”及行業(yè)底部修復(fù)的背景下，行業(yè)拿地能力與意愿顯著弱化。

??融資：規(guī)模處于低位。上半年，重點(diǎn)房企累計融資總額約為1409.81億元，同比減少31%。盡管二季度融資額環(huán)比增長30%至797.64億元，但同比仍減少32%，整體融資規(guī)模處于近年來的低位。上半年重點(diǎn)房企整體新增債券類融資成本為3.17%，境內(nèi)債券融資成本較2025年全年回升了0.14個百分點(diǎn)至2.63%，整體仍處于歷史較低水平，境外債券融資成本為8.58%，較一季度有所下降。

??到位資金：跌幅持續(xù)擴(kuò)大。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金40233億元，同比下降20.2%，季度內(nèi)同比跌幅逐月擴(kuò)大，較上季度末擴(kuò)大2.9個百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預(yù)收款12442億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。二季度企業(yè)到位資金19709億元，較上季度減少4.0%，同比減少22.6%。

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??當(dāng)前產(chǎn)業(yè)存在的問題

??1. 市場端：弱復(fù)蘇下的嚴(yán)重分化與持續(xù)的去庫存壓力

??盡管二季度出現(xiàn)企穩(wěn)信號，但復(fù)蘇動能主要集中在一線城市和少數(shù)核心二線城市。2026年6月，70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市僅20個，雖為近一年新高，但同時也意味著超過七成的城市房價仍未止跌。一線城市已連續(xù)多月環(huán)比上漲，而大量三線城市（如北海、瀘州同比下跌超6%）價格仍深度調(diào)整，同比跌幅普遍在4%以上。這種分化格局導(dǎo)致全國市場難以形成統(tǒng)一的復(fù)蘇預(yù)期。價格與城市分化極端顯著，市場底部支撐仍不牢固。上半年全國新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降11.6%和13.6%，但整體需求仍處于低位。商品房待售面積連續(xù)同比回落，但考慮到銷售速度，部分三四線城市的庫存去化周期依然處于歷史高位，去庫存壓力是制約市場健康發(fā)展的關(guān)鍵。

??2. 居民收入預(yù)期與購房信心修復(fù)緩慢

??宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，居民對未來收入的預(yù)期仍偏謹(jǐn)慎，加之前期部分房價調(diào)整帶來的資產(chǎn)縮水效應(yīng)，導(dǎo)致購房決策更加理性甚至延遲，預(yù)防性儲蓄傾向上升，制約了住房消費(fèi)的釋放。居民購房信心的根本修復(fù)，取決于三個變量的同步改善：就業(yè)與收入增長預(yù)期明朗化、資產(chǎn)價格止跌企穩(wěn)形成共識、以及社會保障體系進(jìn)一步健全。短期看，市場仍將處于“弱修復(fù)”狀態(tài)，核心城市改善型需求可能率先回暖，但全面復(fù)蘇需等待經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力增強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)自身也需加快向“好房子”和“存量運(yùn)營”轉(zhuǎn)型，通過產(chǎn)品力提升和風(fēng)險出清來重建與居民之間的信任。居民收入預(yù)期與購房信心的緩慢修復(fù)，本質(zhì)上是宏觀經(jīng)濟(jì)周期、資產(chǎn)價格調(diào)整與社會心理迭代共同作用的結(jié)果。政策需要從“救項目”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)預(yù)期、增收入、強(qiáng)保障”的系統(tǒng)性工程，這是一場需要耐心與精準(zhǔn)力的持久戰(zhàn)。

