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??【本月樓市政策概要】

??2026年7月，全國(guó)房地產(chǎn)政策延續(xù)適度寬松基調(diào)。中央層面，中央政治局會(huì)議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”納入“切實(shí)筑牢安全屏障”框架；國(guó)務(wù)院批復(fù)《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》，將住房納入大宗耐用商品消費(fèi)體系；住建部確認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代；國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂草案；央行公告LPR連續(xù)14個(gè)月保持低位水平不變。

??地方層面，約發(fā)布65條涉房新政，公積金貸款額度提升和提取場(chǎng)景擴(kuò)容仍是主流，購(gòu)房補(bǔ)貼呈現(xiàn)“梯度化、精準(zhǔn)化”特征，城市更新及“好房子”建設(shè)、住房保障等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。

??（一）中央層面：安全框架、消費(fèi)定位與存量確認(rèn)

??1. 安全框架重構(gòu)。7月30日中央政治局會(huì)議提出“要切實(shí)筑牢安全屏障，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)施好一攬子化債方案，扎實(shí)推進(jìn)地方中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)、減量提質(zhì)”?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”置于“安全屏障”框架下部署，從“防風(fēng)險(xiǎn)”的被動(dòng)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向“筑屏障”的主動(dòng)布局。

??2. 消費(fèi)定位升格。7月13日國(guó)務(wù)院批復(fù)《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》，將住房納入大宗耐用商品消費(fèi)體系，明確“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)‘好房子’，穩(wěn)步推進(jìn)城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新”?！笆逦濉逼陂g房地產(chǎn)消費(fèi)邏輯從單一住房交易拉動(dòng)轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)提升與服務(wù)擴(kuò)容。

??3. 存量時(shí)代確認(rèn)。7月22日住建部發(fā)布數(shù)據(jù)，上半年二手房交易占比達(dá)50.4%，正式宣告房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代。房地產(chǎn)發(fā)展思路從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，行業(yè)重心從開(kāi)發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、維修延伸拓展。

??4. 公積金制度革新。7月31日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂草案，時(shí)隔7年再次修訂，明確將裝修、物業(yè)費(fèi)等納入提取范圍，為地方公積金政策突破創(chuàng)新提供支撐。此外，住建部印發(fā)通知加快構(gòu)建“寬進(jìn)、嚴(yán)管、重處”建筑市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制；中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完善自然資源資產(chǎn)管理制度體系的意見(jiàn)》，推進(jìn)土地混合開(kāi)發(fā)、空間復(fù)合利用。

??5. 貨幣信貸保持定力。7月20日LPR連續(xù)14個(gè)月保持不變，1年期3.0%、5年期以上3.5%，保持歷史低位水平。央行此前在陸家嘴論壇明確“地產(chǎn)新增信貸保持收縮、存量有序壓降”，信貸資源持續(xù)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。

??6. 《求是》雜志年內(nèi)四提房地產(chǎn)。7月1日，《求是》雜志發(fā)布《充分挖掘和釋放投資潛力》，明確以城市更新、住房體系建設(shè)釋放房地產(chǎn)領(lǐng)域有效投資需求。摒棄過(guò)去粗放式商品房開(kāi)發(fā)模式，走城市內(nèi)涵式更新發(fā)展路徑，依托城中村改造、存量片區(qū)盤(pán)活、社區(qū)配套完善，帶動(dòng)建材、家裝、物業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，形成可持續(xù)的住房領(lǐng)域有效投資鏈條。

??（二）地方層面：工具多元、補(bǔ)貼精準(zhǔn)與轉(zhuǎn)型加速

??本月各地出臺(tái)樓市調(diào)控政策約65條，其中寬松性政策53條，占絕對(duì)主導(dǎo)。需求端延續(xù)公積金優(yōu)化、購(gòu)房置換補(bǔ)貼兩大核心抓手，供給端集中落地“好房子”標(biāo)準(zhǔn)化、城市更新實(shí)操細(xì)則，同步配套住房保障、行業(yè)規(guī)范等政策。

