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??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)

??一、問(wèn)題緣起：配建模式下的資源分配矛盾

??商品房項(xiàng)目配建保障性住房，已成為近年來(lái)部分小區(qū)的主流模式，本報(bào)告將其總結(jié)為“配建社區(qū)”。以上海為例，不少樓盤(pán)按住宅總建筑面積5%的比例配建保障性住房，其中公租房是主要形式。這一制度設(shè)計(jì)的初衷，是希望促進(jìn)不同收入群體在空間上融合，避免保障性住房被邊緣化。但隨著保障房入住率提升，社區(qū)內(nèi)部的資源分配矛盾逐漸顯現(xiàn)。

??一個(gè)典型案例是：某配建公租房的商品房樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房業(yè)主的首個(gè)停車(chē)位實(shí)行免租金政策，而對(duì)公租房租戶(hù)則未給予同等優(yōu)惠。公租房租戶(hù)據(jù)此提出“租售同權(quán)”的訴求，要求享受與業(yè)主同等的停車(chē)待遇。這一爭(zhēng)議觸及了配建社區(qū)治理的核心難題：在停車(chē)位這類(lèi)共有資源的分配中，房屋所有權(quán)與使用權(quán)所附帶的權(quán)益邊界應(yīng)當(dāng)如何劃定？這一問(wèn)題并非個(gè)案。隨著商品房和保障房入住人數(shù)增加，以及私家車(chē)保有量持續(xù)增長(zhǎng)，社區(qū)停車(chē)位供需矛盾日益加劇。配建社區(qū)的停車(chē)位資源分配問(wèn)題，亟需深入研究。

??二、全國(guó)典型矛盾案例匯總

??從公開(kāi)報(bào)道來(lái)看，全國(guó)多地已出現(xiàn)因商品房配建保障房（公租房）引發(fā)的停車(chē)位使用糾紛。根據(jù)矛盾焦點(diǎn)的不同，可歸納為以下兩種主要類(lèi)型。

??上述案例表明，配建社區(qū)的停車(chē)位矛盾已從“公租房用戶(hù)能否使用商品房車(chē)位”演變?yōu)楦鼮閺?fù)雜的雙向博弈，核心問(wèn)題在于：即便是在允許使用的前提下，定價(jià)是否應(yīng)與商品房業(yè)主無(wú)差異。矛盾的實(shí)質(zhì)是，在資源總量不足的約束下，如何在不同權(quán)利主體之間建立公平、可執(zhí)行的分配規(guī)則。

??三、法律與政策框架：是否具有使用權(quán)

??社區(qū)停車(chē)位分配的法律基礎(chǔ)主要來(lái)自《中華人民共和國(guó)民法典》。第271條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。這一權(quán)利源于物權(quán)，具有排他性和優(yōu)先性。而租戶(hù)的權(quán)利源于租賃合同，屬于債權(quán)范疇，其使用共有部分的權(quán)利受限于業(yè)主大會(huì)的決定或管理規(guī)約。從實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于車(chē)位有限的小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主和租戶(hù)的停車(chē)價(jià)格確實(shí)會(huì)有所差異，難以實(shí)現(xiàn)完全意義上的租售同權(quán)。當(dāng)然，如果是配售型保障房，其本身屬于業(yè)主范疇，相關(guān)規(guī)則或有所不同。

??各地對(duì)配建社區(qū)停車(chē)位管理的規(guī)定存在差異，但逐漸形成了一些共識(shí)性方向。深圳市根據(jù)2017年印發(fā)的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，要求配建項(xiàng)目堅(jiān)持“設(shè)施共享、社區(qū)融合”原則，不得設(shè)置物理隔離或其他歧視性措施。上海2024年《關(guān)于本市保障房配建的實(shí)施意見(jiàn)》明確，在前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約中，不得限制配建保障房住戶(hù)使用業(yè)主共有設(shè)施設(shè)備等物業(yè)，并應(yīng)明確配建保障房住戶(hù)對(duì)除配建保障房產(chǎn)權(quán)車(chē)位以外的公共停車(chē)位的使用規(guī)則及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

