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??二季度以來(lái)，全國(guó)多地土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，競(jìng)拍輪次明顯較高。統(tǒng)計(jì)顯示，二季度至今，重點(diǎn)城市中至少有12幅地塊的競(jìng)拍熱度較高。本報(bào)告從競(jìng)拍輪次、溢價(jià)率、城市分布及企業(yè)類(lèi)型等維度展開(kāi)分析。

??一、總體情況分析

??從二季度重點(diǎn)城市土地出讓情況來(lái)看，熱度較高的城市主要集中在北京、上海、深圳、杭州和成都。同時(shí)在溫州等地級(jí)市也有所體現(xiàn)。這些城市的核心地塊普遍受到房企激烈爭(zhēng)奪，競(jìng)拍輪數(shù)居高不下的同時(shí)，溢價(jià)率也屢創(chuàng)新高。

??例如，北京豐臺(tái)區(qū)一宗地塊競(jìng)拍多達(dá)165輪，凸顯出該市土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)；上海、杭州等地也頻繁出現(xiàn)數(shù)十輪乃至上百輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率超過(guò)40%的熱門(mén)交易。地級(jí)市方面，溫州瑞安一宗地塊溢價(jià)率接近80%?？傮w而言，這些城市憑借強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)活力、持續(xù)的人口流入以及穩(wěn)固的房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性，已成為當(dāng)前土地市場(chǎng)的“熱力核心區(qū)”，充分反映出房企對(duì)高能級(jí)城市優(yōu)質(zhì)資源的集中押注與激烈角逐。

??二、相關(guān)地塊特征分析

??（一）總體熱度較高

??2026年4月1日至5月28日，全國(guó)至少有12宗地塊交易熱度很高，累計(jì)競(jìng)拍1126輪，總成交金額269億元。平均每宗地塊競(jìng)拍94輪，平均溢價(jià)率36%，地價(jià)為22億元/幅，顯示優(yōu)質(zhì)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

??（二）城市分析

??京滬杭三地地塊的熱度最高。北京2宗地塊平均競(jìng)拍158輪，為各城市之首。平均溢價(jià)率為16%，反映出起拍價(jià)較高，競(jìng)爭(zhēng)更多體現(xiàn)在輪次而非價(jià)格跳漲。杭州、上海各3宗地塊，平均輪次在87至94輪之間，溢價(jià)率為33%–41%，呈現(xiàn)輪次與溢價(jià)率“雙高”特征，是房企爭(zhēng)奪的核心區(qū)域。溫州的地塊溢價(jià)率非常高，和地塊總價(jià)可控有關(guān)。總體來(lái)看，這些城市經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)、人口持續(xù)流入、改善型住房需求旺盛，優(yōu)質(zhì)地塊一經(jīng)推出便引發(fā)激烈競(jìng)拍，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)核心城市中長(zhǎng)期價(jià)值的高度認(rèn)可。

??（三）企業(yè)策略分化

??央企、國(guó)企（如華潤(rùn)、保利、招商蛇口）傾向于競(jìng)拍高總價(jià)、高輪次地塊，單宗成交額在33–41.5億元之間，競(jìng)拍輪次達(dá)82–151輪。充分體現(xiàn)對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的投資導(dǎo)向。而本土民企及聯(lián)合體（如瑞安中瑞、明信集團(tuán)）則偏向低總價(jià)、高溢價(jià)率地塊，例如溫州瑞安地塊總價(jià)僅為1.1億元，溢價(jià)率高達(dá)79.71%。這也反映出在區(qū)域市場(chǎng)中，部分房企資金狀況較為充裕。

??三、從“縮量提質(zhì)”看土地市場(chǎng)的積極信號(hào)：活躍度提升，高品質(zhì)住宅可期

??當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出典型的“縮量提質(zhì)”特征，但這并非收縮信號(hào)，而是市場(chǎng)邁向更高質(zhì)量、更可持續(xù)增長(zhǎng)的體現(xiàn)。從近期全國(guó)重點(diǎn)城市土地競(jìng)拍的輪次及其他數(shù)據(jù)中，可以提煉出以下幾點(diǎn)積極啟示。

??（一）競(jìng)拍熱度持續(xù)走高，市場(chǎng)信心明顯回暖

??2026年4月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市土地競(jìng)拍輪次屢創(chuàng)新高，平均每宗地塊競(jìng)拍達(dá)94輪，顯示房企拿地意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)活躍度顯著提升。北京、上海、杭州等核心城市頻頻出現(xiàn)百輪以上競(jìng)拍，充分說(shuō)明優(yōu)質(zhì)土地資源仍被高度看好，市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)中向好。

??（二）高品質(zhì)地塊成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)

??當(dāng)前高輪次競(jìng)拍集中發(fā)生于城市核心區(qū)域或潛力板塊，如上海徐匯、杭州濱江、深圳龍華等地。這些地塊未來(lái)將被打造為改善型、高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，有望帶動(dòng)整體住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房企在高品質(zhì)地塊上的積極布局，正是對(duì)“好房子、好社區(qū)”市場(chǎng)需求的積極回應(yīng)。

??（三）多元主體積極參與，市場(chǎng)活力全面激發(fā)

??從央企、國(guó)企到本土民企、聯(lián)合體，不同類(lèi)型企業(yè)在土地市場(chǎng)中各展所長(zhǎng)，形成良性互動(dòng)。央企國(guó)企在高總價(jià)地塊中穩(wěn)健布局，民企則在靈活地塊中展現(xiàn)活力。這種多元競(jìng)合格局，既體現(xiàn)了市場(chǎng)參與者信心的分化與修復(fù)，也說(shuō)明優(yōu)質(zhì)城市土地市場(chǎng)正成為各類(lèi)資本共同看好的價(jià)值領(lǐng)域。

??（四）縮量提質(zhì)催生更高效率的土地利用與城市發(fā)展

??在供應(yīng)端更聚焦優(yōu)質(zhì)地塊的背景下，房企更愿意在高品質(zhì)項(xiàng)目上加大投入，提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平。土地市場(chǎng)正從“數(shù)量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”，這將進(jìn)一步推動(dòng)城市空間優(yōu)化、居住品質(zhì)提升和房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。