??1. 公積金貸款額度提升和提取場(chǎng)景擴(kuò)容仍是主流。貸款額度方面，多地上調(diào)最高貸款額度，部分城市疊加多子女、高品質(zhì)住宅、現(xiàn)房等上浮政策后最高額度顯著提高。提取范圍方面，裝修提取、物業(yè)費(fèi)提取、城市更新改造提取、車(chē)位提取等新場(chǎng)景在多地陸續(xù)落地。貸款條件方面，部分城市縮短繳存時(shí)限、全面放開(kāi)異地貸款、放寬商轉(zhuǎn)公辦理年限等。

??2. 購(gòu)房補(bǔ)貼呈現(xiàn)“梯度化、精準(zhǔn)化”特征。多地推出面積分檔補(bǔ)貼、家庭類補(bǔ)貼、“以舊換新”補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等組合模式，覆蓋首次置業(yè)、多孩家庭、人才、新市民等群體。其中，“以舊換新”成為普惠性補(bǔ)貼的主流。

??3. “好房子”建設(shè)從“鼓勵(lì)性倡導(dǎo)”變?yōu)椤皬?qiáng)制性量化門(mén)檻”。廣州、佛山、遼寧、山東、綿陽(yáng)等地密集出臺(tái)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)導(dǎo)則、施工導(dǎo)則和品質(zhì)提升方案，獲評(píng)項(xiàng)目可享受公積金貸款額度上浮、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等正向激勵(lì)，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)加速向全國(guó)鋪開(kāi)，品質(zhì)溢價(jià)開(kāi)始具備制度依據(jù)。

??4. 城市更新加速探索推進(jìn)。北京深化街區(qū)控規(guī)管理改革，將“好房子”拓展至“好街區(qū)”；武漢支持危舊住房居民實(shí)施自主更新原拆原建；江西建立城市更新項(xiàng)目庫(kù)分級(jí)分類管控機(jī)制；佛山發(fā)布覆蓋四類更新項(xiàng)目的辦事指南。政策重心從“去庫(kù)存”導(dǎo)向轉(zhuǎn)向“解決存量改造中的制度硬約束”實(shí)踐。

??（三）政策導(dǎo)向與后續(xù)主線

??中央層面：后續(xù)看點(diǎn)是政策從“定調(diào)”向“落地”轉(zhuǎn)化。城市更新方面，15個(gè)示范城市進(jìn)入資金撥付階段，三季度樣板項(xiàng)目集中啟動(dòng)，地方配套資金到位情況和存量盤(pán)活項(xiàng)目的制度障礙破除將是關(guān)鍵變量。住房大宗消費(fèi)配套政策方面，信貸、稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼等配套工具如何跟進(jìn)是市場(chǎng)關(guān)注的核心方向。貨幣政策方面，貨幣端對(duì)房地產(chǎn)的支持將更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性工具精準(zhǔn)滴灌。

??地方層面，《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂草案通過(guò)后各地將有更充分的政策空間進(jìn)行探索優(yōu)化；購(gòu)房補(bǔ)貼在地方財(cái)政承壓下面臨持續(xù)性考驗(yàn)，或?qū)⑾蚓珳?zhǔn)化和省級(jí)統(tǒng)籌方向演進(jìn)；“好房子”和城市更新正在成為新的發(fā)力重心。核心一、二線城市政策重心向“品質(zhì)改善與置換循環(huán)”傾斜，普通三、四線城市在需求端政策持續(xù)鈍化下，或?qū)⒈黄绒D(zhuǎn)向供給端干預(yù)——暫停供地、國(guó)資收儲(chǔ)存量房、房票安置等工具加速落地。

??整體來(lái)看，“好房子”建設(shè)和城市更新作為中長(zhǎng)期方向已確立，但對(duì)短期成交量?jī)r(jià)的強(qiáng)刺激效應(yīng)有限，市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性修復(fù)仍需等待居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期的企穩(wěn)回升。

