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??2026年8月12日，中國人民銀行發(fā)布《2026年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》（下稱《報告》）。這份半年度的權(quán)威報告，用一組組金融數(shù)據(jù)勾畫出上半年貨幣信貸的全貌。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它既是觀察融資環(huán)境的窗口，也是判斷市場行為變化的鏡子。

??《報告》里有四個核心看點(diǎn)

??1、6月新發(fā)放個人住房貸款利率約為3.1%，新發(fā)放企業(yè)貸款利率約3.0%，社會綜合融資成本持續(xù)處于歷史低位。

??2、6月末全國住戶消費(fèi)貸款（不含個人住房貸款）余額20.82萬億元，同比下降1.7%，為2022年同口徑披露以來的首次下降。同期個人住房貸款余額約36.29萬億元，同比下降3.8%；可以看到不止房貸在降，消費(fèi)貸也在降。

??3、報告明確“淡化對貸款這個單一渠道的關(guān)注”，指出房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金密集行業(yè)持續(xù)調(diào)整，貸款需求天然減少，金融資源加速流向科技、綠色、普惠等新動能。

??4、下一階段，央行將“繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策”，及時謀劃出臺務(wù)實(shí)管用的增量政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度、加力擴(kuò)大內(nèi)需。

??我們認(rèn)為，這份報告用一組央行數(shù)據(jù)拼出了當(dāng)前樓市的真實(shí)底色：消費(fèi)者正在同步“去房貸”與“去消費(fèi)貸”?！傲咳霝槌觥焙汀胺€(wěn)現(xiàn)金流”成了共同的選擇。

??《報告》披露，6月新發(fā)放個人住房貸款利率約為3.1%，與上年同期基本持平，持續(xù)處于歷史低位；個人住房貸款加權(quán)平均利率為3.05%。

??據(jù)中國人民銀行最新貸款市場報價利率（LPR）來看，5年期以上LPR維持在3.5%，已連續(xù)14個月不變。

??若單看房貸利率，當(dāng)前購房融資成本已是多年來最   便宜的時候。但便宜的利率，沒能換來居民加杠桿的意愿。

??與央行報告同期披露的《2026年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示6月末個人住房貸款余額約36.29萬億元，同比下降3.8%，降幅較前期進(jìn)一步擴(kuò)大。

??更值得注意的是，消費(fèi)貸也出現(xiàn)了同步收縮，2026年二季度住戶消費(fèi)貸款（不含個人住房貸款）余額約20.82萬億元，同比首次轉(zhuǎn)負(fù)至-1.7%，為2022年同口徑披露以來的首次下降。

??房貸在降，消費(fèi)貸也在降，這說明“去杠桿”已不僅僅只是“不買房”，同樣蔓延到了“不借錢消費(fèi)”，這背后表現(xiàn)出的是對未來收入的信心變化。無論是買房的長期大額房貸，還是分期、消費(fèi)貸這類短期借錢消費(fèi)，都建立在 “未來穩(wěn)定還錢” 的預(yù)期之上。

??如今能不貸款買房就不買，能不借錢消費(fèi)就直接少消費(fèi)，優(yōu)先償還已有負(fù)債，避免背負(fù)債務(wù)帶來的還本付息壓力，“穩(wěn)現(xiàn)金流” 替代了 “超前消費(fèi)、加杠桿置業(yè)”。

??從資產(chǎn)端看，房地產(chǎn)對信貸的吸附力還在減弱?！?026年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》數(shù)據(jù)顯示，2026年二季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.65萬億元，同比下降8.5%。

??這一變化在《2026年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》專欄1“全面把握金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度和效果”中正面解釋了這一變化：“近年來，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金密集行業(yè)持續(xù)調(diào)整，而新質(zhì)生產(chǎn)力更加輕型，單位經(jīng)濟(jì)增長所需的銀行貸款相應(yīng)下降，貸款需求天然減少?！?/p>

??報告進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)和地方政府融資平臺貸款到期償還規(guī)模較大，新發(fā)放貸款更多投向代表經(jīng)濟(jì)新動能的高效領(lǐng)域，此消彼長之間，貸款增量沒有原來多，但信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

??6月末，科技貸款、綠色貸款、普惠貸款、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款、數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)貸款分別同比增長12.6%、14.5%、7.8%、23.5%、15.1%，均持續(xù)高于全部貸款增速。其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)貸款增速超過兩成，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技貸款增速也雙雙領(lǐng)先。

