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??從北京政策調(diào)整內(nèi)容來(lái)看，沿用“存量?jī)?yōu)化、精準(zhǔn)疏通”的路徑，從購(gòu)房門(mén)檻、代際傳承、公積金額度三個(gè)方面定向施策。

??把中央和地方政策放在一起看，我們更想聊聊背后釋放出一個(gè)極具風(fēng)向標(biāo)意義的信號(hào)：政策的空窗期已至。

??當(dāng)前的樓市已告別政策刺激驅(qū)動(dòng)，迎來(lái)由市場(chǎng)供需主導(dǎo)的修復(fù)行情。

??政策空窗期并非完全沒(méi)有政策出臺(tái)，而是全國(guó)層面不會(huì)有重磅政策出臺(tái)。

??中央政治局會(huì)議首次將房地產(chǎn)納入到了在“安全屏障”范疇，這代表房地產(chǎn)被嵌入更宏觀的金融系統(tǒng)性安全框架。對(duì)比4月中央政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，730中央政治局會(huì)議表述已簡(jiǎn)化為“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

??也就是說(shuō)，下半年不要期待房地產(chǎn)市場(chǎng)政策還有“大招”。尤其是市場(chǎng)傳聞的房貸貼息這類強(qiáng)刺激工具，短期落地的可能性非常低。

??中央層面的核心政策只有兩個(gè)：城市更新和好房子。

??今年以來(lái)，實(shí)操層面的政策明顯下沉，地方層面的政策并不少。北京樓市新政發(fā)布也進(jìn)一步體現(xiàn)出穩(wěn)市場(chǎng)政策仍在持續(xù)加碼落地，從政策內(nèi)容來(lái)看，地方施策邏輯也在發(fā)生變化。

??據(jù)普睿研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2026年以來(lái)全國(guó)各類穩(wěn)樓市政策累計(jì)發(fā)布已達(dá)到620次，其中公積金優(yōu)化、城市更新、安居保障三類舉措出臺(tái)頻次位居前列。

??其中，公積金政策優(yōu)化仍是核心。截至8月9日200個(gè)省市累計(jì)出臺(tái)公積金相關(guān)政策已達(dá)到328次，出臺(tái)頻次占比已達(dá)到36%，也就是公積金政策工具已占了政策的絕大部分比重，是地方穩(wěn)定購(gòu)房需求、引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的核心抓手。且從一線城市政策效果來(lái)看，公積金加杠桿對(duì)新房的撬動(dòng)可能強(qiáng)于限購(gòu)松綁本身。

??排在第二位的是城市更新政策。截至8月9日，今年以來(lái)地方出臺(tái)城市更新政策頻次達(dá)到132次，出臺(tái)頻次占比為15%。

??另外，保障安居政策頻次占比為12%，緊接著的是好房子和購(gòu)房補(bǔ)貼及稅費(fèi)優(yōu)惠政策頻次占比均為11%。

??將地方政策內(nèi)容結(jié)合起來(lái)看，政策重心已脫離短期的“樓市托舉”，而是轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期的“穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)、優(yōu)存量、提品質(zhì)”。

??為什么說(shuō)政策進(jìn)入了空窗期？背后有三個(gè)方面的原因。

??從政策本身來(lái)看，歷經(jīng)過(guò)去兩年多輪政策寬松，降首付、降利率、一線四限優(yōu)化等傳統(tǒng)需求端工具已基本釋放，地方更多是政策微調(diào)優(yōu)化，并非強(qiáng)刺激。同時(shí)，當(dāng)前政策工具調(diào)整空間有限，再加上政策拉動(dòng)效果正在邊際減弱，這是政策進(jìn)入空窗期的一大現(xiàn)實(shí)因素。

??以北京為例，在8月7日新政發(fā)布之前，早在2025年12月北京已進(jìn)行過(guò)一輪限購(gòu)松綁。兩輪調(diào)整后，北京的常規(guī)工具余量已明顯收窄——年限已降至1年的下限、利率已于2025年12月完成首套二套并軌、二孩家庭多購(gòu)1套亦已落地，后續(xù)政策的邊際空間比首輪小得多。

