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??因盈利遜于預(yù)期，中國中鐵股票連日來表現(xiàn)弱于大盤，弱于行業(yè)平均水平。

??3月31日，中國中鐵股份有限公司（以下簡稱“中國中鐵”）披露2025年業(yè)績報告，全年實現(xiàn)營業(yè)總收入10934.94億元，連續(xù)5年突破萬億元大關(guān)。但盈利表現(xiàn)未能同步向好，公司實現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤228.92億元，同比下降17.91%；利潤總額335.4億元，同比下降13.72%。

??分業(yè)務(wù)來看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍是企業(yè)營業(yè)收入大戶，全年實現(xiàn)收入9253.51億元，占比84.62%。以往被視為“重點發(fā)展板塊”的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，反而成為業(yè)績拖累點。

??具體而言，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營態(tài)勢持續(xù)承壓。2025年，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入446.47億元，同比下降7.53%，全年銷售金額427.14億元。盈利能力持續(xù)削弱，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅11.73%，同比下滑2.71個百分點，這一表現(xiàn)在全集團(tuán)各業(yè)務(wù)中幾乎最低，遠(yuǎn)低于設(shè)計咨詢的28.51%、裝備制造的20.08%及資源利用的54.17%。

??“在建項目多、周期長，已完工現(xiàn)房去化承壓，疊加行業(yè)下行與區(qū)域分化，庫存減值與資金占用風(fēng)險突出，已成為中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最大壓力點?！庇蟹康禺a(chǎn)行業(yè)觀察人士表示。

??對于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績下滑，中國中鐵表示，主要是市場持續(xù)下行，銷售價格承壓走低所致。而作為中國中鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩大支柱，中鐵置業(yè)、中鐵建工近年來暴露的經(jīng)營困境與轉(zhuǎn)型陣痛，已非簡單的市場因素所能解釋，兩大平臺如何破局求生、重塑競爭力，成為關(guān)乎中國中鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的一大關(guān)鍵。

??中鐵置業(yè)經(jīng)營壓力凸顯

??2025年年報中，中國中鐵將“房地產(chǎn)投資風(fēng)險”列為“可能面對的四大風(fēng)險”首位，并表示“在房地產(chǎn)項目開發(fā)和經(jīng)營過程中，受外部環(huán)境、利率、市場供求形勢、市場競爭、相關(guān)政策等因素發(fā)生重大變化，導(dǎo)致投資回報低于預(yù)期目標(biāo)并遭受損失的可能性”，這一表述也凸顯了地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

??目前，中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有兩大平臺，分別是中鐵置業(yè)、中鐵建工，其中中鐵置業(yè)是企業(yè)核心地產(chǎn)平臺，也是重要的發(fā)力點。

??公開信息顯示，中鐵置業(yè)擁有北京、上海、華南等8大區(qū)域公司，重點布局京津冀、長三角等核心城市群，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1600億元，年開發(fā)能力超1000萬平方米。但規(guī)模優(yōu)勢未能轉(zhuǎn)化為盈利優(yōu)勢，年報顯示，2025年，中鐵置業(yè)凈利潤虧損11.72億元。

??這一虧損態(tài)勢已持續(xù)多年，2024年，凈利潤虧損為14.52億元；2023年凈虧損3.55億元，2022年凈虧損21.05億元。另外，從過往情況來看，盡管企業(yè)仍在虧損，但少數(shù)股東權(quán)益仍有保證，2024年少數(shù)股東從中鐵置業(yè)拿走5.97億元；2023年，少數(shù)投股東則拿走4.68億元。

??“連續(xù)兩年虧損超10億元，暴露出中國中鐵房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在經(jīng)營管理與投資布局層面的系統(tǒng)性深層問題，”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析表示，2025 年，企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅11.73%，同比下降 2.71 個百分點，已接近行業(yè)底部，這既源于市場下行導(dǎo)致的售價承壓，也反映出項目成本管控失效、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等內(nèi)部管理問題，使得企業(yè)在行業(yè)調(diào)整中抗風(fēng)險能力顯著減弱。

??與虧損加劇形成鮮明對比的是，中鐵置業(yè)在2025年呈現(xiàn)“逆勢擴(kuò)儲”的發(fā)展態(tài)勢，拿地策略向一二線核心城市聚焦，試圖通過布局高端市場搶占行業(yè)紅利。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年，中鐵置業(yè)先后在北京、上海、深圳、西安等核心城市落子，如1月與招商蛇口、華潤置地以91.52億元高調(diào)拿下北京海淀朱房0029地塊；2月又搶得成都天新麓山板塊的兩宗純住宅地塊；5月則以10.3億元的價格摘得西安曲江65.217畝住宅用地，成為西安樓面價“地王”；9月以27.36億元競得上海楊浦濱江地塊，12月以7.92億元、65%的高溢價競得深圳福田梅林地塊，態(tài)勢激進(jìn)。

??不過，這種“在整體虧損下仍在核心城市逆勢補倉”的操作，也面臨諸多現(xiàn)實挑戰(zhàn)。柏文喜進(jìn)一步分析表示，中鐵置業(yè)存在品牌溢價不足、高端項目操盤經(jīng)驗欠缺等問題，加之公司毛利率已逼近盈虧平衡線，超1600萬平方米存量土地儲備存在減值風(fēng)險，其高端轉(zhuǎn)型成效仍待檢驗。

