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??近日，深圳市住房和建設(shè)局與深圳市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（深建規(guī)〔2026〕3號(hào)），該通知自2026年3月16日起正式實(shí)施。

??此次新政的發(fā)布，標(biāo)志著深圳城市更新不再僅依賴(lài)單一的政府主導(dǎo)模式，而是轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)化激活”與“法治化約束”并重的新階段。其核心是通過(guò)降低土地移交率、取消保障房配建、推進(jìn)“清調(diào)供”以盤(pán)活存量等三大舉措，有效回應(yīng)近年來(lái)城市更新項(xiàng)目中普遍存在的算賬難、推進(jìn)慢等痛點(diǎn)。這一系列調(diào)整旨在通過(guò)綜合平衡項(xiàng)目收益，充分體現(xiàn)“降成本、調(diào)預(yù)期、優(yōu)供應(yīng)”的政策導(dǎo)向，推動(dòng)城市更新向更高效率方向發(fā)展。

??一

??核心政策調(diào)整：從“剛性約束”轉(zhuǎn)向“彈性協(xié)商”

??1.土地移交率：“一降一簡(jiǎn)”釋放可開(kāi)發(fā)用地

??在土地移交率方面，新政實(shí)行“一降一簡(jiǎn)”以釋放可開(kāi)發(fā)用地。明確在滿足交通、教育等配套設(shè)施服務(wù)能力的前提下，可結(jié)合實(shí)際對(duì)計(jì)劃和法定圖則要求進(jìn)行調(diào)整，合理核定土地移交率，且無(wú)需再履行計(jì)劃調(diào)整程序。這一調(diào)整旨在降低開(kāi)發(fā)商需無(wú)償移交的“貢獻(xiàn)率”——即當(dāng)開(kāi)發(fā)商取得開(kāi)發(fā)用地時(shí)，不再被要求將過(guò)高比例的土地用于建設(shè)道路、學(xué)校、公園等公共設(shè)施，從而有效控制隱性用地成本。

??舉例而言，若土地移交率從30%降至20%，開(kāi)發(fā)商可多出10%的土地用于商品房開(kāi)發(fā)，按數(shù)十億元的地塊總價(jià)計(jì)算，這一調(diào)整相當(dāng)于增加數(shù)億元的純利潤(rùn)空間。同時(shí)，由于相關(guān)審批程序得以簡(jiǎn)化，項(xiàng)目資金回籠周期也將相應(yīng)加快。

??2.保障房配建：從“捆綁”到“分離”

??這是本次新政中市場(chǎng)反應(yīng)最為強(qiáng)烈的條款。值得留意的是，今年各地保障房工作思路正發(fā)生重要轉(zhuǎn)變——其核心在于將保障房建設(shè)與去庫(kù)存、存量盤(pán)活相結(jié)合，政策空間因此明顯放寬。深圳此次調(diào)整正是這一趨勢(shì)的具體體現(xiàn)。

??對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在未審批項(xiàng)目中取消保障房配建，意味著凈利潤(rùn)率有望提升2-3個(gè)百分點(diǎn)（根據(jù)過(guò)往項(xiàng)目保障房建安成本及土地機(jī)會(huì)成本測(cè)算）。尤其是對(duì)于陷入困境、適用“清調(diào)供”機(jī)制的項(xiàng)目，這一調(diào)整可能直接令項(xiàng)目“由負(fù)轉(zhuǎn)正”，從算不過(guò)賬轉(zhuǎn)變?yōu)榫邆浣?jīng)濟(jì)可行性。

??對(duì)政府而言，保障房來(lái)源從“配建”轉(zhuǎn)向“收購(gòu)/盤(pán)活”，實(shí)質(zhì)上是政府親自下場(chǎng)參與房地產(chǎn)去庫(kù)存。通過(guò)多元渠道收購(gòu)存量商品房作為保障性住房，既完成了保障房籌集任務(wù)，又有助于消化市場(chǎng)庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)一舉兩得。

??

??3.“清調(diào)供”項(xiàng)目盤(pán)活：給予存量紓困的“政策工具箱”

??此次政策明確，允許通過(guò)“清調(diào)供”方式處置的存量紓困項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃局部調(diào)整。這類(lèi)運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤(pán)活的城市更新項(xiàng)目，其涉及規(guī)劃調(diào)整的部分按本通知執(zhí)行，并應(yīng)符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038-2025）的相關(guān)要求；其中土地移交率按城市更新單元整體核算。未作調(diào)整的部分，仍按已批城市更新單元規(guī)劃執(zhí)行。

“清調(diào)供”是深圳市針對(duì)停滯或爛尾類(lèi)存量紓困項(xiàng)目提出的一套系統(tǒng)性盤(pán)活機(jī)制。該機(jī)制包含清理、調(diào)整、供應(yīng)三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是政府通過(guò)“搭臺(tái)引導(dǎo)、規(guī)劃優(yōu)化、重新招商”的方式，解決歷史遺留問(wèn)題、推動(dòng)存量資產(chǎn)再生的完整流程。其核心目標(biāo)在于喚醒沉睡資源，讓低效或停滯的存量項(xiàng)目重新煥發(fā)價(jià)值。

