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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??2025 年 6 月 

??政策動(dòng)態(tài)： 

??住建部姚天瑋：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”。中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生著力解決群眾急難愁盼的意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)加大保障性住房供給、增加小戶型青年公寓供給及推進(jìn)靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度等。

??行業(yè)動(dòng)態(tài)： 

??1）土地供應(yīng)：6月，22城成交涉租用地10宗，其中7宗為純租賃用地，3宗配建租賃用地，合計(jì)占地面積約35.8萬(wàn)方。

??2）品牌動(dòng)態(tài)：6月品牌發(fā)聲主要以新店開(kāi)業(yè)、活動(dòng)宣傳、成立合資公司為主。其中保利和寓江西三大門(mén)店齊開(kāi)；浦發(fā)有家×漫柏·M寓項(xiàng)目開(kāi)業(yè)；龍湖將推出無(wú)錫首個(gè)冠寓4.0項(xiàng)目；雅詩(shī)閣寧波杭州灣樂(lè)齡公寓即將開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)。

??3）城市動(dòng)態(tài)：6月多城保租房項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)健建設(shè)及有序配租，其中華為上海朱家角人才公寓項(xiàng)目將投運(yùn)，將提供約5800套公寓。

??4）金融動(dòng)態(tài)：6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上交所上市，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計(jì)約2.24億份，募集資金總額約為9.462億元。

??市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：

??1）量?jī)r(jià)走勢(shì)：“畢業(yè)季”到來(lái)，個(gè)人房源新增供應(yīng)規(guī)模上漲至57.74萬(wàn)間，租金企穩(wěn)為主；核心八城集中式公寓累計(jì)規(guī)模約128萬(wàn)間，租金環(huán)比上漲0.07%。

??2）項(xiàng)目新開(kāi)：6月，22城共計(jì)21個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目新增供應(yīng)，籌建方式以新建為主，其中18個(gè)為保租房項(xiàng)目，房源數(shù)15664間，3個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，房源數(shù)約300套。

??企業(yè)監(jiān)測(cè)：

??6月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)在核心8城無(wú)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。

??Part 1 . 政 策 動(dòng) 態(tài) 

??01

??政 策 要 聞

??住建部姚天瑋：建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”

??6月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司司長(zhǎng)姚天瑋明確《住宅項(xiàng)目規(guī)范》為“好房子”建設(shè)劃底線。姚天瑋強(qiáng)調(diào)，建“好房子”不等同于建“大房子”“貴房子”，而是要通過(guò)好的設(shè)計(jì)、好的施工、好的材料、好的服務(wù)等，解決居住中的痛點(diǎn)問(wèn)題，全面提升住房品質(zhì)。不同地區(qū)、不同面積、不同價(jià)位都應(yīng)當(dāng)有不同的“好房子”。

??02

??要 聞 解 讀

??國(guó)內(nèi)首單租賃住房REITs擴(kuò)募項(xiàng)目已完成上市——華夏北京保障房REIT

??6月25日，華夏北京保障房REIT擴(kuò)募份額上市儀式在上海證券交易所舉行。截至2025年6月23日，華夏北京保障房REIT自上市以來(lái)累計(jì)分紅1.28億元，基金復(fù)權(quán)收盤(pán)價(jià)較首次發(fā)行價(jià)漲幅95.1%。基于良好的底層資產(chǎn)和穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)成果，華夏北京保障房REIT積極開(kāi)展擴(kuò)募工作，在國(guó)家發(fā)改委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)、支持下，成為首單成功擴(kuò)募的保障性租賃住房公募REITs產(chǎn)品。

??擴(kuò)募情況：發(fā)售基金份額共計(jì)約2.24億份，募集資金總額約為9.462億元

??擴(kuò)募購(gòu)入項(xiàng)目：房山朗悅嘉園、通州光機(jī)電項(xiàng)目、大興盛悅家園、海淀溫泉?jiǎng)P盛家園

??擴(kuò)募資用途：建設(shè)保障北京市住房困難家庭的豐臺(tái)區(qū)東河沿公租房項(xiàng)目和服務(wù)市級(jí)高端李家莊人才房項(xiàng)目

??截至目前，前期上市的三支保租房REITs已提出擴(kuò)募計(jì)劃，保租房REITs“首發(fā)+擴(kuò)募”并行態(tài)勢(shì)基本形成。其中5月11日，中金基金管理有限公司發(fā)布公告，宣布其管理的中金廈門(mén)安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更暨擴(kuò)募份額上市申請(qǐng)，已獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)和上海證券交易所的受理。

