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??2026年政府工作報(bào)告對房地產(chǎn)工作的部署，標(biāo)志著行業(yè)政策重心從以“保交房、防風(fēng)險(xiǎn)”為核心的存量風(fēng)險(xiǎn)出清階段，逐漸邁入以“好房子、新模式”為引領(lǐng)的增量價(jià)值創(chuàng)造與結(jié)構(gòu)優(yōu)化階段。政策組合拳在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上，更加強(qiáng)調(diào)“進(jìn)”的質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??一

??2025年工作回顧：市場筑底與風(fēng)險(xiǎn)出清的雙重確認(rèn)

??報(bào)告中對過去一年的總結(jié)——“持續(xù)用力穩(wěn)樓市，‘保交房’任務(wù)全面完成”——是對2025年房地產(chǎn)工作成效的權(quán)威定調(diào)。這不僅是成績單，更是2026年政策能夠轉(zhuǎn)向“優(yōu)結(jié)構(gòu)”的信心來源。

??1.“穩(wěn)樓市”的成效：從政策底到市場底的傳導(dǎo)?！俺掷m(xù)用力”四個(gè)字，精準(zhǔn)刻畫了2025年政策調(diào)控的節(jié)奏與力度。2025年各地通過存量政策（如降首付、降利率）與增量政策（如各地公積金政策持續(xù)優(yōu)化等）的持續(xù)疊加，最終實(shí)現(xiàn)了市場預(yù)期的扭轉(zhuǎn)。尤其是從去年底和今年初的數(shù)據(jù)來看，房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量的增加，尤其是核心城市的企穩(wěn)回升，已是判斷市場底部的關(guān)鍵信號。這表明，長達(dá)5年的單邊下跌預(yù)期已被有效阻斷，市場交易活躍度的提升正在向價(jià)格端傳導(dǎo)。這是做好2026年房地產(chǎn)工作最核心的市場基本面。

??2.“保交房”完成的深遠(yuǎn)意義：三重目標(biāo)的統(tǒng)一?！氨＝环俊钡娜嫱瓿?，遠(yuǎn)不止于“把房子蓋完”這一工程技術(shù)層面的勝利。它是一個(gè)撬動全局的戰(zhàn)略支點(diǎn)，成功實(shí)現(xiàn)了三重核心目標(biāo)的統(tǒng)一，也即民生保障、金融風(fēng)險(xiǎn)防范和行業(yè)責(zé)任歸為一體化。

??二

??2026年財(cái)政政策：為房地產(chǎn)存量盤活與城市更新注入“強(qiáng)心劑”

??報(bào)告提出的“更加積極的財(cái)政政策”，其規(guī)模和投向?qū)Ψ康禺a(chǎn)而言，是實(shí)實(shí)在在的資金活水。這不僅體現(xiàn)了中央穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的決心，也為解決房地產(chǎn)長期的結(jié)構(gòu)性難題提供了關(guān)鍵工具。

??1.財(cái)政工具與房地產(chǎn)的傳導(dǎo)路徑分析。最近幾年“財(cái)政+房地產(chǎn)”的關(guān)系更為緊密。對2026年房地產(chǎn)的工作，尤其是房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大核心痛點(diǎn)：存量資產(chǎn)沉淀和城市更新資金缺口，更是需要關(guān)注財(cái)政資金所帶來的支持作用。

??2.對市場的綜合影響預(yù)判。1）供給側(cè)優(yōu)化：專項(xiàng)債資金將加速“去庫存”進(jìn)程。政府及國企平臺憑借財(cái)政支持（或財(cái)政+貸款）而收購存量商品房，將直接減少市場無效供給，同時(shí)快速補(bǔ)齊保障性住房的缺口，實(shí)現(xiàn)一舉兩得。2）資產(chǎn)價(jià)值重塑：超長期國債投入的城市更新和“兩新”建設(shè)，將改善城市核心區(qū)域的界面和功能，從而為周邊存量房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)進(jìn)行“價(jià)值賦能”，為“好房子”的供應(yīng)提供更好的城市土壤。