??一、中央政策：三大定調(diào)與制度突破

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??7月資金面呈現(xiàn)先緊后松再緊的波動(dòng)走勢(shì)。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，央行7天OMO投放47395億元，到期49890億元，凈回籠2495億元；隔夜OMO投放18000億元，到期18000億元，凈投放0億元；MLF投放5000億元，到期4000億元，凈投放1000億元；國(guó)庫(kù)定存投放2500億元，到期2200億元，凈投放300億元；買(mǎi)斷式回購(gòu)?fù)斗?4000億元，到期17000億元，凈投放7000億元，合計(jì)凈投放5805億元。資金利率方面，全月DR001、DR007均值分別為1.39%、1.42%，月內(nèi)高點(diǎn)分別為1.45%、1.50%；R001、R007均值分別為1.42%、1.44%；資金分層總體不高，但稅期和月末階段銀行體系融出明顯收縮，資金利率多次回到7天逆回購(gòu)利率以上。LPR連續(xù)14個(gè)月保持不變，1年期LPR維持在3.0%，5年期以上LPR維持在3.5%。

??在房地產(chǎn)方面，7月中央層面政策呈現(xiàn)四大特征：一是框架調(diào)整，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”從“防范化解風(fēng)險(xiǎn)”板塊移至“切實(shí)筑牢安全屏障”板塊，穩(wěn)樓市被提升到更高的安全維度；二是定位升格，住房被納入大宗耐用消費(fèi)品體系，房地產(chǎn)從“增長(zhǎng)引擎”定位轉(zhuǎn)向“消費(fèi)基礎(chǔ)”定位；三是存量確認(rèn)，住建部確認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展思路從增量開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)；四是制度建設(shè)提速，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂草案，明確將裝修、物業(yè)費(fèi)納入提取范圍，為地方公積金政策創(chuàng)新提供上位法支撐。此外，求是雜志發(fā)文提出，以城市更新、住房體系建設(shè)釋放房地產(chǎn)領(lǐng)域有效投資需求，摒棄過(guò)去粗放式商品房開(kāi)發(fā)模式，走城市內(nèi)涵式更新發(fā)展路徑；住建部印發(fā)通知加快構(gòu)建“寬進(jìn)、嚴(yán)管、重處”建筑市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制；中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于完善自然資源資產(chǎn)管理制度體系的意見(jiàn)》，推進(jìn)土地混合開(kāi)發(fā)、空間復(fù)合利用和土地用途依法合理轉(zhuǎn)換。

??二、地方政策：多元工具與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）城市更新政策

??（5）其他政策

??2. 中性政策

??（1）住房保障政策

??（2）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??公積金提額擴(kuò)圍延續(xù)，“好房子”與城市更新接棒發(fā)力

