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????【克而瑞物管研究】

??在房地產(chǎn)市場從“增量開發(fā)”轉向“存量運營”的今天，高品質(zhì)的物業(yè)服務已成為衡量項目價值、資產(chǎn)保值增值的核心要素。尤其是在頂豪市場，服務不再是簡單的“四保一服”，而是對業(yè)主生活方式、隱私及資產(chǎn)價值的深度運營。

??近期，中?！ろ槻晾锱c中?！ず悴晾镯椖恳愿邩藴式桓?、高口碑、高服務標準（物業(yè)費15.8-23.5元/㎡）引發(fā)行業(yè)關注。克而瑞物管借此契機，深入探訪該項目，試圖解碼中海物業(yè)在這一“集大成之作”上的服務秘訣。

??01

??風貌底色上的“情懷共建”

??在上海，有一種土地，是時間的容器。它收藏著石庫門的斑駁、里弄的煙火氣，以及數(shù)代人的城市記憶。當中?！ろ槻晾锱c恒昌玖里項目設計以“風貌項目”的姿態(tài)，通過“留皮換膽”的技法喚醒百年街巷肌理，當他們斬獲2026香港優(yōu)質(zhì)建筑大獎時，這不再是簡單的地產(chǎn)交付，而是一場關于“人文傳承”與“當代生活”的深情對話。

??順昌玖里和恒昌玖里所在的建國東路，是上海成片二級舊里改造的收官片區(qū)。項目團隊以一種近乎“修舊如舊”的執(zhí)著，完成了對百年城市肌理的保留與復刻。

??· 肌理的溫情保留：項目梳理還原了“3大組團、2條豎向主弄、9條橫向支弄”的街坊格局，讓老上海的里弄生活記憶得以延續(xù)。

??· 建筑的匠心復刻：采用“留皮換膽”的技法，嚴格測量老磚尺寸，重新開模；邀請非遺大師手工雕刻Art-Deco風格的窗下裝飾；甚至將地塊內(nèi)的文保建筑平移至街角。

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??|中海·順昌玖里與恒昌玖里園區(qū)環(huán)境與設計細節(jié)

??這種對歷史風貌的極致尊重，是中海企業(yè)“統(tǒng)籌觀”下的人文情懷體現(xiàn)。它意味著企業(yè)愿意投入更高的成本、更長的周期，去守護一座城市的文脈。

這份情懷，為后續(xù)的物業(yè)服務奠定了不同尋常的基調(diào)——在這里，服務不再僅僅是解決問題，更是對這段珍貴時光的延續(xù)與守護。

??體系重構：“玖”系服務的架構升維

??在深入探訪中，我們試圖解碼中海物業(yè)如何以最   高級別的“玖系”服務，將這份歷史的溫度，轉化為超越傳統(tǒng)物業(yè)的、可感知的日常體驗。

??在絕大多數(shù)物業(yè)還在圍繞“物”（設備、保潔、安保）做標準化管理的今天，中海給出的答案是：堅持服務的核心“管理物、服務人”。

??順昌玖里與恒昌玖里總是一起出現(xiàn)的，不僅僅是因為他們在地理位置上的銜接，更是因為他們無論從設計，還是未來的物業(yè)服務設計標準，都是高度一致的。

??他們作為中海上海最高端的項目之一，落地的是中海物業(yè)最    高級別的“玖系精選” 服務標準，但其超越之處在于，項目團隊并未局限于既定標準，而是在此基礎上實現(xiàn)了根本性的架構革新。

??基于項目定位和“人”的服務邏輯，傳統(tǒng)的“四保一服”架構被徹底打破，取而代之的是一套圍繞“人”的感受重新設計的組織——“玖系”全新服務架構——一套為建國東路定制的服務架構。

??在這一架構下，項目團隊增設了禮賓部、房務部、會所部，并專門設立了向項目總經(jīng)理直接匯報的安全隱私總監(jiān)崗位。從運營（執(zhí)行）經(jīng)理到客服經(jīng)理、各條線主管，分工明確，從傳統(tǒng)“物業(yè)管理”轉變?yōu)椤绑w驗運營”。這一頂層設計的變革，為后續(xù)服務的落地奠定了組織基礎。