??三

??2026年房地產(chǎn)工作部署：“穩(wěn)市場”與“建模式”的雙輪驅(qū)動

??報(bào)告對今年的房地產(chǎn)工作部署，清晰地勾勒出“穩(wěn)定當(dāng)前市場”與“構(gòu)建新模式”兩條并行不悖、兼顧短期和中長期的主線。此次政策明確，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給,探索多渠道盤活存量商品房,鼓勵收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。優(yōu)化保障性住房供給,加快危舊房改造。有序推動安全舒適綠色智慧的“好房子”建設(shè),實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。進(jìn)一步發(fā)揮“保交房”的白名單制度作用,防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)。我們認(rèn)為，理解其內(nèi)在邏輯，是把握全年市場走勢、優(yōu)化策略的關(guān)鍵。

??1.“穩(wěn)市場”的精準(zhǔn)施策：因城施策下的“控、去、優(yōu)”組合拳。最近兩年立足于供求關(guān)系的新形勢和新情況，關(guān)于增量存量等方面的理解更為豐富和到位。結(jié)合最近兩年的實(shí)踐和反饋，供給端工作形成了更為科學(xué)的模式，也就是“控、去、優(yōu)”模式。所以這也說明，除了需求端外，供給端對于“穩(wěn)市場”手段更加精細(xì)化科學(xué)化，各地更是需要在存量與增量之間找到新平衡點(diǎn)。

??2.“建模式”的制度突破：立足市場企穩(wěn)的大背景。總體上來看，在短期市場回穩(wěn)向好發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)工作“新模式”一直是熱點(diǎn)，各地也持續(xù)在推進(jìn)相關(guān)工作，包括各地現(xiàn)房制度的推進(jìn)。對于此類問題的理解，關(guān)鍵是看市場的企穩(wěn)狀態(tài)，若市場企穩(wěn)，那么發(fā)展新模式推進(jìn)將按下加速鍵。這主要體現(xiàn)在三個(gè)層面：1）制度層面：深入推進(jìn)基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)，預(yù)計(jì)今年在住房制度的有關(guān)立法、金融創(chuàng)新制度改革、已推進(jìn)的既有工作（如現(xiàn)房、好房子等）方面，將持續(xù)推進(jìn)配套政策的完善。就以現(xiàn)房為例，此前幾年現(xiàn)房推進(jìn)更主要從土地端和開發(fā)端進(jìn)行，而后續(xù)要不斷完善銷售端和物業(yè)端的配套支持。2）金融層面：“白名單”制度的深化，標(biāo)志著從“項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隔離”走向“項(xiàng)目常態(tài)化融資支持”，這將成為區(qū)分房企優(yōu)劣、引導(dǎo)資源向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和穩(wěn)健企業(yè)集中的長效機(jī)制。房企若積極靠攏AI等新技術(shù)，以及提供和城市內(nèi)涵式發(fā)展相吻合的產(chǎn)品，就將具備更強(qiáng)的市場競爭力，也可以和新一輪融資改革的口徑方向相吻合。3）品質(zhì)層面：大力推動“好房子”建設(shè)，本質(zhì)上是從供給側(cè)引導(dǎo)需求。在市場信心逐步恢復(fù)的新階段，更高品質(zhì)、更安全舒適綠色智慧的住宅產(chǎn)品入市，能夠有效激發(fā)改善性需求的釋放，形成“優(yōu)質(zhì)供給創(chuàng)造新需求”的良性循環(huán)。尤其是和2026年各地樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢有更好的結(jié)合。

??四

??“好房子”戰(zhàn)略：在推進(jìn)實(shí)踐中更顯成熟

??將“好房子”建設(shè)寫入政府工作報(bào)告，標(biāo)志著其在2025年探索和推進(jìn)的實(shí)踐基礎(chǔ)上，更顯成熟，也為2026年更全面推進(jìn)相關(guān)工作創(chuàng)造了更好的條件。

??1.“好房子”的戰(zhàn)略支點(diǎn)作用。1）去庫存的催化劑：要把此類工作和今年的去庫存工作進(jìn)行有力結(jié)合?！昂梅孔印钡慕ㄔO(shè)和入市，能有效區(qū)隔市場產(chǎn)品，吸引關(guān)注度，帶動整體看房量和購房意愿的提升，從而為今年去庫存工作提供更好的市場氛圍。2）產(chǎn)業(yè)鏈升級的牽引：“安全、舒適、綠色、智慧”四大標(biāo)準(zhǔn)，將對建筑設(shè)計(jì)、建材部品、智能家居、社區(qū)服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈提出全新要求，推動整個(gè)行業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)升級。3）城市更新的靈魂：“好房子”不僅指新建住宅，也應(yīng)通過老舊小區(qū)改造、物業(yè)服務(wù)提升，讓存量住宅變成“好房子”。這要求將“好房子”理念貫穿于城市更新的全過程，真正體現(xiàn)“好房子”、“好物業(yè)”、“好城市”的導(dǎo)向。

