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??本月樓市政策聚焦

??中央定調(diào)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，三、四線城市供需兩側(cè)支持性政策持續(xù)加碼

??2025年10月，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，黨的二十屆四中全會定調(diào)推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，并審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，為未來五年房地產(chǎn)發(fā)展指明了具體方向，主要包括清理住房消費(fèi)不合理限制性措施、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度等。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策34條。其中，寬松性政策29條、中性政策1條、緊縮性政策4條。三、四線城市成為本月房地產(chǎn)政策調(diào)整主體，核心措施聚焦發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵“房票”安置、鼓勵住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持等，政策力度及市場影響力較前兩個月明顯減弱。本期報告主要對10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??中央政策：清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??10月資金面整體偏松，各期限資金利率中樞回落。公開市場操作方面，全月OMO實現(xiàn)凈回籠5953億元，買斷式逆回購實現(xiàn)凈投放4000億元，MLF續(xù)作9000億元、凈投放2000億元，國庫定存凈回籠300億元。資金利率方面，DR001、DR007運(yùn)行中樞環(huán)比分別下行5bp、4bp至1.34%、1.46%。LPR方面，1年期、5年期以上LPR分別維持3%、3.5%。

??在房地產(chǎn)方面，黨的二十屆四中全會提出“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，為未來五年房地產(chǎn)發(fā)展指明了具體方向，主要內(nèi)容包括：清理住房消費(fèi)不合理限制性措施；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度；優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；因城施策增加改善性住房供給；建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度等。

??地方政策：三、四線城市供需兩側(cè)支持性政策持續(xù)加碼

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??(1)住房保障政策

??3.緊縮性政策

??(1)市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??地方政策出臺數(shù)量環(huán)比小幅增加，政策力度及市場影響力總體減弱

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2025年10月，地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策33條。其中，寬松性政策28條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵住房“以舊換新”、鼓勵“房票”安置、加大住房公積金政策支持力度等；中性政策1條，內(nèi)容主要涉及保障性住房籌建管理；緊縮性政策4條，內(nèi)容主要涉及規(guī)范住宅專項維修資金交存、規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等。總的來看，本月地方政策出臺數(shù)量較上月小幅增加，但政策力度及市場影響力減弱，以三、四線城市為調(diào)整主體，以發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵“房票”安置、加大住房公積金政策支持等為主要手段。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵住房“以舊換新”、鼓勵房票安置等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購房補(bǔ)貼、鼓勵住房“以舊換新”、鼓勵“房票安置”、支持“好房子”建設(shè)等。典型代表如：唐山發(fā)布促進(jìn)商品房“以舊換新”工作方案，提出給予符合規(guī)定的納稅人住房“以舊換新”退稅優(yōu)惠、開展租賃“以舊換新”住房就學(xué)試點(diǎn)工作、支持住房公積金支付新房首付款并上調(diào)最高貸款額度等；陽江鼓勵在城市更新和集體土地房屋征收補(bǔ)償工作中推行房票安置方式，調(diào)降多個工程節(jié)點(diǎn)商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度留存比例；婁底允許分期繳納土地出讓款，引導(dǎo)房企采取現(xiàn)房銷售模式，鼓勵在城市更新、城中村改造等征地拆遷工作中實行房票安置模式，對符合條件的群體購買首套中心城區(qū)新建商品房發(fā)放契稅補(bǔ)貼等；武漢市經(jīng)開區(qū)加大剛需購房補(bǔ)貼力度，鼓勵定向團(tuán)購，并階段性延長多項房地產(chǎn)支持性政策實施期限；北京給予符合條件的住房租賃企業(yè)降低增值稅征收稅率優(yōu)惠等。此外，昆明、婁底、?？?、廣州、陽江等多地發(fā)布“好房子”建設(shè)指引或優(yōu)化住房建設(shè)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)，鼓勵品質(zhì)化住房建設(shè)。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持支付購房首付款、放寬住房公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、放寬住房公積金提取限制等。典型代表有：合肥優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，借款人家庭在全國范圍內(nèi)首次住房公積金貸款已結(jié)清，且購房地?zé)o房，申請住房公積金貸款執(zhí)行首套房政策；南京將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至80萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度維持100萬元；紹興將雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至130萬元，支持老舊小區(qū)更新改造提取公積金賬戶余額；吉林將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至70萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至90萬元，貸款期限在不超過30年前提下，可延長至法定退休年齡后5年；威海將購房提取對象范圍放寬至房屋所有權(quán)人及配偶、雙方父母、子女等。

