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??銀行涉房貸款持續(xù)收縮，萬(wàn)億元賬本下暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

??央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額為51.95萬(wàn)億元，全年凈減少9636億元。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額13.16萬(wàn)億元，同比下降3%；個(gè)人住房貸款余額37.01萬(wàn)億元，下降1.8%。

??對(duì)比來(lái)看，2024年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款尚增加4125億元，2023年增加1900億元；而個(gè)人住房貸款規(guī)模則已持續(xù)多年縮水。

??作為信貸投放主力軍，六大國(guó)有商業(yè)銀行2025年對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款（主要是開(kāi)發(fā)貸）規(guī)模達(dá)4.47萬(wàn)億元，全年僅新增233億元，且其中4家銀行均同比下滑；而2024年六大行新增超3500億元，增量急劇萎縮。

??同時(shí)，六大行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)24.48萬(wàn)億元，全年凈減少7115億元，連續(xù)三年下降。曾被視為銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸，正在以肉眼可見(jiàn)的速度收縮。

??一位銀行信貸人士表示，一方面是新增購(gòu)房需求不足，另一方面，提前還款潮至今仍未消退。

??與此同時(shí)，涉房類貸款的風(fēng)險(xiǎn)壓力依然較大。典型如晉商銀行，2025年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率升至12.24%，同比增長(zhǎng)33倍；不良貸款余額增至12.55億元，增長(zhǎng)近39倍。晉商銀行在年報(bào)中解釋稱，受整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，部分房企償債能力有所減弱，經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，導(dǎo)致貸款違約所致。

??房地產(chǎn)業(yè)貸款：量縮，不良率上升

??對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款是銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大、受政策調(diào)控影響明顯，該類貸款一直是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的重點(diǎn)領(lǐng)域。

??從樣本銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年末，12家主要商業(yè)銀行對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計(jì)6.45萬(wàn)億元，較2024年末的6.47萬(wàn)億元略有下降。

??其中，六大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額達(dá)4.47萬(wàn)億元，在12家銀行中占比69%。相比2024年末，郵儲(chǔ)銀行、農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模均有所增加，分別增加392.28億元、161.83億元；而工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行則分別減少164.1億元、124億元、27.97億元以及4.64億元。

??房地產(chǎn)業(yè)貸款不僅增量萎縮，部分銀行存量資產(chǎn)質(zhì)量亦在變差。

??六大國(guó)有商業(yè)銀行中，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升的有3家（工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行），下降的有2家（交通銀行、郵儲(chǔ)銀行），持平的有1家（農(nóng)業(yè)銀行）。

??其中，中國(guó)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升幅度最大，從2024年末的4.94%上升至2025年末的6.26%，上升1.32個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)銀行也是房地產(chǎn)業(yè)貸款投放規(guī)模最大的銀行，這主要與其部分大型房企客戶的風(fēng)險(xiǎn)暴露有關(guān)。工商銀行和建設(shè)銀行的不良率也分別上升了0.4和0.14個(gè)百分點(diǎn)。

??在6家股份制銀行中，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率上升的有4家（興業(yè)銀行、中信銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行），下降的有2家（招商銀行、民生銀行）。浦發(fā)銀行的不良率上升幅度較大，從2.5%上升至3.36%，上升0.86個(gè)百分點(diǎn)；中信銀行和興業(yè)銀行分別上升0.46和0.39個(gè)百分點(diǎn)。

??廣發(fā)證券分析師倪軍分析稱，截至2026年3月31日，已公布2025年年報(bào)的22家上市銀行，2025年對(duì)公不良率較2024年末下降0.14個(gè)百分點(diǎn)至1.07%。分行業(yè)來(lái)看，對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率仍偏高，其次為批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)、制造業(yè)。

??部分中小銀行的風(fēng)險(xiǎn)暴露更為劇烈。截至2025年末，晉商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率從2024年末的0.36%飆升至12.24%，同比增長(zhǎng)33倍；不良貸款余額從3150萬(wàn)元激增至12.55億元，增長(zhǎng)近39倍。受此拖累，晉商銀行整體不良貸款率升至1.95%，不良貸款總額增加6.83億元，達(dá)到42.49億元，呈現(xiàn)“雙升”局面。

??渤海銀行同樣面臨房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)抬升的壓力。截至2025年末，該行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為2.12%，同比上升0.53個(gè)百分點(diǎn)；建筑業(yè)不良貸款率更是達(dá)到4.19%，大幅上升1.8個(gè)百分點(diǎn)，成為資產(chǎn)質(zhì)量的主要拖累因素。

