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??西安樓市再現(xiàn)“日光盤”。

??10月12日，西安市港務區(qū)的綠城·潤百合首次開盤，最終以2小時銷售4.3億元，開盤即售罄。據(jù)了解，此次開盤，前期認籌客戶需要在現(xiàn)場搖號才能有購房資格。

??這是港務區(qū)年內(nèi)出現(xiàn)的第二個“日光盤”，也是西安10月份出現(xiàn)的第三個“日光盤”。同一天，綠城在城北團結(jié)村板塊的另外一個項目——綠汀芳菲，首次開盤同樣實行搖號，134套房源開盤2小時售罄，實現(xiàn)銷售額2.08億元。此前，白樺林書香在國慶小長假首日首次開盤，也全部售罄。

??港務區(qū)作為西安樓市熱點板塊，上半年已有招商西安璽項目四開四罄、47天清盤的佳績，此次綠城·潤百合的售罄進一步鞏固了其樓市熱點地位。但從整體數(shù)據(jù)來看，區(qū)域市場壓力也不小。國慶期間，港務區(qū)成交環(huán)比雖居全市首位，但來訪與成交同比均下降約5成；前8個月整體供應較去年增加487%，“以價換量”成為主流。

??板塊內(nèi)部分化更為明顯，港務區(qū)奧體板塊因供應稀缺、配套成熟表現(xiàn)亮眼，其他板塊則深陷價格戰(zhàn)，如中康華府備案價約1.7萬元/平方米，實際成交價僅1.08萬元/平方米，鼎誠潮前備案價1.7萬元/平方米，在售價格降至1.25萬元/平方米，部分項目甚至擊穿區(qū)域價格底線。

??放眼西安樓市，今年以來已有6個搖號項目，4個為高端改善類項目。某機構(gòu)西安分院總經(jīng)理石蕊分析稱，熱銷項目多為核心地段稀缺高端盤或高性價比剛需盤，預示樓市深度分化。當前西安低總價由剛需盤主導，高端改善盤韌性強，而功能改善盤收縮，四季度房企將加大優(yōu)惠力度，“以價換量”成常態(tài)。

??品質(zhì)項目開盤即售罄

??10月12日上午，備受市場關注的港務區(qū)綠城·潤百合項目正式開盤，因認籌人數(shù)超過房源數(shù)，項目選擇了在浐灞生態(tài)區(qū)凱悅酒店搖號開盤，現(xiàn)場人頭攢動，十分熱鬧。

??此次開盤，綠城·潤百合共推出了125平方米、139平方米、170平方米三種戶型，共計150套房源，小高層備案均價分別為20494.09元/平方米、20510.47元/平方米，高層備案均價20709.75元/平方米。

??“項目前期凍資10萬元~20萬元，總共參與搖號的人數(shù)共有271人，總銷售額約4.3億元，從開始搖號到選房交錢，僅用了2個小時。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

??克而瑞陜西方面分析認為，項目位于港務奧體中心板塊，在這個樓市開發(fā)即將飽和的熱點區(qū)域，項目稀缺性凸顯。因為發(fā)展起步相對較早，當前區(qū)域優(yōu)質(zhì)配套落位，名校資源加持，居住氛圍成熟。此外，2.5的容積率，全系2T2布局，得房率超130%，以及首次開盤不足2萬元/平方米等要素，讓其在區(qū)域內(nèi)具備一定優(yōu)勢。

??事實上，這宗地塊從誕生之日就備受矚目。5月7日，在經(jīng)過20輪競價之后，綠城以13.93億元的價格拿下港務區(qū)GW1-21-12地塊，每畝單價1685.13萬元，樓面價10110.89元/平方米，溢價率15.8%。

??該宗地塊也一度創(chuàng)下了三個紀錄：西安今年首宗萬元地、區(qū)域首個萬元地、奧體土地競拍最高溢價率。項目開放后，前來參觀的購房者也絡繹不絕，據(jù)統(tǒng)計，國慶8天項目累計到訪2450組。

