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??代建項(xiàng)目在商品房項(xiàng)目中的滲透率持續(xù)攀升。

??2025年前三季度，重點(diǎn)城市商品房項(xiàng)目中代建滲透率已達(dá)7.23%，較2024年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新高。

??二線(xiàn)城市以84%的項(xiàng)目份額和約10%的滲透率，成為代建“主戰(zhàn)場(chǎng)”；而一線(xiàn)與三四線(xiàn)城市滲透率則出現(xiàn)小幅回落，代建行業(yè)已從“規(guī)模擴(kuò)張”進(jìn)入“精耕細(xì)作”的新階段。

??不過(guò)隨著頭部代建企業(yè)拓展規(guī)模顯著增加，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)滲透率仍將保持上升趨勢(shì)。

??隨著重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市開(kāi)盤(pán)商品房項(xiàng)目增多，代建滲透率呈現(xiàn)持續(xù)提升態(tài)勢(shì)。2025年前三季度達(dá)7.23%，超越2024年全年水平。

??分季度來(lái)看，第一季度滲透率為5%，同比下降0.44個(gè)百分點(diǎn)；第二季度滲透率躍升至8.7%，同比上升2.37個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)下單季度新高；第三季度滲透率為7.12%，同比上升1.24個(gè)百分點(diǎn)。

??總體而言，2025年各季度滲透率的走勢(shì)雖與2024年相似，但波動(dòng)幅度更大，呈現(xiàn)出集中入市的態(tài)勢(shì)。若第四季度能繼續(xù)保持同比上升的趨勢(shì)，全年滲透率有望再創(chuàng)新高。

??從地域分布看， 二線(xiàn)城市已成為代建主戰(zhàn)場(chǎng)。

??2025年新開(kāi)盤(pán)的代建項(xiàng)目中，84%集中于二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)占比15%，一線(xiàn)城市僅占1%。

??區(qū)域格局上，長(zhǎng)三角以40%的份額領(lǐng)先，進(jìn)一步印證了長(zhǎng)三角在行業(yè)的領(lǐng)先地位。

??在一線(xiàn)城市中，廣州（2019年以后，下同）已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量位列第一，已有9個(gè)代建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其次上海有5個(gè)代建項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)，深圳和北京分別有3個(gè)和2個(gè)代建項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)。

??作為代建項(xiàng)目的最主要委托方，城投拿地與未來(lái)代建滲透率基本呈正相關(guān)。

??從近三年城投拿地占比看，深圳、廣州在一線(xiàn)城市中位居前列，意味著這兩座城市代建發(fā)展?jié)摿ψ顬榭捎^。

??一線(xiàn)城市代建項(xiàng)目呈現(xiàn)出鮮明的“非核心化”分布特征。

??以項(xiàng)目數(shù)量最多的廣州為例，代建項(xiàng)目主要分布于南沙區(qū)、增城區(qū)、花都區(qū)等非核心區(qū)域。比如2024年廣州開(kāi)盤(pán)的典型代建項(xiàng)目綠城·攬江印月，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設(shè)投資有限公司，項(xiàng)目位于環(huán)城高速外，定位剛需市場(chǎng)。

??同樣，北京的兩個(gè)代建項(xiàng)目分落順義和通州，上海項(xiàng)目集中于浦東和青浦，深圳則布局光明、龍崗，無(wú)一例外均位于各城市非核心區(qū)域。

??二線(xiàn)城市2025年代建滲透率持續(xù)提升。前三季度開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，代建滲透率已經(jīng)達(dá)到9.89%，較2024年提升2.13個(gè)百分點(diǎn)，是各能級(jí)城市中唯一一個(gè)在2025年代建滲透率大幅提升的區(qū)域。

??在代建增速總體放緩的背景下，二線(xiàn)城市成為大部分企業(yè)聚焦、深耕的首選。

??具體到各城市表現(xiàn)，蘇州、天津代建滲透率已突破30%，其中蘇州高達(dá)38.5%，意味著每開(kāi)盤(pán)三個(gè)商品房項(xiàng)目中，就有一個(gè)以上采用代建模式；其次昆明、長(zhǎng)春的代建滲透率超過(guò)20%，長(zhǎng)沙、合肥、武漢代建滲透率超過(guò)10%。相比之下，中西部核心城市濟(jì)南、西安和重慶代建滲透率仍處較低水平。

??以滲透率最高的蘇州為例：2023年至2025年前三季度，蘇州開(kāi)盤(pán)商品房項(xiàng)目中代建項(xiàng)目超30個(gè)。其中，朗詩(shī)綠色管理與旭輝建管市占率均超20%，成為當(dāng)?shù)刈钪饕ㄆ髽I(yè)。朗詩(shī)憑借早期布局優(yōu)勢(shì)，2023年已有5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)；旭輝雖起步較晚，但2024-2025年增長(zhǎng)迅猛，未來(lái)有望超越朗詩(shī)成為蘇州代建龍頭。

??此外，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、龍湖龍智造等頭部企業(yè)也已進(jìn)駐蘇州，但因入場(chǎng)時(shí)間較晚，目前市占率相對(duì)較低，未來(lái)提升空間可觀。這一競(jìng)爭(zhēng)格局表明，二線(xiàn)城市代建市場(chǎng)已進(jìn)入“搶灘布局”關(guān)鍵期，先發(fā)優(yōu)勢(shì)與后續(xù)爆發(fā)力共同塑造著市場(chǎng)排名。

??三四線(xiàn)城市2025年前三季度代建滲透率為6.15%，較2024年下降1.67個(gè)百分點(diǎn)，受單城市影響較大。

??當(dāng)前，三四線(xiàn)城市商品房代建項(xiàng)目主要集中在無(wú)錫、常州、徐州等長(zhǎng)三角城市。2025年，因無(wú)錫僅2個(gè)代建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，導(dǎo)致區(qū)域整體滲透率被拉低；同時(shí)，江陰、太倉(cāng)、常熟等城市代建滲透率也出現(xiàn)不同程度下降。

??雖然目前看來(lái)，三四線(xiàn)城市代建滲透有所下降，但從長(zhǎng)期看還有較多機(jī)遇。

??從2024年到2025年9月，CRIC監(jiān)測(cè)的代建項(xiàng)目中標(biāo)情況中，三四線(xiàn)城市占比長(zhǎng)期位于50%以上，未來(lái)拓展機(jī)遇依然廣闊。

??更重要的是，三四線(xiàn)恰恰是城投拿地占比最高的能級(jí)，而城投項(xiàng)目正是商品房代建最主要來(lái)源之一，未來(lái)三四線(xiàn)城市的代建滲透率有望持續(xù)提升。

??戰(zhàn)略布局上， 除扎堆長(zhǎng)三角外，代建企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注佛山、珠海、惠州等珠三角重點(diǎn)城市。這些城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口流入穩(wěn)定，為代建業(yè)務(wù)提供了優(yōu)質(zhì)土壤。

??2025年代建滲透率持續(xù)攀升，主要得益于二線(xiàn)城市的強(qiáng)勁帶動(dòng)。不同能級(jí)城市的發(fā)展進(jìn)度差異明顯，勾勒出行業(yè)演進(jìn)清晰路徑：對(duì)已具規(guī)模的代建企業(yè)而言， 二線(xiàn)城市仍是必爭(zhēng)之地，但需直面競(jìng)爭(zhēng)白熱化的挑戰(zhàn)；對(duì)新入局者來(lái)說(shuō)， 提前卡位有潛力的三四線(xiàn)城市，或在一二線(xiàn)城市挖掘細(xì)分領(lǐng)域，將更容易在代建市場(chǎng)中立足。