??從需求端的刺激來(lái)看，它面對(duì)的是被首輪政策篩選過(guò)的剩余需求，絕對(duì)彈性弱于首輪。

??把時(shí)間拉長(zhǎng)來(lái)看，自2025年12月北京放松限購(gòu)以來(lái)，上海和深圳分別在今年2月和4月跟進(jìn)。但政策效果高度一致：對(duì)二手房市場(chǎng)有支撐，對(duì)新房的傳導(dǎo)則略顯不足。

??2026年上半年，北京二手房網(wǎng)簽10.75萬(wàn)套、上海14.7萬(wàn)套、深圳3.5萬(wàn)套，北京與深圳均創(chuàng)近五年新高，上海僅低于2021年同期641套；三城二手房累計(jì)同比分別增11%、13%、6%，全部為正。

??新房累計(jì)成交同比則仍處于負(fù)增長(zhǎng)通道，上半年北京新房累計(jì)同比降7%、上海降17%、深圳降16%。說(shuō)明“四限”放松釋放的主要是存量房的置換與流轉(zhuǎn)需求，而非增量購(gòu)買(mǎi)力。

??政策工具還在，但同樣的政策力度，能夠撬動(dòng)的市場(chǎng)彈性已經(jīng)大不如前。

??更深層的原因，來(lái)自居民端需求邏輯的轉(zhuǎn)變。

??居民住房貸款余額自2022年達(dá)到階段性高點(diǎn)后已連續(xù)四年下行，至2026年上半年個(gè)人住房貸款余額36.29萬(wàn)億元，同比下降3.8%；2021年以來(lái)居民中長(zhǎng)期貸款每月新增金額大幅減少，去年以來(lái)多數(shù)月份新增額為負(fù)。即便房貸利率持續(xù)走低至3%左右，居民整體依舊在主動(dòng)降杠桿。剛需迫于居住需求不得不使用信貸杠桿，但不少改善置換群體對(duì)加杠桿更為審慎，更多選擇等量甚至降總價(jià)置換。

??事實(shí)上，政策能解決的是“資格”與“杠桿”兩個(gè)約束，解決不了“收入預(yù)期”與“房?jī)r(jià)預(yù)期”兩個(gè)基本面變量。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策只是必要條件，而非充分條件。

??一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)基本面呈現(xiàn)出自我修復(fù)的特征。

??前7月重點(diǎn)18個(gè)城市一二手房成交總量與去年同期基本持平，且總量位于近三年高位，二手房累計(jì)成交同比增長(zhǎng)4%，成為市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基本盤(pán)。從房?jī)r(jià)來(lái)看，上半年有21個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌的城市數(shù)量已連續(xù)4個(gè)月不低于10個(gè)。同時(shí)土地投資收縮帶動(dòng)前7月新房供應(yīng)同比下滑23%，供應(yīng)收縮正在調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需關(guān)系。

??這一輪底部確認(rèn)，是價(jià)格調(diào)整、真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力釋放以及供給收縮共同作用的結(jié)果，并非依靠單純的政策刺激。

??早在今年年初“丁祖昱評(píng)樓市”年度發(fā)布會(huì)上我們判斷，2026年底部確認(rèn)首先需要政策的確定性，政策沒(méi)有“大招”，如今政策的確定性已至。

??政策空窗期到來(lái)，意味著市場(chǎng)告別全國(guó)性強(qiáng)刺激的舊模式，政策短期內(nèi)能夠帶動(dòng)前期積壓的需求釋放，但行情能走多遠(yuǎn)，最終取決于居民購(gòu)買(mǎi)力、供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及市場(chǎng)預(yù)期的改善。當(dāng)前市場(chǎng)修復(fù)的核心已經(jīng)切換為供需結(jié)構(gòu)調(diào)整下的真實(shí)居住需求釋放。

??未來(lái)樓市已沒(méi)有全面刺激，對(duì)行業(yè)參與者而言，要拋棄等待大政策、大行情的慣性思維，讀懂客群分化，打磨質(zhì)價(jià)比，抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。