??3. 政策升級背景下城市更新落地難點(diǎn)：存量盤活梗阻與財政資金約束

??二季度關(guān)于城市更新政策密集出臺，戰(zhàn)略地位從“經(jīng)濟(jì)抓手”升級為“防風(fēng)險關(guān)鍵抓手”。其核心路徑包括：扎實(shí)推進(jìn)城中村改造、老舊小區(qū)改造，以及收購存量商品房用作保障性住房。盡管政策體系日趨完善，但部分環(huán)節(jié)仍存在挑戰(zhàn)與不確定性：一是存量盤活的核心瓶頸，收購存量商品房轉(zhuǎn)為保障房的模式，其成功關(guān)鍵在于收儲定價機(jī)制能否在政府、開發(fā)商、業(yè)主之間找到平衡點(diǎn)，以及收購的房源能否精準(zhǔn)匹配新市民、青年人的實(shí)際居住需求（如區(qū)位、戶型、配套）。若處理不當(dāng)，可能僅將庫存從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至政府，未能真正激活市場流動性和滿足保障需求。二是地方財政的持續(xù)壓力：房地產(chǎn)市場深度調(diào)整導(dǎo)致土地出讓收入大幅縮水，直接影響地方可用于城市更新、配套建設(shè)的資金。雖然中央安排了資金支持并拓寬了專項債用途，但地方財政的可持續(xù)性仍是政策全面落地的重要約束。

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??2026年三季度房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判

??1．督導(dǎo)制度落地，著力穩(wěn)市場預(yù)期。三季度房地產(chǎn)政策的核心導(dǎo)向?qū)⑹峭苿由习肽甏_立的“制度性”政策框架加速落地與效能釋放。中央層面以督導(dǎo)制度落地，提供資金與政策工具保障，強(qiáng)力推動存量商品房收儲機(jī)制落地見效，進(jìn)一步細(xì)化收購環(huán)節(jié)的稅收減免政策，降低地方執(zhí)行成本；信貸環(huán)境保持寬松穩(wěn)定。地方層面，不同能級城市針對自身市場的核心矛盾進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，進(jìn)一步優(yōu)化以舊換新、房票安置等措施，公積金改革持續(xù)深化，存量房收儲規(guī)模加大；更多城市出臺“好房子”建設(shè)導(dǎo)則，在土地出讓環(huán)節(jié)嵌入品質(zhì)要求，引導(dǎo)房企供給側(cè)改革；隨著《城市更新“十五五”規(guī)劃》出臺及首批中央財政支持城市名單落地，三季度城市更新將進(jìn)入項目集中啟動和資金撥付的關(guān)鍵期，形成實(shí)物工作量。

??2．行業(yè)持續(xù)處于筑底弱修復(fù)階段，分化仍是主線。三季度銷售端邊際改善有望延續(xù)，行情結(jié)構(gòu)性分化為主，一線、強(qiáng)二線核心改善項目、穩(wěn)健央國企銷售韌性持續(xù)占優(yōu)，全國整體銷售反彈的彈性有限。供給側(cè)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”主基調(diào)不變，新開工面積同比降幅遠(yuǎn)大于銷售，疊加到位資金的大幅下降，開發(fā)企業(yè)投資策略全面保守，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將低位運(yùn)行。價格端結(jié)構(gòu)性修復(fù)為主，一二線核心城市城市新房、二手房價格保持韌性，三四線城市主要依賴存量收儲和補(bǔ)貼政策實(shí)現(xiàn)“以價換量”，房價止跌企穩(wěn)仍需時間。土地市場方面，地方政府供應(yīng)持續(xù)“縮量提質(zhì)”，熱點(diǎn)城市核心板塊維持高溢價成交， 隨著成交結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，整體樓面均價維持穩(wěn)中有升態(tài)勢。

??3．企業(yè)聚焦核心城市，強(qiáng)化銷售回款。三季度，“核心城市率先修復(fù)、低能級城市持續(xù)承壓”的結(jié)構(gòu)性分化確定，房企將聚焦核心城市與改善產(chǎn)品，銷售回款仍是現(xiàn)金流主要來源，銷售資源將向這些“確定性”高的項目傾斜。投資拿地方面，央國企依托低成本融資、政企協(xié)同等優(yōu)勢，持續(xù)在核心城市補(bǔ)倉優(yōu)質(zhì)改善地塊；民企受高融資成本、現(xiàn)金流約束，短期內(nèi)難以大規(guī)模重返土地市場；城投平臺在三四線城市的托底拿地角色仍將持續(xù)。隨著投資布局收縮和項目開發(fā)節(jié)奏放緩，房企組織架構(gòu)更趨扁平與精準(zhǔn)。行業(yè)將加速向少數(shù)聚焦主業(yè)、財務(wù)安全、產(chǎn)品優(yōu)秀的優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

??[1]注：具體城市范圍詳見重點(diǎn)城市市場運(yùn)行報告。

??附：2026年上半年主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)

??1、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

??2、房地產(chǎn)主要指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)

??3、中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