??03

??塔尖服務的重新定義

??如果說“玖系”的全新組織架構是一次圍繞“人”的頂層設計，那么順昌玖里與恒昌玖里項目，就是將這一設計淬煉為塔尖體驗的最佳實踐。它的服務邏輯，不再是對外展示一份擁有200-300項的標準化服務清單，而是向內(nèi)構建一套能夠覆蓋高端業(yè)主全生活場景的問題解決閉環(huán)。

??這背后，是一場從“做事”到“解決事”的核心轉變。每一個新增的部門（禮賓部、房務部、安全隱私總監(jiān)）都不是為了增添浮于表面的“亮點”，而是為了精準響應一個核心的生活痛點：如何讓歸家充滿尊崇？如何讓生活不被打擾？如何讓瑣事化于無形？

??正是這種圍繞“場景”與“問題”的升維思考，構成了中?！ろ槻晾锱c恒昌玖里與普通豪宅最本質(zhì)的差異化優(yōu)勢，也是“以人為核心”理念最直接的落地體現(xiàn)。 以下，我們將從五個核心生活場景，解碼這種塔尖服務的獨特邏輯。

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場景一：隱私守護——讓“不被打擾”成為最   高級別禮遇

??這是高端項目最核心的差異化之一，也是最能體現(xiàn)“以人為核心”的隱私場景。

??中海物業(yè)在項目上，創(chuàng)新設立了安全隱私總監(jiān)，這一崗位獨立運作，直接向項目總匯報，并可橫向監(jiān)督各條線的工作內(nèi)容，全面負責業(yè)主信息的保護。安全隱私總監(jiān)的設置，是中海物業(yè)對高端客群核心訴求——私密性、安全性——的直接回應。

??通過專職崗位的設定，將業(yè)主隱私風險排查、高端安防體系落地、圈層化出入管控、敏感場景隱私保障等工作，納入全新的“安全+隱私”雙重保障體系。根據(jù)克而瑞過往調(diào)研來看，這基本代表了行業(yè)內(nèi)目前已落地項目中最   高級別的安全服務標準。

??在走訪中，項目運營經(jīng)理談到對業(yè)主隱私管理服務時，透著一種“理所當然”的篤定：“我們希望做到最大程度的隱私保護，嚴控外來人員在小區(qū)里出現(xiàn)。”為了做到這一點，項目執(zhí)行了極為嚴格的閉環(huán)管理：

??· 源頭脫敏：專人對快遞面單等含有業(yè)主信息的廢棄物進行脫敏處理；根據(jù)客戶需求，對業(yè)主/訪客車輛車牌進行遮擋。

??· 人員嚴控：快遞、外賣等外來人員被嚴禁進入小區(qū)，于門崗交接點交由禮賓部統(tǒng)一配送；臨時家政進入高層，需聯(lián)動管家開啟梯控；進入別墅，由禮賓員全程陪同。

??· 檔案保密：設立獨立檔案保密室，實行“A/B組雙人授權” 門禁，確保業(yè)主信息的絕對安全。

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??從進入社區(qū)到離開的全流程閉環(huán)管理，將隱私保護融入服務DNA，讓業(yè)主在享受高端服務的同時，也擁有了“不被看見”的安心與“不被打擾” 的寧靜。

不僅如此，這份“靜音哲學”同樣延續(xù)到了園區(qū)的日常養(yǎng)護中。中海物業(yè)引進了多款智能機器人，如深夜自動清洗地庫的洗掃機器人，集巡邏與監(jiān)控功能于一體的巡檢機器人。這些設備均具備低噪作業(yè)能力，在提升效率的同時，避免打擾業(yè)主的日常休憩。

??場景二：禮賓尊崇——將五星級酒店式溫暖融入歸家動線

??禮賓部的設立，解決的不僅是配送問題，更是“儀式感”與“尊崇感”的場景需求。

??禮賓部經(jīng)理來自五星級酒店等高端場所，禮賓員身高180cm以上，具備2年以上五星酒店經(jīng)驗。他們的職責不僅是配送，更是尊貴氛圍的營造。當業(yè)主面對臨停較遠，或者有短距離接駁需求的情況，還可以提前預約高爾夫球車接駁至家門口；VIP訪客到訪，可從迎賓到引導至業(yè)主家中，全程由專業(yè)禮賓陪同。