??克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2026年7月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65條。其中，寬松性政策53條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化住房公積金貸款及提取政策、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推進(jìn)住房“以舊換新”、支持“好房子”建設(shè)、推進(jìn)城市更新等；中性政策6條，內(nèi)容主要涉及公租房管理辦法完善及收購(gòu)存量商品房用于保障房等；緊縮性政策6條，內(nèi)容主要涉及建筑市場(chǎng)監(jiān)管、商品房預(yù)售資金監(jiān)管和住宅專項(xiàng)維修資金管理等。??本月地方政策在供需兩端均有發(fā)力，公積金貸款額度提升和提取場(chǎng)景擴(kuò)容仍是主流，濟(jì)寧、包頭等地最高額度均有較大幅度上調(diào)；購(gòu)房補(bǔ)貼形式更加多元，汕尾、晉江、吐魯番、南沙等地在覆蓋人群和疊加規(guī)則上進(jìn)一步細(xì)化；“好房子”加速走向量化落地，廣州、佛山、遼寧、山東等地密集出臺(tái)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)導(dǎo)則，品質(zhì)溢價(jià)開(kāi)始具備制度依據(jù)；城市更新進(jìn)入制度創(chuàng)新階段，北京街區(qū)控規(guī)改革將“好房子”拓展至“好街區(qū)”，武漢、江西、佛山等地配套細(xì)則同步跟進(jìn)。本月地方政策總體延續(xù)了此前公積金與購(gòu)房補(bǔ)貼雙線并進(jìn)的格局，但公積金邊際空間正在收窄，“好房子”和城市更新成為新的政策著力方向。行政干預(yù)核心舉措包括支持“好房子”建設(shè)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”等??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括支持“好房子”建設(shè)、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化土地和商品住房供應(yīng)等。典型代表如：廣州發(fā)布《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，采用安全、舒適、綠色、智慧四大維度分項(xiàng)打分加綜合星級(jí)定級(jí)模式，合計(jì)69條控制項(xiàng)、219條量化評(píng)分細(xì)則，獲評(píng)項(xiàng)目可享受公積金貸款額度上浮30%、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等正向激勵(lì)；佛山、遼寧、山東等地分別發(fā)布“好房子”設(shè)計(jì)導(dǎo)則、施工導(dǎo)則和品質(zhì)提升工程通知，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)從一線城市向全國(guó)鋪開(kāi)。購(gòu)房補(bǔ)貼方面，汕尾市面積類補(bǔ)貼與家庭類補(bǔ)貼可疊加，單戶最高6萬(wàn)元；晉江市分時(shí)段差異化執(zhí)行，最高每套5萬(wàn)元；吐魯番市出臺(tái)十條措施，涵蓋首套房補(bǔ)貼、換購(gòu)補(bǔ)貼、新婚或新生兒家庭補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等。珠海市優(yōu)化商品住房?jī)r(jià)格備案，廢除漲跌幅硬性紅線，標(biāo)志著部分城市在行政調(diào)控手段上正從“嚴(yán)管”向“市場(chǎng)化”方向微調(diào)。洛陽(yáng)市從精準(zhǔn)土地供應(yīng)、“商改住”、存量閑置土地收回收購(gòu)、“自主更新”“原拆原建”、“好房子”建設(shè)、“房票”“租房券”、白名單融資支持等九個(gè)方面系統(tǒng)施策。??公積金政策核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、推行代際互助、放寬提取限制等在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、推行代際互助、放寬提取限制、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定等。典型代表如：濟(jì)寧市單繳存人家庭最高100萬(wàn)元、雙繳存人120萬(wàn)元，多子女家庭上浮35萬(wàn)元、高品質(zhì)住宅上浮20萬(wàn)元、現(xiàn)房上浮10萬(wàn)元，上浮額度可累加，最高不超過(guò)185萬(wàn)元；包頭市單方繳存最高由70萬(wàn)元上調(diào)至100萬(wàn)元，夫妻雙方由120萬(wàn)元上調(diào)至160萬(wàn)元；長(zhǎng)沙市新建商品住房家庭最高120萬(wàn)元，二孩及以上家庭上浮30%；海南省單方最高100萬(wàn)元、雙方最高120萬(wàn)元，二套房“存貸掛鉤”余額倍數(shù)由10倍提高至12倍。提取范圍方面，珠海市新增城市更新改造提取和自住住房裝修提??；烏魯木齊市新增物業(yè)費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、維修資金三項(xiàng)提取渠道；海南省開(kāi)展提取公積金支付物業(yè)費(fèi)業(yè)務(wù)，家庭每年最高可提1萬(wàn)元；玉溪市、上饒市、郴州市等地均大幅拓寬公積金提取覆蓋場(chǎng)景。貸款條件方面，長(zhǎng)沙市繳存時(shí)限由12個(gè)月縮短至6個(gè)月，全面放開(kāi)異地公積金貸款；合肥市放寬異地繳存人“商轉(zhuǎn)公”辦理年限；大連市全國(guó)首創(chuàng)二套房公積金貸款貼息，補(bǔ)貼實(shí)際利息15%、最長(zhǎng)3年。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票、購(gòu)房補(bǔ)貼等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才房票、購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表如：廣州開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)發(fā)放人才房票，全日制本科或高級(jí)技師10萬(wàn)元、碩士或副高15萬(wàn)元、博士或正高25萬(wàn)元、博士后30萬(wàn)元；三明市明溪縣對(duì)符合政策生育二孩、三孩家庭首次購(gòu)買(mǎi)新建商品房分別給予8萬(wàn)元、15萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助；黑河市二孩、三孩家庭公積金貸款額度分別提高至75萬(wàn)元、85萬(wàn)元。