??1）關(guān)于規(guī)劃調(diào)整的彈性機(jī)制。此次政策明確，允許“清調(diào)供”項(xiàng)目在不突破原已批規(guī)劃整體框架的前提下，進(jìn)行有限度的局部?jī)?yōu)化。針對(duì)因市場(chǎng)供需變化導(dǎo)致原規(guī)劃功能難以落地（如商業(yè)比例過(guò)高、戶型配比失衡等）的情形，市場(chǎng)實(shí)施主體可在不改變整體城市設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，對(duì)具體地塊的用地性質(zhì)、建筑規(guī)?；驊粜徒Y(jié)構(gòu)作出適應(yīng)性調(diào)整，以提升項(xiàng)目的市場(chǎng)適配性與經(jīng)濟(jì)可行性。

??2）關(guān)于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的新舊銜接。規(guī)劃調(diào)整部分必須嚴(yán)格執(zhí)行《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（GB55038-2025）這一強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范的最新要求，確保新建或改建部分的建筑品質(zhì)與居住舒適度達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；而未調(diào)整部分，則繼續(xù)沿用原已批復(fù)規(guī)劃的技術(shù)參數(shù)。這一做法既守住了品質(zhì)底線，也避免了因局部調(diào)整而觸發(fā)全盤(pán)重新審批的高成本，體現(xiàn)了“尊重歷史、銜接未來(lái)”的治理思路。

??3）關(guān)于土地移交率的統(tǒng)籌核算。為確保公共利益不縮水，政策明確土地移交責(zé)任按整體原則核算。盡管項(xiàng)目局部規(guī)劃有所變動(dòng)，但土地移交率不再按單個(gè)調(diào)整地塊逐項(xiàng)測(cè)算，而是以整個(gè)城市更新單元為口徑進(jìn)行綜合平衡。也就是說(shuō)，只要整個(gè)單元最終移交的用地面積達(dá)到原定比例要求，即視為履行了公共配套責(zé)任。這為開(kāi)發(fā)商通過(guò)規(guī)劃優(yōu)化平衡經(jīng)濟(jì)賬留出了空間。

??總結(jié)來(lái)看，這項(xiàng)政策一方面給開(kāi)發(fā)商吃了“定心丸”，避免因局部調(diào)整導(dǎo)致移交成本攀升，讓爛尾項(xiàng)目真正具備盤(pán)活動(dòng)力；另一方面也守住了公共利益的底線——雖然地塊功能微調(diào)，但整個(gè)單元移交的學(xué)校、道路等公共用地總量不變，居民的配套保障不打折扣。

??二

??市場(chǎng)影響和策略建議

??此次深圳出臺(tái)的政策，本質(zhì)上是一種減負(fù)。許多因公共配套負(fù)擔(dān)過(guò)重、拆遷補(bǔ)償談不攏而長(zhǎng)期停滯的舊改項(xiàng)目，在新政框架下具備了重新測(cè)算經(jīng)濟(jì)賬的空間。預(yù)計(jì)2026年深圳將迎來(lái)一波舊改項(xiàng)目重啟的小高峰。對(duì)市場(chǎng)主體而言，政策明確了未來(lái)舊改項(xiàng)目在具體項(xiàng)目層面不再?gòu)?qiáng)制執(zhí)行保障房配建，降低了制度性交易成本與政策不確定性，有助于提升市場(chǎng)主體參與城市更新的積極性。當(dāng)然，也需警惕政策紅利被拆遷補(bǔ)償預(yù)期過(guò)快吸收的風(fēng)險(xiǎn)。

??從更宏觀的視角看，這項(xiàng)政策的核心目標(biāo)是提升城市更新效率。文件明確，要統(tǒng)籌各方力量合力推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施：各區(qū)政府、前海管理局應(yīng)積極引導(dǎo)市場(chǎng)主體、債權(quán)人、物業(yè)權(quán)利人合理調(diào)整預(yù)期；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，緩解市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤(pán)活項(xiàng)目。我們認(rèn)為，這釋放了深圳在存量時(shí)代“啃硬骨頭”的決心。通過(guò)政府搭臺(tái)、統(tǒng)籌引導(dǎo)，金融賦能、信貸與AMC托底，以及市場(chǎng)主體靈活調(diào)整的“三位一體”模式，讓那些因利益糾葛和資金鏈斷裂而“沉睡”的城市更新項(xiàng)目，重新具備了經(jīng)濟(jì)可行性與落地操作性。這不僅是在救項(xiàng)目，更是在重構(gòu)城市可持續(xù)發(fā)展的信心與信任。