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??2026年7月31日，岳陽市房地產(chǎn)工作協(xié)調(diào)機制辦公室正式印發(fā)《持續(xù)穩(wěn)定岳陽市城區(qū)新建商品房消費政策措施》與《持續(xù)促進岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施》，共涵蓋十大板塊、50條政策舉措。岳陽此次新政在需求激活、企業(yè)紓困、以舊換新等維度均有較大突破，也有較多創(chuàng)新點。本文從消費端、供給端等層面，對此次政策要點及市場影響進行解讀。

??一、消費端：補貼梯度遞減機制設計值得關注

??此次岳陽新政在購房補貼方面引入了“三年梯度遞減退出”機制：第一年按補貼標準100%發(fā)放，第二年按60%發(fā)放，第三年按30%發(fā)放，第四年起取消。該機制旨在引導購房需求在前置窗口期內(nèi)集中釋放，避免形成長期政策依賴。

??從補貼力度來看，普通家庭可享受2%的基礎補貼，單套最高2萬元，這一標準與當前同類三四線城市的政策力度基本持平。多孩家庭可疊加享受額外補貼，其中三孩及以上家庭最高可獲得5萬元補貼，體現(xiàn)了與人口政策協(xié)同發(fā)力的導向。在信貸端，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套與二套，最低首付比例統(tǒng)一為15%，這是對2025年以來全國層面信貸寬松政策的延續(xù)與落地。這一表述具有較好的示范意義。實際上，各地確無必要再對首套、二套進行區(qū)分，過多的分類反而使政策不夠聚焦。統(tǒng)一按15%執(zhí)行，標準清晰，購房者一目了然，有助于政策的有效消化與落地。

??公積金政策方面，此次調(diào)整力度較大。留岳來岳高校畢業(yè)生和青年人才，繳存滿1個月即可申請貸款，而一般城市通常要求至少繳存6個月，因此這一政策明顯有所放寬。貸款額度方面，青年人才可放寬至2倍，最高達200萬元；高層次人才則可放寬至4倍，最高可達400萬元。同時，公積金提取范圍也進一步擴大，包括可直接提取支付新房首付款、繳存人與直系親屬可互助提取還貸，以及提取用于繳納契稅和維修資金等。這些舉措旨在降低青年群體和人才的購房門檻，并與岳陽“三個一”安居工程（一張床、一間房、一套房）形成政策組合。

??二、供給端：紓困與提質(zhì)并重

??在企業(yè)支持方面，28條舉措覆蓋融資減負、用地盤活、“好房子”建設、國企收購存量房、征收安置五大板塊。其中以下幾條值得重點分析。

??融資白名單機制與預售資金靈活置換。合規(guī)項目可持續(xù)納入融資白名單，對放貸成效顯著的商業(yè)銀行，在公積金、維修資金等政府性資金存儲方面給予傾斜。這一做法值得肯定，因為各地普遍鼓勵銀行積極參與白名單制度，但部分銀行審批節(jié)奏較慢。將公積金和維修基金等資金存儲向表現(xiàn)積極的銀行傾斜，對銀行而言是一種有效的激勵和獎勵。房企還可使用非監(jiān)管銀行的現(xiàn)金保函，置換同等額度的監(jiān)管資金，置換金額不超過竣工保障資金的30%。這在一定程度上緩解了房企的資金沉淀壓力。

??土地出讓金分期繳付與“商改住”通道。經(jīng)批準可調(diào)整土地出讓金繳納周期，最遲簽約2年內(nèi)繳清；繳滿50%出讓金即可辦理規(guī)劃、施工許可。未開工非住宅用地、閑置商業(yè)項目可申請“商改住”。這一政策為存量閑置土地的盤活提供了操作空間，對于持有商業(yè)用地但面臨開發(fā)困難的房企具有實質(zhì)性紓困價值。

??“好房子”建設目標與容積率獎勵。2026年新開工項目符合“好房子”標準比例不低于20%，3年內(nèi)提升至60%，每年評選5個市級標桿項目。政策通過容積率獎勵（整體風貌最高獎勵0.1、增設開放綠地廣場最高獎勵0.05、高端外立面最高獎勵0.05）鼓勵房企提升產(chǎn)品品質(zhì)。同時，不計容范圍的擴大——如架空層、風雨連廊、封閉陽臺投影面積1/2計入容積率等——實質(zhì)上是向購房者讓渡了更多使用空間。

??三、“以舊換新”與國企收購：打通置換鏈條的關鍵布局

??此次政策在“以舊換新”方面構(gòu)建了較為完整的四重通道，具有較強的示范意義。例如，對收購國企給予5年貸款貼息——第1年100%、第2年80%、第3年60%、第4年40%、第5年20%——直接補貼收購主體的資金成本，有助于提升國企參與收儲的積極性。同時，收購房源還可通過保障性租賃住房REITs實現(xiàn)資產(chǎn)證券化退出，進一步打通“收購—運營—退出”的資本閉環(huán)。

??岳陽的政策有兩個創(chuàng)新點。首先，在以舊換新方面推出貸款貼息，直接降低了當前收購主力——即國企的信貸成本，導向意義明確。其次，政策還提及了REITs的退出模式。通常在實際操作中，保租房REITs主要應用于新房項目，而此次收購對象為二手房，因此這一表述對各地國企收購二手房具有很好的啟示作用。

??“拆舊換新”（原拆原建）方面，岳陽計劃于2026年內(nèi)啟動試點小區(qū)建設。老舊房屋產(chǎn)權(quán)人可自主申請原拆原建，允許適度調(diào)整容積率，利用地上地下空間增配公共配套，以新增房源收益平衡改造成本。這一模式將老舊小區(qū)改造從政府主導的“棚改”轉(zhuǎn)向居民自主出資、政府配套支持的“自主更新”，在控制財政支出壓力的同時，也能有效激活存量住房的品質(zhì)提升需求。目前，各地都在積極推進相關工作，雖談不上創(chuàng)新，但也反映出三四線城市在自主更新方面正在實實在在推進相關實踐。

??四、政策創(chuàng)新和行業(yè)啟示

??岳陽市此次出臺的“雙份”政策，充分體現(xiàn)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的導向，其中多項創(chuàng)新舉措對各地具有重要借鑒意義。首先，政策明確不再區(qū)分首套與非首套房貸標準，統(tǒng)一執(zhí)行同一標準，這一做法具有積極意義。其次，針對青年人才，公積金貸款條件進一步放寬，繳存一個月即可申請貸款，審批節(jié)奏明顯加快。第三，在“白名單”制度框架下，對參與銀行在公積金及維修資金繳存賬戶管理方面給予政策傾斜，激勵效果顯著。此外，在“以舊換新”方面，政策明確提出對收購主體給予貼息支持，并允許通過REITs等方式實現(xiàn)退出，為市場提供了新的操作思路，具有較強的示范價值。

??對行業(yè)而言，岳陽此次政策的啟示在于：下半年各地仍有一些政策出臺，主要圍繞支持住房消費、調(diào)整供求關系等方面推進，并從增量與存量統(tǒng)籌的角度展開。這表明各地在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面依然保持積極動作，盡管近期此類舉措有所減少。各地需要將過去的存量政策與當前推出的增量政策有機結(jié)合，更好地支持市場向好發(fā)展。相關政策的創(chuàng)新，對其他城市或許也能提供積極的參考與借鑒。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進