??城市更新類政策主要聚焦規(guī)劃管理改革、項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)和分類實(shí)施指南等

??城市更新類政策主要聚焦規(guī)劃管理改革、項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)和分類實(shí)施指南等。典型代表如：北京深化街區(qū)控規(guī)管理改革，創(chuàng)新建立分層編制、分級(jí)審批、全程監(jiān)管的街區(qū)控規(guī)編管體系，首次將“好房子”建設(shè)拓展至“好街區(qū)”建設(shè)，推動(dòng)“住有所居”向“住有宜居”躍升；武漢印發(fā)支持城市更新的若干政策措施（第三批），支持危舊住房居民實(shí)施自主更新原拆原建；江西省印發(fā)城市更新項(xiàng)目庫(kù)管理辦法，實(shí)行省、市、縣三級(jí)分級(jí)入庫(kù)和謀劃、儲(chǔ)備、實(shí)施三類項(xiàng)目梯次管控；佛山發(fā)布城市更新項(xiàng)目“一件事”辦事指南，涵蓋老舊小區(qū)、城中村改造、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)四類項(xiàng)目。

??住房保障政策主要涉及公租房準(zhǔn)入條件放寬與管理完善、利用商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)保障性租賃住房等

??中性政策主要涉及公租房準(zhǔn)入條件放寬與管理完善、利用商業(yè)商務(wù)用地建設(shè)保障性租賃住房、安居房建設(shè)管理、租賃補(bǔ)貼優(yōu)化等。典型代表如：九江市修訂公共租賃住房管理辦法，大幅放寬申請(qǐng)準(zhǔn)入條件，取消外來(lái)務(wù)工人員連續(xù)繳納6個(gè)月養(yǎng)老保險(xiǎn)等硬性門(mén)檻，推行兩級(jí)審核、兩榜公示數(shù)字化辦理模式，三孩家庭租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)上浮30%；濟(jì)南市允許在商業(yè)商務(wù)用地上新建保障性租賃住房，重點(diǎn)布局在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通樞紐等租賃需求旺盛區(qū)域，套型建筑面積原則上不超過(guò)70㎡，不得銷售或以變相形式銷售；澄邁縣發(fā)布安居房管理辦法，實(shí)行購(gòu)房人持有70%產(chǎn)權(quán)、政府持有30%共有產(chǎn)權(quán)模式，套型嚴(yán)格控制在100㎡以內(nèi)，5年封閉流轉(zhuǎn)；佛山市出臺(tái)住房保障租賃補(bǔ)貼實(shí)施意見(jiàn)。??緊縮性調(diào)控主要涉及預(yù)售資金監(jiān)管、住宅專項(xiàng)維修資金管理和租賃住房租住標(biāo)準(zhǔn)等??緊縮性政策主要涉及預(yù)售資金監(jiān)管、住宅專項(xiàng)維修資金管理和租賃住房租住標(biāo)準(zhǔn)等。典型代表如：洛陽(yáng)市印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，遵循專戶專存、專款專用、節(jié)點(diǎn)撥付、全程閉環(huán)監(jiān)管原則，允許合規(guī)銀行保函置換部分重點(diǎn)監(jiān)管資金；濟(jì)南市規(guī)范商品房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)電梯60元/㎡、有電梯120元/㎡；湛江市發(fā)布住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則，不帶電梯住宅按97元/㎡、帶電梯住宅按103元/㎡繳存；成都市明確租賃住房租住標(biāo)準(zhǔn)，以原始設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，單間租住人數(shù)不得超過(guò)2人，人均租住使用面積不得低于4.5平方米。

??三、2025年至今中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

??四、7月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??7月政治局會(huì)議將穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)納入安全屏障框架、國(guó)務(wù)院將住房納入大宗耐用消費(fèi)品、住建部正式確認(rèn)房地產(chǎn)存量時(shí)代，三大定調(diào)完成后，三季度中央層面核心看點(diǎn)是政策從“定調(diào)”向“落地”轉(zhuǎn)化。