??03

??政 策 匯 總

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??04

??政 策 指 導(dǎo)

??福建出臺(tái)《福建省推進(jìn)“好房子”建設(shè)行動(dòng)方案》；湖南出臺(tái)《湖南省促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》；深圳發(fā)布《深圳市2025年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》。

??表：2025年6月政策指導(dǎo)相關(guān)政策（部分）

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??05

??政 策 規(guī) 范

??海南發(fā)布公共租賃住房保障實(shí)施導(dǎo)則 規(guī)范申請(qǐng)條件明確保障對(duì)象等；深圳發(fā)布《深圳市提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》；廈門(mén)調(diào)整保障性商品房政策 降低門(mén)檻擴(kuò)大覆蓋范圍。

??表：2025年6月政策規(guī)范相關(guān)政策（部分）

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??06

??金 融 支 持

??廣西今年已累計(jì)籌措34億元支持城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)；2025年浙江省政府專(zhuān)項(xiàng)債券（十三至二十期）發(fā)行總額為552.67億元。

??表：2025年6月金融支持相關(guān)政策（部分）

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??Part 2 .行 業(yè) 動(dòng) 態(tài) 

??01

??土 地 供 應(yīng)

??1）涉租用地

??2021年-2023年，重點(diǎn)22城累積成交涉租用地993宗地，合計(jì)占地面積（含非租賃部分用地面積）約4708萬(wàn)方，其中上海成交277宗，合計(jì)面積約1392萬(wàn)方，面積占比整體22城近三成；其次為杭州成交面積超615萬(wàn)方，合肥、南京、廣州及青島4城成交200-400萬(wàn)方，處第三梯隊(duì)；2024年，22城共計(jì)成交涉租用地196宗，合計(jì)占地面積約507萬(wàn)方，其中上海成交70宗共186萬(wàn)方位列第一；2025年1-6月，22城成交涉租用地65宗，合計(jì)占地面積約140萬(wàn)方；

??從拿地方式來(lái)看，本月共成交10宗涉租土地，其中7宗為純租賃用地，3宗配建租賃用地。

??2）純租賃用地

??2021年-2023年，重點(diǎn)22城累積成交純租賃用地145宗地，合計(jì)占地面積（含非租賃部分用地面積）約432萬(wàn)方，其中核心8城成交93宗，合計(jì)占地面積約312萬(wàn)方，整體占比22城超七成水平，上海等核心城市對(duì)純租賃用地需求較大；2024年，重點(diǎn)22城共計(jì)成交純租賃用地57宗，合計(jì)面積約160萬(wàn)方，其中核心8城成交31宗，合計(jì)占地面積約92萬(wàn)方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面積26萬(wàn)方位列第一，其次為北京，成交面積23萬(wàn)方；

??2025年1-6月，重點(diǎn)22城共成交純租賃用地48宗，杭州、深圳、重慶主力供給，合計(jì)占地面積超45萬(wàn)方。

??3）配建租賃用地

??2021年-2023年，重點(diǎn)22城累積成交配建租賃用地561宗地，合計(jì)占地面積（含非租賃部分用地面積）約2786萬(wàn)方，其中核心8城成交397宗，面積合計(jì)約2032萬(wàn)方，整體占比22城72%；配建租賃住房主要用于各地新建保租房供應(yīng)，上海多宗土地條件設(shè)置配建5%保租房，2021-2023年成交配建租賃用地面積1059萬(wàn)方位列第一；2024年成交64宗，合計(jì)面積約171萬(wàn)方，其中核心8城成交50宗，合計(jì)面積約127萬(wàn)方，占比22城整體74%；

??2025年1-6月，重點(diǎn)22城共成交17宗配建租賃用地，合計(jì)用地面積約45萬(wàn)方，其中16宗位于上海，合計(jì)用地面積40萬(wàn)方。

??4）含自持住宅用地

??2021年以來(lái)，受“兩集中”政策引導(dǎo)，重點(diǎn)22城成交自持用地比例提升，后續(xù)城市土拍政策呈先嚴(yán)后松表現(xiàn)，土拍規(guī)則多涉及“競(jìng)自持”，而后各地土拍中“競(jìng)自持”逐漸被“競(jìng)品質(zhì)”和“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”所取代，直至目前多城土拍規(guī)則回歸“價(jià)高者得”，故2021-2023年成交含自持住宅用地較多，而后基本無(wú)該類(lèi)土地成交。2021年-2023年，重點(diǎn)22城累積成交含自持住宅用地191宗地，合計(jì)占地面積（含非租賃部分用地面積）約920萬(wàn)方，其中核心8城成交165宗，面積合計(jì)約780萬(wàn)方，杭州、成都、深圳等重點(diǎn)城市成交量高位水平；2024年僅成交含自持住宅用地約21萬(wàn)方，分別位于深圳、福州、上海，其中深圳是少數(shù)利用競(jìng)自持完成新建租賃住房供應(yīng)的城市；