??接駁車服務在項目上的使用也是一項創(chuàng)新，它的功能不僅僅是方便業(yè)主歸家，更是讓業(yè)主覺得，自己是被記住、被重視的。這種將“尊崇感”融入日常點滴的用心，正是服務差異化的精髓。

??此外，車輛清洗、保養(yǎng)接送等服務，實現(xiàn)了“用車零操心，養(yǎng)護全托管”的便利場景。

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場景三：精細運維——以“靜音哲學”守護居家寧靜

??高端社區(qū)的運維，不僅是“做得好”，更是“做得不打擾”。順昌玖里與恒昌玖里將“零干擾”作為運維場景的最高準則。

??保潔采用行業(yè)內(nèi)高標準，配置專職石材養(yǎng)護師，引入五星級酒店鏡面工藝，確保大堂石材反光度維持在90-95GU。針對不同的建筑形態(tài)，采用差異化方案：別墅外墻采用保護性清洗措施（只可使用高壓水槍/低壓清水或軟管沖洗墻面）。高層垃圾清運采用“5層一轉運”的靜音操作，最大程度降低對業(yè)主的干擾。

??走訪中，我們還關注到一個特別的細節(jié)：大堂的香氛是與五星級酒店同款，味道經(jīng)過精心挑選，“不能太濃，要讓人靜下心來，感覺很放松。” 這一個小小的選擇，背后是對業(yè)主“五感體驗”的全方位關照。

??綠化部實行無擾養(yǎng)護，定期更換公區(qū)租擺減少審美疲勞。工程部則實行全時值守和15分鐘快速響應機制，讓“打擾”最小化，讓“安心”最大化。

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場景四：房務入戶——將“酒店管家”搬進業(yè)主家門

??“房務部”的設立也是中海物業(yè)的一項制度性創(chuàng)舉，它解決的是業(yè)主高頻且私密的“戶內(nèi)需求”場景。一方面打開傳統(tǒng)物業(yè)的居家服務邊界，另一方面是對高端居家定制服務的落地實踐。

??它參照五星級酒店標準，提供菜單式的入戶增值服務，將服務的邊界從公區(qū)延伸到了業(yè)主的私密居所：

??· 家政服務：聘請專業(yè)人員，為業(yè)主提供菜單式戶內(nèi)清潔服務；

??· 空間煥新：資深專業(yè)收納師上門，提供空間規(guī)劃與定制收納服務。

??· 奢品守護：攜手一線高端奢品服務供應商，提供奢侈品清潔、保養(yǎng)及上門取送服務。

??· 資產(chǎn)托管：針對暫未入住的業(yè)主，提供定期通風、水電檢查、空房陪看等托管服務。

??· 定制建家：提供定制化搬家服務，專業(yè)團隊全程跟進，成品保護與器材支持。

??這一系列服務，讓業(yè)主真正體會到“足不出戶，盡享尊崇”。

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場景五：自營會所——從“公共空間”到“圈層精神歸屬”

??會所往往是高端物業(yè)運營的“虧損點”，而中海物業(yè)在這里選擇的是“自營”。它解決的不僅是設施問題，更是業(yè)主“社交”、“歸屬”與“身份認同”的精神場景。

??我們重點走訪了順昌玖里的會所空間，其會所面積約2660平米，年度運營成本遠超行業(yè)內(nèi)同類會所水平，配置資深擁有高端會所管理經(jīng)驗的人員，確保服務標準統(tǒng)一，規(guī)避外包服務斷層。另外，會所運營上，還會定期策劃“小小業(yè)主體驗營”、“中秋鄰里家宴”、藝術鑒賞沙龍等活動。

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??更值得一提的是，即使項目內(nèi)業(yè)主戶數(shù)不高的情況下，中海也會做差異化運營。例如項目交付后，針對高層和別墅會分別舉辦專屬的“業(yè)主見面會”，讓業(yè)主與團隊充分交流，讓每一個圈層都感受到被精準關懷的尊重。