??襄陽(yáng)市則采取了不同路徑，要求按配建房源套數(shù)預(yù)留相應(yīng)數(shù)量的公租房停車(chē)位，公租房承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)。

??上海市松江區(qū)人民政府發(fā)布的《“租售同權(quán)”無(wú)依據(jù)，相對(duì)公平應(yīng)保證》調(diào)查報(bào)告對(duì)此有清晰界定：租戶(hù)的“同權(quán)”主要指對(duì)共有部分的使用權(quán)（即可以付費(fèi)停車(chē)），而非決策權(quán)（決定如何分配、定價(jià)）。相關(guān)部門(mén)明確表示，目前在小區(qū)停車(chē)收費(fèi)問(wèn)題上沒(méi)有“租售同權(quán)”的法律依據(jù)。

??此外，還有一些比較極端的問(wèn)題。在“社區(qū)融合”的框架下，既然公租房租戶(hù)可以使用商品房區(qū)域的停車(chē)位，商品房業(yè)主是否可以“反向”使用公租房區(qū)域的專(zhuān)用停車(chē)位？從襄陽(yáng)市的規(guī)定來(lái)看，答案傾向于否定。相關(guān)表述顯示，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在配建公租房的時(shí)候，要求按照配建房源的套數(shù)預(yù)留相應(yīng)數(shù)量的公租房停車(chē)位，通過(guò)出租的方式供公租房承租人使用，在同等條件下，公租房承租人享有優(yōu)先租賃權(quán)?！边@意味著，一旦車(chē)位被劃定為“公租房專(zhuān)用”，其使用邏輯與商品房業(yè)主的共有車(chē)位便產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性分離。

??四、定價(jià)機(jī)制與治理路徑：定價(jià)是否需要無(wú)差異

??前面的分析已經(jīng)比較清晰，核心是明確了是否有使用權(quán)的問(wèn)題。各地政策也是比較一致：即可以使用。那么，在具有使用權(quán)的前提下，定價(jià)是否需要無(wú)差異？或者說(shuō)，對(duì)商品房業(yè)主免費(fèi)、對(duì)公租房收費(fèi)是否合理？

??前述分析顯示，小區(qū)停車(chē)收費(fèi)調(diào)整屬于小區(qū)自治事項(xiàng)，需通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會(huì)成立后，如需調(diào)整，需經(jīng)法定程序表決通過(guò)。這一機(jī)制的合理性在于尊重業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。從實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)租戶(hù)沒(méi)有表決權(quán)時(shí)，其意見(jiàn)本身難以得到有效表達(dá)，這時(shí)更多是由業(yè)主來(lái)決定的。當(dāng)然，這不能剝奪租客使用停車(chē)位的權(quán)利，但定價(jià)規(guī)則確實(shí)會(huì)產(chǎn)生差異。

??從實(shí)踐來(lái)看，關(guān)于差異化定價(jià)，律師與房管部門(mén)的共識(shí)是：在程序合法（經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決）的前提下，業(yè)主與租戶(hù)的差異定價(jià)在實(shí)體上并無(wú)問(wèn)題。本報(bào)告前面提到的“商品房業(yè)主免費(fèi)，租客收費(fèi)”模式，實(shí)際上具有合理性。但需要警惕的是，差異化定價(jià)可能被濫用為變相排斥租戶(hù)的手段。如果沒(méi)有價(jià)格上限約束，業(yè)主大會(huì)可能設(shè)定畸高的租戶(hù)停車(chē)費(fèi)，實(shí)質(zhì)上剝奪租戶(hù)的停車(chē)權(quán)利。所以這個(gè)問(wèn)題比較清晰：一是承認(rèn)配建社區(qū)可以制定差異化的價(jià)格，二是針對(duì)租戶(hù)的價(jià)格要建立審查機(jī)制，不能虛高。當(dāng)然，各地對(duì)此缺乏明確的“合理性審查”機(jī)制，這是政策完善的重要方向。