??2.對企業(yè)端的實(shí)踐啟示。1）產(chǎn)品力即競爭力：在市場從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的新階段，產(chǎn)品研發(fā)能力和品質(zhì)兌現(xiàn)能力將成為房企最核心的護(hù)城河。最近幾年的樓市供求關(guān)系非常清晰，即好房子是市場回暖的核心產(chǎn)品，也是企業(yè)銷售業(yè)績改造必須立足的產(chǎn)品線。2）服務(wù)力即生命力：與“好房子”相配套的“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，意味著社區(qū)運(yùn)營和服務(wù)的價(jià)值將被重估。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)不僅能提升居住體驗(yàn)，更能為資產(chǎn)保值增值提供持續(xù)動力。

??五

??住房保障新思維：精準(zhǔn)錨定“家庭生命周期”

??報(bào)告提出“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，這是住房政策具有創(chuàng)新的表述。它將住房保障的視角，從簡單的“收入分層”轉(zhuǎn)向了更科學(xué)的“家庭生命周期”管理，也和國家層面的人口戰(zhàn)略有了較好的結(jié)合。

??1.政策邏輯的深度解讀。1）源頭活水：關(guān)注“初婚初育家庭”，是抓住了住房需求的“源頭”。這一群體是未來住房剛需和置換的基礎(chǔ)，在他們最需要支持的起步階段給予托舉，既能穩(wěn)定社會預(yù)期，也能為市場培養(yǎng)長期的、健康的、可持續(xù)的消費(fèi)力量。2）結(jié)構(gòu)優(yōu)化：支持“多子女家庭改善性需求”，則是順應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化，優(yōu)化住房消費(fèi)“結(jié)構(gòu)”。這有助于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)設(shè)計(jì)和提供更多符合多代居需求的戶型產(chǎn)品，促進(jìn)市場供給與人口戰(zhàn)略的協(xié)同。

??2.落實(shí)路徑與政策建議的矩陣。針對這兩類群體的需求特點(diǎn)，需要建立一套從“入口”到“過程”再到“出口”的全鏈條支持體系。

??六

??其他市場關(guān)注的話題：全方位促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??我們注意到，除了房地產(chǎn)政策相關(guān)直接表述外，此次兩會報(bào)告中也有一些政策表述是市場所關(guān)注的。這里我們對此類內(nèi)容進(jìn)行分析。

??1.新興產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的融合發(fā)展。此次兩會政府工作報(bào)告明確，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)。建立未來產(chǎn)業(yè)投入增長和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，培育發(fā)展未來能源、量子科技、具身智能、腦機(jī)接口、6G等未來產(chǎn)業(yè)。從房地產(chǎn)的角度看，一方面，后續(xù)的土地政策需要積極圍繞新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)做好配套保障，包括產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)等方面的支持，這對于產(chǎn)業(yè)落地和集聚發(fā)展至關(guān)重要。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)也要積極探索與這些新興產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)融合。以具身智能為例，該技術(shù)未來可與物業(yè)管理、智慧社區(qū)等領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)較好結(jié)合，提升服務(wù)效率與居住體驗(yàn)。這在一定程度上體現(xiàn)出，房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)行業(yè)，應(yīng)主動與新興領(lǐng)域加強(qiáng)對接，推動自身轉(zhuǎn)型升級，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展注入新的動力。