??會所，在這里不再是一個“空間”，而是一個有溫度的“鄰里社群”和“精神歸屬”。

??順昌玖里與恒昌玖里的塔尖服務搭建中，有很多被深化的場景服務，例如我們提到的隱私守護、禮賓尊崇、精細運維、房務入戶、自營會所等等，這些具體場景的服務絕非簡單的服務堆砌，而是中海物業(yè)用這兩個項目對“高端業(yè)主究竟需要什么”這個問題進行新一輪系統(tǒng)性回答。

??每一個場景的構建，都源于對業(yè)主生活痛點的精準洞察；每一項服務的落地，都指向“讓人的感受變得更好”這一核心目標。

??它更像是一次關于“人”的服務哲學的深刻實踐。

??人才壁壘：服務者“人”的嚴選與培育

??“卓越的服務，最終要靠卓越的團隊來落地?！痹谏罡谋姸鄨鼍巴?，支撐順昌玖里與恒昌玖里服務品質(zhì)的另一個核心，是服務者“人”。這也是走訪項目后，我們感受比較深的一個點。

??項目的服務團隊遵循了極為嚴苛的選人標準，并非簡單的“招人”，而是基于對頂豪業(yè)主生活方式的深度理解，進行了一場精準的“人才畫像素描”。

??從形象感官上，我們看到的是：所有的女生基本上都是不低于1米7，男生都是不低于1米8。從服務人員履歷上，我們了解到：錄用的人員基本都是具有五星酒店、國際航司及高端物業(yè)從業(yè)背景的人員。從五星級酒店前禮賓部經(jīng)理，到東航資深空乘，再到深耕外資品牌的高端客戶關系人才，這種跨行業(yè)的精英組合，確保了團隊既具備酒店式的服務標準，又有豪宅物業(yè)的細膩與周全。

??嚴格的前置篩選，讓業(yè)主感受到的是形象和體驗上的極致服務。

但簡單的選人只是起點，持續(xù)的賦能才是保障。團隊不僅需要通過內(nèi)部“玖系”服務認證，還需加入國際金鑰匙服務聯(lián)盟，接受“金鑰匙”的輔導、培訓。

??為夯實“玖”系服務標桿的人才基礎。中海物業(yè)上海公司優(yōu)先建立了系統(tǒng)化的人才培育機制，打造了“玖系管家學院”。其課程不僅涵蓋禮儀、商務、會務等專業(yè)模塊，更重要的是，它將“人的感受”擺在了極高的位置。“把課程變成員工的能力，把能力變成客戶的滿意?！边@種精細化的培養(yǎng)，讓每一位管家都不僅懂技能，更懂“人心”。

??真正的頂   級服務，首先是讓人感到舒適與愉悅。

??這種對人才畫像的極致追求，讓每一位走進社區(qū)的服務人員，都不僅僅是一個“服務者”，更是業(yè)主在社區(qū)中的“老朋友”和“生活合伙人”。

??小結：服務，讓生活回歸到最動人的樣子

??中?！ろ槻晾锱c恒昌玖里在建筑上，它傳承了上海的歷史文脈；在服務上，它傳承了“以人為本”的匠心精神。它證明了：頂   級的服務，不是用金錢堆砌的奢華，而是用時間與真心雕琢的“感受”。

??當業(yè)主推開家門，看到的是百年石庫門的沉靜與優(yōu)雅；當業(yè)主走出小區(qū)，感受到的是禮賓的微笑與問候。這種“時光與溫度”的交織，讓“風貌項目”不再只是一個地產(chǎn)品類，而是一個可以被珍藏、被傳承的“時光容器”。

??在克而瑞物管看來，順昌玖里與恒昌玖里的標桿意義在于：它通過“以人為核心”的服務哲學，為行業(yè)樹立了一個關于人才壁壘與客戶導向的生動樣本。它證明了，當物業(yè)服務從“標準流程”演進為“可感知的尊貴體驗”時，物業(yè)公司能夠真正成為高端資產(chǎn)價值的守護者與生活方式的締造者。

??最好的服務，是讓生活，回歸到最動人的樣子。