??還有部分銀行在一度壓降房地產(chǎn)業(yè)不良率后，又再次遭遇抬頭壓力。例如，重慶銀行、工商銀行2024年曾實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)不良率下降，分別降至5.63%和4.99%，但2025年卻分別上升2.12個(gè)百分點(diǎn)、0.4個(gè)百分點(diǎn)，升至7.75%和5.39%。2025年末，重慶銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款金額7.65億元，同比大幅增長(zhǎng)34.37%。

??個(gè)人按揭貸：從優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)

??個(gè)人住房按揭貸款是銀行向個(gè)人購(gòu)房者發(fā)放的用于購(gòu)買住房的貸款，具有期限長(zhǎng)、分散度高、抵押物充足等特點(diǎn)，長(zhǎng)期以來(lái)被視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和居民收入預(yù)期變化，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

??從樣本銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年末，16家主要商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額合計(jì)31.12萬(wàn)億元，較2024年末的31.69萬(wàn)億元減少5632億元。其中，六大國(guó)有銀行共計(jì)減少7115億元，減少額及下降幅度均較2023年、2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。

??建設(shè)銀行、工商銀行歷來(lái)是個(gè)人住房貸款“大戶”，在2025年均告別“6萬(wàn)億元”時(shí)代，余額分別為5.99萬(wàn)億元和5.88萬(wàn)億元，同比分別下降1965.3億元、2073.12億元。

??農(nóng)業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款規(guī)模依然保持在第三位，2025年末余額為4.82萬(wàn)億元，當(dāng)年減少1682.37億元；中國(guó)銀行個(gè)人房貸余額則跌破4萬(wàn)億元，為3.98萬(wàn)億元，當(dāng)年減少超1000億元。

??從不良率變化情況來(lái)看，13家樣本銀行中，個(gè)人住房貸款不良率上升的有8家，下降的有4家，持平的有1家。

??在6家國(guó)有商業(yè)銀行中，個(gè)人住房貸款不良率上升的有5家（工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行），下降的僅有1家（中國(guó)銀行）。其中，交通銀行的個(gè)人住房貸款不良率上升幅度最大，從0.58%上升至1.01%，上升0.43個(gè)百分點(diǎn)；其次是工商銀行，從0.73%上升至1.06%，上升0.33個(gè)百分點(diǎn)。

??在7家股份制銀行中，個(gè)人住房貸款不良率上升的有3家（招商銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行），下降的有3家（中信銀行、民生銀行、平安銀行），持平的有1家（興業(yè)銀行）。其中，浦發(fā)銀行個(gè)人住房貸款不良率從1.08%上升至1.1%，雖增幅不大，但其不良率在樣本銀行中最高。

??雖然個(gè)人住房貸款不良率絕對(duì)水平仍遠(yuǎn)低于對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)貸款，但其持續(xù)上升的趨勢(shì)，反映出居民部門償債能力正受到經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響。

??值得注意的是，個(gè)人住房貸款不良率的上升具有一定滯后性。2023～2024年積累的風(fēng)險(xiǎn)，正在2025年年報(bào)中逐步體現(xiàn)。若房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓，未來(lái)兩年該指標(biāo)可能進(jìn)一步走高。

??在2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，多家大行回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)注的個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

??工商銀行副行長(zhǎng)王景武表示，近兩年在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整、階段性供需欠平衡等多重因素影響下，該行個(gè)人貸款不良率短期進(jìn)入了上行的通道，這與全行業(yè)的趨勢(shì)基本是一致的。但我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)、韌性強(qiáng)、潛能大，長(zhǎng)期向好的支撐條件和基本趨勢(shì)都沒(méi)有改變，未來(lái)個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)可控。

??建設(shè)銀行行長(zhǎng)張毅表示，要把握房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，因城施策，完善一手房、二手房策略打法，支持推動(dòng)商品房銷售基礎(chǔ)制度以及住房公積金制度改革，鞏固個(gè)人住房金融服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??交通銀行副行長(zhǎng)周萬(wàn)阜則表示，今年3月份以來(lái)按揭貸款的進(jìn)件量明顯上升，這一變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的一種信號(hào)。若這一態(tài)勢(shì)得以延續(xù)，今年個(gè)人住房貸款余額有望逐步走出負(fù)增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。