??五、結(jié)論與建議

??配建社區(qū)停車(chē)位矛盾的本質(zhì)，源于配建社區(qū)的建設(shè)模式。這與過(guò)去幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、土拍規(guī)則調(diào)整等因素有關(guān)。隨著此類(lèi)社區(qū)進(jìn)入實(shí)際入住和運(yùn)行階段，車(chē)位使用等后續(xù)問(wèn)題需要積極研究，即基于社區(qū)的入住情況，明確社區(qū)運(yùn)行規(guī)則。從宏觀角度看，這其實(shí)就是社區(qū)治理、物業(yè)服務(wù)等方面的新問(wèn)題。

??此類(lèi)問(wèn)題是“社區(qū)融合”政策目標(biāo)與“業(yè)主物權(quán)優(yōu)先”法律原則之間的張力，在資源分配場(chǎng)景下的具體體現(xiàn)。實(shí)際上，這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)前提，就是停車(chē)位是緊張的。因此，實(shí)踐中法律層面并不支持租戶(hù)在共有資源分配上主張完全的“租售同權(quán)”。換句話說(shuō)，報(bào)告中提到的“商品房業(yè)主免車(chē)位費(fèi)，公租房業(yè)主需付費(fèi)”，具有可行性。當(dāng)然，從租購(gòu)并舉和租售同權(quán)的角度出發(fā)，鑒于此類(lèi)問(wèn)題的出現(xiàn)以及對(duì)租戶(hù)權(quán)益的保障，后續(xù)還需要循序漸進(jìn)地優(yōu)化政策。以下建議供行業(yè)參考：

??第一，規(guī)則前置，明確權(quán)責(zé)。對(duì)于新建配建項(xiàng)目，應(yīng)在銷(xiāo)售和租賃環(huán)節(jié)提前公示停車(chē)位分配方案，包括定價(jià)邏輯、使用優(yōu)先級(jí)、調(diào)整程序等，避免入住后產(chǎn)生爭(zhēng)議。物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約應(yīng)明確保障房住戶(hù)使用共有設(shè)施的權(quán)利邊界。尤其需要對(duì)此類(lèi)住戶(hù)從配售和配租兩種方式分別推進(jìn)，落實(shí)細(xì)節(jié)。

??第二，分類(lèi)管理，相對(duì)公平。建議采用“優(yōu)先保障商品房業(yè)主基本需求+差異定價(jià)反映權(quán)利差異+按需動(dòng)態(tài)調(diào)整”的混合模式。購(gòu)置商品房的業(yè)主首輛車(chē)應(yīng)予保障（至于是否免費(fèi)或收費(fèi)，屬于房企的商業(yè)行為），而租戶(hù)及業(yè)主的第二輛以上車(chē)輛可在同一價(jià)格水平上競(jìng)爭(zhēng)，避免身份歧視。

??第三，建立差異化定價(jià)的合理性審查機(jī)制。建議對(duì)業(yè)主大會(huì)設(shè)定的租戶(hù)停車(chē)費(fèi)設(shè)置價(jià)格倍數(shù)上限（如不超過(guò)業(yè)主同類(lèi)車(chē)位的1.5倍），并規(guī)定定期評(píng)估與調(diào)整程序，防止定價(jià)權(quán)濫用。在此過(guò)程中做到平衡，真正考慮到公租房等保障房對(duì)象的停車(chē)位訴求。

??第四，完善租戶(hù)意見(jiàn)表達(dá)渠道。租戶(hù)雖不應(yīng)享有業(yè)主大會(huì)表決權(quán)，但可通過(guò)居委會(huì)推薦代表、設(shè)立咨詢(xún)委員會(huì)等方式參與協(xié)商環(huán)節(jié)，提高規(guī)則的接受度。換句話說(shuō)，配建社區(qū)目前在這方面確實(shí)有所缺失。各地后續(xù)在物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)適當(dāng)完善，真正朝著租購(gòu)并舉和租售同權(quán)的方向推進(jìn)，例如適當(dāng)設(shè)定一定比例的免費(fèi)車(chē)位用于出租，按照先到先得的規(guī)則執(zhí)行，最終朝著住戶(hù)無(wú)差異的目標(biāo)前進(jìn)。