??一邊是房地產(chǎn)、基建貸款到期償還、增量有限；一邊是科技、綠色、普惠、養(yǎng)老、數(shù)字經(jīng)濟(jì)貸款高增。傳統(tǒng)地產(chǎn)與基建，已經(jīng)不再是信貸的“寵兒”。金融資源正以前所未有的力度，向新質(zhì)生產(chǎn)力和民生短板領(lǐng)域集聚。

??《2026年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》對下一階段的定調(diào)是“繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策”，并強(qiáng)調(diào)“及時謀劃出臺務(wù)實(shí)管用的增量政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，加力擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給”。

??《報告》雖然沒有單列房地產(chǎn)領(lǐng)域，但消費(fèi)在信貸引導(dǎo)中的權(quán)重明顯上升。報告在“發(fā)揮貨幣政策結(jié)構(gòu)優(yōu)化作用”一節(jié)明確提出“加力推進(jìn)金融支持提振消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需”，并披露用好“服務(wù)消費(fèi)與養(yǎng)老再貸款”等政策工具；在第五部分“下一階段貨幣政策主要思路”中進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)化金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)作用，推動服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)”。政策語言密集指向促消費(fèi)、擴(kuò)內(nèi)需。

??此前發(fā)布的《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》已將住房納入大宗耐用商品范疇，因此，住房消費(fèi)同樣被納入這輪擴(kuò)內(nèi)需的政策框架。

??從政策導(dǎo)向來看，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新已經(jīng)成為城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要抓手，伴隨城市更新“十五五”規(guī)劃逐步落地，老舊小區(qū)改造、原拆原建、閑置資產(chǎn)盤活等存量項目將持續(xù)落地，增量開發(fā)與存量盤活并行，重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。

??這一點(diǎn)從《報告》中抵押補(bǔ)充貸款（PSL）重點(diǎn)支持“數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，以及交通、能源、地下管網(wǎng)建設(shè)改造等城市更新領(lǐng)域”可以互相印證。

??我們認(rèn)為，未來房貸寬松、住房消費(fèi)、城市更新三線并進(jìn)，將構(gòu)成下半年穩(wěn)市場的政策組合。

??整體來看，當(dāng)前市場“不買房也不消費(fèi)”的底層邏輯短期內(nèi)較難轉(zhuǎn)變，這反映的不只是房地產(chǎn)周期下行，而是居民家庭行為模式的深層變化。

??過去很長一段時期，居民的行為邏輯是：收入增長預(yù)期向好，愿意借助信貸，通過房貸購置房產(chǎn)，用消費(fèi)貸、分期提前改善生活。房產(chǎn)兼具居住與資產(chǎn)增值屬性，加杠桿被視作家庭資產(chǎn)配置的手段。而現(xiàn)在，家庭首要目標(biāo)不再是擴(kuò)張資產(chǎn)、提升當(dāng)期消費(fèi)水平，而是控制總負(fù)債規(guī)模、守住現(xiàn)金流安全。

??但這不代表現(xiàn)在的消費(fèi)者完全沒有住房需求和消費(fèi)欲望，而是拒絕新增債務(wù)來實(shí)現(xiàn)需求。能不貸款就不貸款，優(yōu)先還債、儲蓄，這就同時體現(xiàn)為房貸新增走低、消費(fèi)貸收縮。地產(chǎn)只是這個大邏輯里最突出的一環(huán)。

??好消息還是有的，當(dāng)前市場筑底信號正在增多。據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測及國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，7月一線城市新房價格連續(xù)6個月環(huán)比止跌，70城中新房價格環(huán)比止跌或持平城市增至23個、創(chuàng)15個月新高；商品房待售面積同比下降0.8%，連續(xù)5個月回落；新開工銷售比59.3%，已現(xiàn)階段性筑底。價格與庫存的邊際改善，與央行“信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化、新動能集聚”的大勢同頻。

??當(dāng)前行業(yè)重心正轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)增效”。在適度寬松貨幣政策托底、房貸利率維持低位、住房消費(fèi)與城市更新同步推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)正從“增量開發(fā)”加速轉(zhuǎn)向“存量盤活+好房子建設(shè)"的新發(fā)展秩序。