??銷售端的壓力同樣不容忽視。由于尚未獨立上市，中鐵置業(yè)的銷售業(yè)績主要納入中國中鐵整體核算，較少單獨出現(xiàn)在各類房企排名榜單中。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年至2025年，中國中鐵全口徑銷售金額分別為697億元、434.3億元和361億元，呈現(xiàn)逐年回落態(tài)勢，這在一定程度上反映了中鐵置業(yè)在銷售端面臨的增長壓力。

??在企業(yè)經(jīng)營層面，中鐵置業(yè)黨委書記、董事長楊智艷行事低調(diào)，近年來主要行程集中于調(diào)研區(qū)域公司、考察在建項目及推動政企合作。相較此前兩年，2025年其公開活動報道有所減少，公司公開活動多由總經(jīng)理申凌云負(fù)責(zé)。

??對于企業(yè)發(fā)展，楊智艷曾提出“穩(wěn)經(jīng)營、促轉(zhuǎn)型、提品質(zhì)、控風(fēng)險”的核心策略，帶領(lǐng)企業(yè)向城市綜合投資運營服務(wù)商轉(zhuǎn)型，并持續(xù)強(qiáng)化黨建、品質(zhì)與風(fēng)控。此前考察華南公司時，他明確要求嚴(yán)守竣備節(jié)點，兌現(xiàn)業(yè)主承諾，筑牢品質(zhì)根基，打造“中鐵好房”，繃緊安全之弦，杜絕安全事故。

??中鐵建工表現(xiàn)平穩(wěn)

??相較于中鐵置業(yè)的波動，同為中國中鐵旗下地產(chǎn)平臺的中鐵建工，憑借“施工+地產(chǎn)”一體化定位實現(xiàn)穩(wěn)健運營，與中鐵置業(yè)形成互補。

??作為“交通樞紐建設(shè)王牌軍”，中鐵建工深耕投資融資、工程建造等五大領(lǐng)域，承建了500余座鐵路站房，其旗下專業(yè)地產(chǎn)子公司中鐵諾德城市投資有限公司，開發(fā)足跡遍布26個重點城市，累計開發(fā)項目54個，總投資額超1100億元。

??財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，中鐵建工業(yè)績表現(xiàn)平穩(wěn)。2025年，中鐵建工報告期末總資產(chǎn)1599.17億元，凈資產(chǎn)250.39億元，凈利潤8.83億元；2024年凈利潤9.29億元，2023年凈利潤9.05億元，未出現(xiàn)虧損。

??盡管整體穩(wěn)健，但中鐵建工也面臨銷售端壓力與資金沉淀問題。2025年9月，其間接100%持股的北京諾升置業(yè)100%股權(quán)以6.62億元轉(zhuǎn)讓，該子公司2025年上半年處于虧損狀態(tài)，所有者權(quán)益為負(fù)；進(jìn)入2026 年，中鐵建工資金壓力仍在延續(xù)，因無法以現(xiàn)金清償債務(wù)，擬以廣州增城區(qū)6套房產(chǎn)抵償對美芝股份的1193.96萬元欠款。

??不過，柏文喜認(rèn)為，依托工程總承包優(yōu)勢，中鐵建工在地鐵上蓋物業(yè)、保障房等領(lǐng)域與主業(yè)深度協(xié)同，也會有效對沖部分地產(chǎn)行業(yè)下行壓力。

??轉(zhuǎn)向綜合開發(fā)運營商

??對于中鐵建工與中鐵置業(yè)如何協(xié)同、是否存在內(nèi)部競爭等問題，中國中鐵董事長陳文健表示，“中鐵建工是中國中鐵房屋建筑工程領(lǐng)域的旗艦企業(yè)，與中鐵置業(yè)在中國中鐵內(nèi)部分工明確、協(xié)同順暢，共同為中國中鐵高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量?！?/p>

??面對市場下行，中國中鐵正加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，明確提出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“逐步由傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向多業(yè)態(tài)、多產(chǎn)業(yè)、多功能于一體的國內(nèi)一流的城市綜合開發(fā)運營商轉(zhuǎn)變”。

??目前，其業(yè)務(wù)已延伸至城市更新、城中村改造、地鐵上蓋物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多類業(yè)態(tài)。但從報告數(shù)據(jù)看，相關(guān)業(yè)務(wù)仍處于投入培育階段，租金收益難覆蓋資金成本，短期難以對沖傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)下滑帶來的缺口。

??陳文健在業(yè)績說明會上表示，“未來，中國中鐵還將積極向輕資產(chǎn)運營模式轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展物業(yè)服務(wù)、康養(yǎng)、會展、商業(yè)運營等多元業(yè)態(tài)，構(gòu)建‘策劃-投資-建設(shè)-運營’一體化競爭力，為核心開發(fā)業(yè)務(wù)賦能并創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流?？傮w而言，中國中鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)將通過傳統(tǒng)開發(fā)、城市更新與綜合運營的‘三輪驅(qū)動’，系統(tǒng)推進(jìn)從開發(fā)商向城市綜合服務(wù)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)業(yè)務(wù)的高質(zhì)量與可持續(xù)發(fā)展?！?/p>

??當(dāng)下，兩大地產(chǎn)平臺的分化發(fā)展，既是行業(yè)內(nèi)卷加劇的縮影，也折射出中國中鐵地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的陣痛，未來其能否化解庫存與資金風(fēng)險，仍存在較大不確定性。