??2.城市群發(fā)展。此次政府工作報(bào)告明確提出支持京津冀、長三角和粵港澳大灣區(qū)的城市群發(fā)展，是一項(xiàng)非常關(guān)鍵的部署。城市群的發(fā)展不僅為經(jīng)濟(jì)增長注入新動能，也從更廣的層面體現(xiàn)了城市對經(jīng)濟(jì)拉動的貢獻(xiàn)，特別是世界   級城市群所發(fā)揮的牽引作用。這類區(qū)域能夠有效集聚資金、產(chǎn)業(yè)和人口資源，同時(shí)依托龍頭城市帶動全國其他城市共同發(fā)展。因此，在政策導(dǎo)向上，有必要進(jìn)一步加強(qiáng)對這些重點(diǎn)區(qū)域的支持，圍繞城市建設(shè)和人口服務(wù)，做好就業(yè)保障、產(chǎn)業(yè)配套以及創(chuàng)新業(yè)態(tài)培育等方面的工作。

??3.城市更新工作。今年明確高質(zhì)量推進(jìn)城市更新。城市更新既反映了存量發(fā)展階段城市轉(zhuǎn)型的必然要求，也是帶動多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、服務(wù)經(jīng)濟(jì)增長的重要抓手。各地在理解和推進(jìn)這項(xiàng)工作時(shí)，既要關(guān)注其存量改造的職能，也要充分認(rèn)識到它對提升城市品質(zhì)、激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力的關(guān)鍵作用。從此前各城市的反饋來看，城市更新力度大的區(qū)域，后續(xù)土地增值空間也會增大，并由此帶動城市內(nèi)涵式的大發(fā)展。

??4.風(fēng)險(xiǎn)防范工作。從近年來中央重大會議和宏觀定調(diào)來看，風(fēng)險(xiǎn)防控主要聚焦于三類：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、以及地方中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。在這三者中，房地產(chǎn)被列為最大風(fēng)險(xiǎn)或頭號風(fēng)險(xiǎn)，核心原因在于它關(guān)系到千家萬戶的切身利益，房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題牽動面廣、影響深遠(yuǎn)。當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作正在取得積極進(jìn)展。正如此次政府工作報(bào)告所提到的，到2025年保交房任務(wù)全面完成，這是風(fēng)險(xiǎn)化解取得成效的一個(gè)典型例證。當(dāng)前討論房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上仍然聚焦于房屋買賣市場波動及房價(jià)預(yù)期問題。各地要有效防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還是要從需求端發(fā)力，著力挖掘市場的潛在需求。在此基礎(chǔ)上，可以打出一套組合拳加以推進(jìn)，包括挖掘城中村改造帶來的市場機(jī)會等。在供給端，要持續(xù)消化庫存，庫存下來了，供求關(guān)系才能趨于平衡，房價(jià)預(yù)期也會更加穩(wěn)定。

??5.公積金政策優(yōu)化。公積金政策強(qiáng)調(diào)“深化制度改革”，其核心在于公積金功能要發(fā)揮得更好。第一個(gè)維度是在購房層面繼續(xù)加大支持力度。以近期各地出臺的公積金政策為例，重點(diǎn)對貸款額度、申請條件作了優(yōu)化，并針對多孩家庭予以傾斜，具有非常好的導(dǎo)向。同時(shí)，結(jié)合今年兩會精神，如何進(jìn)一步覆蓋未婚未育、已婚已育、多孩家庭等群體的住房需求，公積金制度在這方面也有很大的發(fā)力空間。第二個(gè)維度是探索公積金的多元化用途，比如如何讓公積金更好服務(wù)于二手房交易包括房源收購，后續(xù)怎么盤活、怎么打通等，都值得進(jìn)一步探索。

??6．收購存量房。此次兩會政府工作報(bào)告提及收購存量商品房。該政策表述源于去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議。所謂“收房子做保障房”，不能簡單理解為國家要親自下場當(dāng)房東，需要更全面和精準(zhǔn)理解此類工作。以各地為例，當(dāng)前由國有企業(yè)收購二手房，可以體現(xiàn)地方國企在此類領(lǐng)域承擔(dān)重要角色，但絕對不能狹義理解為均由國企來承擔(dān)。接下來有兩個(gè)方向值得進(jìn)一步拓展。第一，要推動社會資本和其他市場主體參與收購，不能完全依賴國有資本。第二，收購之后如何盤活利用，關(guān)鍵是要探索多渠道的存量商品房盤活路徑。目前存量商品房通常用于保障房或人才公寓，但也可以嘗試與更多業(yè)態(tài)和場景結(jié)合，以形成更加多元化的導(dǎo)向。