??值得一提的是，上述紀錄在1個月后被綠城自己打破。6月10日，經(jīng)過17輪競價，綠城又摘得港務區(qū)GW1-22-17地塊，樓面價11707元/平方米，溢價率21.5%，成為區(qū)域新“地王”。目前，該項目已經(jīng)露出了雛形，案名為“桂冠東方”，將于四季度入市。

??樓盤“同區(qū)不同命”

??招商西安璽則是港務區(qū)，今年出現(xiàn)的第二個“日光盤”。

??2025年上半年，招商在港務區(qū)奧體板塊打造的招商西安璽項目，四開四罄，在47天內(nèi)即實現(xiàn)了清盤，成為年內(nèi)西安首個“搖號盤”。此次，港務區(qū)再現(xiàn)“日光盤”，也讓其坐穩(wěn)了西安樓市熱點板塊的頭把交椅。

??盡管熱盤頻現(xiàn)，但在樓市處于調(diào)整期的背景下，港務區(qū)也未能幸免?！霸趧倓偨Y(jié)束的國慶假期，港務區(qū)成交環(huán)比漲幅雖然位居全市首位，但市場熱度不及去年同期，來訪與成交同比均下降約5成?！鼻罢邦檰柗治稣J為。

??數(shù)據(jù)顯示，前8月，港務區(qū)整體供應較去年增加487%，成交卻下滑2%，整個市場處于“以價換量”的階段；在價格方面，9月的成交均價與一季度相比，也下滑了8%。

??與此同時，板塊調(diào)整中又顯分化行情，“奧體板塊因為土地開發(fā)飽和，供應稀缺，整體表現(xiàn)向好，不過也要看項目自身的資質(zhì)，其他板塊還在以價換量?！币晃徊辉妇呙姆科笕耸糠治霰硎?。

??以文昌·臨江閱為例，該項目是榆林房企文昌集團在西安打造的首個項目，目前已經(jīng)封頂。從位置上來看，這個項目距離綠城·潤百合僅有1公里，距離學校、灞河、商業(yè)等配套的位置要更好。

??9月27日，該項目首次開盤，共計197套房源，均價2.1萬~2.4萬元/平方米，根據(jù)項目發(fā)布的數(shù)據(jù)，首次開盤去化率為78.3%，可以說“同板塊不同命”。

??奧體板塊之外，前8月，歐亞大道板塊與奧北板塊的成交均價分別較2024年下滑了866元/平方米、805元/平方米，不少項目甚至擊穿了區(qū)域價格底線，如中康華府備案價約1.7萬元/平方米，最新的成交價為1.08萬元/平方米；鼎誠潮前備案價約1.7萬元/平方米，目前在售房源1.25萬元/平方米。

??雖然市場表現(xiàn)不如去年同期，不過從庫存來看，港務區(qū)狹義存量為82萬平方米，去化周期為8個月，尚屬于健康可控區(qū)間。

??普通樓盤去化有壓力

??就西安樓市來看，據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年共出現(xiàn)了6個搖號項目，其中4個為高端改善項目。

??某機構(gòu)西安分院總經(jīng)理石蕊表示，今年西安搖號熱銷項目其實可以概括為兩類：一類是主城區(qū)核心地段擁有稀缺資源的高端改善項目，另一類則是核心地段性價比突出的剛需、功改好產(chǎn)品。“這些搖號樓盤的熱銷，是價格優(yōu)勢、稀缺價值、品牌實力以及市場環(huán)境四者共同作用下的必然結(jié)果。”

??“這種現(xiàn)象也預示著，西安樓市未來的主旋律將是深度分化，少數(shù)優(yōu)質(zhì)項目持續(xù)火熱，而大多數(shù)普通項目仍面臨去化壓力?！笔锓治龇Q。

??這正是當下西安樓市的格局：低總價剛需產(chǎn)品占主導，高端改善市場韌性凸顯，功能改善需求明顯收縮。

??“高性價比剛需初改需求主導市場，功能改善需求收縮。在‘控面積、控總價’下，140~160平方米、總價在250萬元至400萬元的需求受到擠壓，占比由17%回落至11%。高端改善需求穩(wěn)健，雖然受政策波動影響，但其資產(chǎn)屬性支撐了市場穩(wěn)定性?！鼻罢邦檰柗治龇Q。