??人口人才政策核心舉措聚焦放開落戶限制、發(fā)放人才安居補(bǔ)貼等

??人口人才政策主要聚焦放開落戶限制、發(fā)放人才安居補(bǔ)貼等。典型代表有：廈門提出全面放寬集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)落戶條件，逐步放寬思明區(qū)、湖里區(qū)落戶條件，深入實施“青鷺英才優(yōu)培行動”，對引進(jìn)人才給予30萬元安家補(bǔ)貼，直接認(rèn)定本市高層次C類人才享受各類保障；東莞發(fā)布“莞愛人才”服務(wù)保障實施辦法，A類、B類、C類、D類人才中符合特定條件的人才可申領(lǐng)購房補(bǔ)貼，稅前標(biāo)準(zhǔn)為A類最高500萬元、B類最高300萬元、C類最高150萬元、D類最高80萬元，分5年等額發(fā)放等。

??住房保障政策主要涉及保障性住房籌建管理等

??中性政策主要涉及保障性住房籌建管理等。典型代表有：洛陽發(fā)布收購存量房用作保障性住房工作實施方案，要求收購用作配售型保障性住房的，嚴(yán)格以同地段配售型保障性住房重置價格為參考上限；收購用作配租型保障性住房的，由收購主體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法依規(guī)協(xié)商確定公平合理收購價格，也可由第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后確定收購價格等，并提出構(gòu)建“1+2+N”保障性住房政策體系等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及規(guī)范住宅專項維修資金交存、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等

??緊縮性政策主要涉及規(guī)范住宅專項維修資金交存、規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為等。典型代表有：福州進(jìn)一步規(guī)范住宅專項維修資金交存工作，明確開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗收方案報備后5個工作日內(nèi)，向市住宅專項維修資金中心申請開立小區(qū)維修資金賬戶，未按規(guī)定交存的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人；長沙發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)及電梯安全使用規(guī)范經(jīng)營指引，明確物業(yè)費(fèi)根據(jù)房屋性質(zhì)分為兩種定價方式，一是實行政府指導(dǎo)價，二是實行市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)費(fèi)自房屋交付之日起的次月開始向業(yè)主收??；拉薩進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案、從業(yè)人員培訓(xùn)考核、房源信息發(fā)布規(guī)范、服務(wù)項目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示等多方面作出具體要求。

??2024年至今

??中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

??10月重要事項復(fù)盤

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??10月26日，國務(wù)院在十四屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議上作關(guān)于金融工作情況的報告提出，下一步，落實落細(xì)適度寬松的貨幣政策，為鞏固拓展經(jīng)濟(jì)回升向好勢頭營造適宜的貨幣金融環(huán)境，執(zhí)行好各項已出臺貨幣政策措施，持續(xù)釋放政策效能，研究儲備新的政策舉措等。短期流動性方面，據(jù)中信證券研究測算，結(jié)合政府債發(fā)行假設(shè)，以及其他流動性影響因素走勢，預(yù)計11月流動性缺口可能縮窄至千億附近，考慮到央行近期恢復(fù)國債買賣，預(yù)計年底寬貨幣呵護(hù)流動性態(tài)度仍然明確，11月資金利率大概率維持低位波動。

??在房地產(chǎn)方面，“十五五”規(guī)劃建議明確了“高質(zhì)量發(fā)展”的目標(biāo)定位，并指明了具體工作方向：一是督促清理住房消費(fèi)不合理限制性措施；二是加快房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度與發(fā)展模式改革，包括改革完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制等；三是優(yōu)化住房供給體系，堅持“市場+保障”雙軌運(yùn)行，讓保障房更加精準(zhǔn)地滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，商品房因城施策增加改善性供給；四是推動產(chǎn)品與服務(wù)升級，建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、建立房屋全生命周期管理等。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2530億元，環(huán)比增長0.1%、同比減少41.9%。重點(diǎn)30城商品住宅預(yù)估新增供應(yīng)522萬平方米，環(huán)比下降56%、同比下降29%，絕對量為年內(nèi)次低（僅略高于2月）；成交970萬平方米，環(huán)比增長2%、同比下降36%。總的來看，10月樓市明顯降溫，包括北上廣深杭蓉等熱點(diǎn)城市熱度也有所下滑，行業(yè)下行壓力依然較大。年末將是房企業(yè)績沖刺階段，地方政策仍需要從穩(wěn)定市場需求、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、化解存量風(fēng)險以及構(gòu)建新發(fā)展模式等多方面協(xié)同發(fā)力。其中，需求端，核心在于降低購房門檻和成本，地方應(yīng)加快取消住房消費(fèi)不合理限制性措施、延續(xù)購房補(bǔ)貼政策、加大住房公積金政策支持、鼓勵“房票”安置等；供給端，核心在于優(yōu)化結(jié)構(gòu)、盤活存量，一方面要大力推動“好房子”建設(shè)，增加改善性住房供給，另一方面要積極盤活存量土地和存量商品房，通過轉(zhuǎn)換用途、改造升級等方式以適應(yīng)新的市場需求；融資端，繼續(xù)加力推進(jìn)房地產(chǎn)“白名單”制度擴(kuò)圍增效，創(chuàng)新完善與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的融資制度等。