??2025年以來(lái)，22城暫無(wú)自持住宅用地成交。

??5）涉租用地明細(xì)

??（本章節(jié)略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??02

??品 牌 動(dòng) 態(tài)

??城投寬庭REIT2024年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告正式發(fā)布；瓴寓國(guó)際攜手上海嘉定新城公司成立合資平臺(tái)；保利和寓江西三大門(mén)店齊開(kāi)；浦發(fā)有家×漫柏·M寓盛大啟幕；浦發(fā)有家雙產(chǎn)品線項(xiàng)目出租率達(dá)100%。

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??03

??城 市 動(dòng) 態(tài)

??安徽巢湖花山保障性租賃住房項(xiàng)目竣工 共1186套房源；北京石景山區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目啟動(dòng)招標(biāo)；泉州市德化霞田保租房封頂 560套住房助力人才安居；成都三區(qū)保租房項(xiàng)目推出1319套房源；武侯資本聯(lián)合華潤(rùn)打造蜀府有巢公寓7月投用 提供1248套保租房；成都新津保障性租賃住房項(xiàng)目封頂 將提供443套精裝住房。

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??04

??金 融 動(dòng) 態(tài)

??華夏北京保障房REIT擴(kuò)募項(xiàng)目于上交所上市 三年來(lái)累計(jì)分紅1.28億元；申萬(wàn)宏源助力上海地產(chǎn)住房發(fā)展CMBS項(xiàng)目成功發(fā)行 規(guī)模達(dá)32.99億元。匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT漲幅超52% 6月19日停牌一小時(shí)；因累計(jì)漲幅超50% 招商基金蛇口租賃住房REIT于6月19日停牌一小時(shí)；華泰蘇州恒泰租賃住房REIT最近20個(gè)交易日累計(jì)漲幅為22.76%。

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??截至2025年6月底，共有23家租售同權(quán)概念股，19-20號(hào)兩日結(jié)構(gòu)性回調(diào)，而后回升至常規(guī)水平，股價(jià)漲跌幅走勢(shì)持續(xù)高位運(yùn)行。

??市場(chǎng)波動(dòng)，23支個(gè)股漲跌參半，下降個(gè)股降幅整體可控，降幅多在1%以?xún)?nèi)。

??表：住房租賃概念股企業(yè)估值表

??8支保租房REITs持續(xù)上漲，廈門(mén)安居保租房REIT漲幅恒領(lǐng)跑

??截止2025年6月底，已上市8支保障房REITs收盤(pán)價(jià)均值為4.20元，同比平均漲幅達(dá)44個(gè)百分點(diǎn)；其中廈門(mén)安居REIT漲幅最高，達(dá)60%。從6月單支REIT收盤(pán)價(jià)絕對(duì)值看，廈門(mén)安居以4.84元領(lǐng)先，城投寬庭、北京保障房、招商蛇口、上海地產(chǎn)、蘇州恒泰均已突破4.10元，這得益于其底層資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)。

??Part 3 . 市 場(chǎng) 監(jiān) 測(cè) 

??★

??租金預(yù)測(cè)

??6月畢業(yè)旺季租金未出現(xiàn)明顯上漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈背景下“以?xún)r(jià)換量”趨勢(shì)凸顯

??克而瑞長(zhǎng)租觀點(diǎn)：2025年6月，“畢業(yè)季”租賃旺季到來(lái)，但僅深圳一城租金環(huán)比上漲，其余城市市場(chǎng)預(yù)期較弱，租金環(huán)比不同程度下滑；武漢、南京兩城因大學(xué)較多，畢業(yè)生人數(shù)亦較多，租金同比呈上漲趨勢(shì)；

??預(yù)測(cè)后市，“畢業(yè)季”未結(jié)束，核心八城租金預(yù)計(jì)普遍趨穩(wěn)或呈上漲趨勢(shì)，但整體漲幅較理性。

??01

??供應(yīng)監(jiān)測(cè)

??1）55城個(gè)人房源——現(xiàn)狀表現(xiàn)