??一是城市更新。15個(gè)示范城市已進(jìn)入資金撥付階段，三季度樣板項(xiàng)目將集中啟動(dòng)。真正的看點(diǎn)是：地方配套資金能否跟上，以及產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、規(guī)劃沖突等制度障礙能否通過(guò)實(shí)操形成可復(fù)制的解法。這決定了城市更新能否真正接棒成為穩(wěn)投資的抓手。

??二是住房大宗消費(fèi)的配套政策。住房被納入大宗消費(fèi)品后，后續(xù)信貸、稅費(fèi)、財(cái)政補(bǔ)貼等配套工具如何跟進(jìn)，是市場(chǎng)最關(guān)注的方向。如果三季度能落地實(shí)質(zhì)性的信貸支持或稅費(fèi)優(yōu)惠，或?qū)?duì)改善型需求形成直接刺激。

??三是貨幣政策。LPR已連續(xù)14個(gè)月保持不變，保持在歷史低位水平。三季度即便降準(zhǔn)降息落地，信貸資源向房地產(chǎn)大規(guī)模回流的可能性也較低。貨幣端對(duì)房地產(chǎn)的支持將更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性工具精準(zhǔn)滴灌，而非總量寬松——PSL、專項(xiàng)再貸款等工具如何定向支持城市更新、存量盤(pán)活、保障性住房收購(gòu)等方向，是三季度需要關(guān)注的重點(diǎn)。

??2. 地方層面

??在市場(chǎng)持續(xù)分化的基本面下，地方政策將延續(xù)“因城施策、分層施策”思路。

??經(jīng)過(guò)多輪提額擴(kuò)圍，部分城市的公積金貸款額度已處于較高水平，后續(xù)進(jìn)一步大幅上調(diào)的空間有限，更多城市將以提取場(chǎng)景擴(kuò)容和貸款條件優(yōu)化為主。購(gòu)房補(bǔ)貼方面，年內(nèi)累計(jì)已有超80個(gè)城市相繼推出相關(guān)措施。各地補(bǔ)貼呈現(xiàn)梯度化、精準(zhǔn)化特征，覆蓋首次置業(yè)、多孩家庭、人才、新市民等群體，同時(shí)“以舊換新”成為普惠性補(bǔ)貼的主流模式。但在地方財(cái)政承壓的背景下，補(bǔ)貼的持續(xù)性和邊際效果仍需觀察。省級(jí)統(tǒng)籌和“消費(fèi)券生態(tài)圈”可能是后續(xù)地方進(jìn)一步探索深化的方向。

??值得關(guān)注的是，“好房子”和城市更新正在成為地方政策新的發(fā)力重心。廣州、佛山等多地已將“好房子”從概念轉(zhuǎn)為量化標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市將跟進(jìn)并配套激勵(lì)政策，核心城市新房市場(chǎng)的品質(zhì)分化將進(jìn)一步加深。城市更新方面，北京街區(qū)控規(guī)改革將“好房子”拓展至“好街區(qū)”的思路能否被更多城市復(fù)制，自主更新原拆原建項(xiàng)目能否真正動(dòng)起來(lái)，是下半年需要持續(xù)關(guān)注的實(shí)操變量。

??對(duì)于三、四線城市，公積金提額和購(gòu)房補(bǔ)貼的政策效果持續(xù)鈍化，人口流出、庫(kù)存高企的結(jié)構(gòu)性矛盾已難以通過(guò)單一的需求端政策解決。預(yù)計(jì)將有更多城市被迫轉(zhuǎn)向供給端干預(yù)——暫停新增住宅用地出讓、國(guó)資收儲(chǔ)存量商品房、強(qiáng)力推行房票安置等更直接、更具強(qiáng)制性的工具或?qū)⒃诓糠殖鞘屑铀俾涞亍?/p>

??整體來(lái)看，“好房子”建設(shè)和城市更新作為中長(zhǎng)期制度性方向已經(jīng)確立，但政策效果更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性影響——對(duì)核心城市品質(zhì)改善型需求的釋放形成支撐，對(duì)普通三、四線城市短期成交量?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用有限。市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性修復(fù)，仍需等待居民收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期的企穩(wěn)回升。