??2025年6月，55城個(gè)人房源合計(jì)新增供應(yīng)量57.74萬(wàn)間，同比下降2.65%，環(huán)比上漲7.65%；

??“畢業(yè)季”租賃旺季到來(lái)，個(gè)人房源業(yè)主掛牌自有房源積極性持續(xù)提升，推動(dòng)全國(guó)整體個(gè)人房源新增掛牌量環(huán)比再次上漲，影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境持續(xù)加劇。

??克而瑞長(zhǎng)租觀點(diǎn)：6月“畢業(yè)季”到來(lái)，業(yè)主掛牌積極性高位運(yùn)行，新增供應(yīng)環(huán)比漲超7.6%。

??2）55城個(gè)人房源——單城市表現(xiàn)

??供應(yīng)絕對(duì)值看：北京新增掛牌量近5.5萬(wàn)套持續(xù)領(lǐng)跑，上海供應(yīng)超4.5萬(wàn)套，沈陽(yáng)供應(yīng)超3.5萬(wàn)套，三城位列供應(yīng)前三；

??環(huán)比看：55城中，52城供應(yīng)量環(huán)比上漲，漲幅多在10%-25%區(qū)間，大慶、珠海、揚(yáng)州、杭州四城環(huán)比漲超30%；泰州、衡陽(yáng)、北京三城環(huán)比下降；

??同比看：55城中，超四成城市供應(yīng)同比上漲，其中保定、肇慶、揚(yáng)州、泉州四城同比漲超30%。

??克而瑞觀點(diǎn)：北京掛牌量近5.5萬(wàn)間領(lǐng)跑，52座城市新增規(guī)模環(huán)比上漲

??3）8城集中式公寓——現(xiàn)狀表現(xiàn)

??截止2025年6月底，核心八城集中式公寓房源累計(jì)規(guī)模合計(jì)128.28萬(wàn)間，其中，上海規(guī)模近41萬(wàn)間，規(guī)模占比八城整體達(dá)31.7%，深圳規(guī)模近29萬(wàn)間，市占22.5%，兩城規(guī)模遠(yuǎn)超其他核心城市，二線城市中杭州集中式公寓累計(jì)規(guī)模超18.4萬(wàn)間，發(fā)展領(lǐng)先于其他二線城市；

??規(guī)模同比變化來(lái)看，上海漲幅最高，達(dá)20.8%，近一年城市保租房規(guī)模入市，推動(dòng)集中式公寓高速發(fā)展，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境或持續(xù)加劇。

??克而瑞觀點(diǎn)：上海供應(yīng)近41萬(wàn)套穩(wěn)居榜首，市占核心八城整體超三成。

??4）8城集中式公寓——產(chǎn)品系線

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??02

??運(yùn)營(yíng)監(jiān)測(cè) 

??1）55城個(gè)人房源——整體租金坪效

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??2）55城個(gè)人房源——單城市租金坪效

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??3）55城個(gè)人房源——單城市套均總價(jià)

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??4）8城租金價(jià)格指數(shù)

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??5）8城集中式公寓——租金表現(xiàn)

??6月，核心8城集中式公寓平均租金101.14元/㎡/月，整體租金環(huán)比上漲0.07%，同比下降3.33%；

??城市層面，成都、武漢、杭州三城租金環(huán)比上漲；廣州租金同比持續(xù)上漲；上海、深圳、南京三城租金同環(huán)比齊降，其中上海主因城市規(guī)模持續(xù)走高，加之保租房加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金持續(xù)承壓。

??克而瑞觀點(diǎn)：八城平均租金101元/㎡/月，環(huán)比下降0.39個(gè)百分點(diǎn)，本月成都租金同環(huán)比齊漲，上海租金持續(xù)承壓。八城平均租金101.14元/㎡/月，環(huán)比上漲0.07個(gè)百分點(diǎn)，“畢業(yè)季”加持下，成都、武漢、杭州三城租金環(huán)比上漲。

??6）8城集中式公寓——單城市現(xiàn)狀表現(xiàn)

??（北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??03

??新開(kāi)項(xiàng)目監(jiān)測(cè) 

??1） 22城集中式公寓

??6月，22城共計(jì)21個(gè)典型集中式公寓項(xiàng)目新增供應(yīng)，籌建方式以新建為主，其中18個(gè)為保租房項(xiàng)目，房源數(shù)15664間，3個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，房源數(shù)約300套。

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??Part 4 . 企 業(yè) 監(jiān) 測(cè) 

??01

??房企系

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??02

??酒店系

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??03

??創(chuàng)業(yè)系

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）

??04

??中介系

??（本章節(jié)部分略，詳見(jiàn)完整報(bào)告）