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??剛剛過去的11月份，二手房傳來了好消息。

??30個重點(diǎn)城市二手房成交面積較10月出現(xiàn)了回升，環(huán)比上漲14%。

??其中，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

??從11月份的數(shù)據(jù)來看，不是個別城市二手房成交量上升，各能級都有城市二手房環(huán)比上漲。

??且從部分城市來看，老破小掛牌量開始減少，很多房東選擇變售為租，出現(xiàn)了惜售的現(xiàn)象。

??二手房市場的這些積極信號，對未來整體市場的穩(wěn)定極其重要。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年11月重點(diǎn)30個城市二手房成交面積1704萬平方米，環(huán)比上升14%，累計來看，前11月30個重點(diǎn)城市二手房成交面積19507萬平方米，累計同比上漲3%。

??在整體市場承壓下，11月二手房市場環(huán)比回升，同比保持增長是一個積極信號。

??從各能級來看，一線城市環(huán)比上漲10%，二線城市環(huán)比上漲13%，三四線城市環(huán)比上漲37%，各能級城市都保持上漲，這說明并非個別城市成交量上漲。

??我們認(rèn)為，二手房成交量的上升對當(dāng)前市場是一個好消息，雖然以價換量依然是主旋律，但成交量的上行代表需求量的存在，有買才有賣，二手房的需求穩(wěn)定對整個一二手市場的整體穩(wěn)定有著較為積極的作用。

??聚焦到城市來看，上海、成都、武漢、南京、廈門等城市環(huán)比增幅都超過了20%。

??其中成都11月成交量在30個重點(diǎn)城市中領(lǐng)跑，達(dá)174萬平方米，環(huán)比增長24%，前11月累計同比上升13%。

??從成交均價來看，11月大成都區(qū)域的新房住宅認(rèn)購均價約為20117元/平方米，房價小幅回調(diào)，環(huán)比下降約4.78%。24個區(qū)域的新房價格呈現(xiàn)分化走勢：環(huán)比上漲區(qū)域有11個，主要位于遠(yuǎn)郊；下降區(qū)域有13個，主城區(qū)價格波動主要受成交結(jié)構(gòu)影響。

??上漲區(qū)域中，表現(xiàn)突出的是錦江區(qū)和金牛區(qū)，新房成交均價分別約5.28萬元/平方米和約2.5萬元/平方米，環(huán)比上漲約2977元/平方米和約1813元/平方米，推動均價上漲的主要因素是受多個中高端項(xiàng)目集中成交帶動。下降區(qū)域中，降幅較大的區(qū)域有高新南區(qū)、武侯區(qū)和天府新區(qū)。

??上海以171萬平方米成交量排第二，成交環(huán)比增長22%，前11月累計同比上升10%。

??從成交均價來看，11月上海全市成交均價35399元/平方米，環(huán)比微降1.54%，且降幅較10月有所收窄。

??除了成交量上升成交均價降幅收窄之外，上海二手房市場開始出現(xiàn)房東惜售的情況，部分房東選擇變售為租，尤其是部分核心區(qū)位老破小，掛牌量出現(xiàn)下降。

??這說明目前市場買賣雙方心態(tài)博弈加劇，觀望和惜售同時出現(xiàn)，形成了當(dāng)前上海二手房市場的特殊現(xiàn)象

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年10月70個大中城市各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比和同比均下降，二手房房價下跌幅度大于商品住宅。

??在以價換量依然為主流的市場環(huán)境下，如何判斷二手房后續(xù)價格走勢？

??可以參考租賃回報率。

??近年來多家大型商業(yè)銀行多次宣布下調(diào)人民幣存款利率，下調(diào)后，五年期存款整存利率已低于1.8%，近期不少銀行推出了年末攬儲活動，部分銀行調(diào)整后三年期利率可達(dá)1.9%，但仍小于2%。

??因此，可以以租賃回報率是否達(dá)到2%作為參考指標(biāo)。不足2%的，價格仍有下行空間；達(dá)到2%，可以觀望；達(dá)到2.5%，為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；達(dá)到3%，基本可以入手。

??近期部分城市變售為租也與租賃回報率提升有較大關(guān)系。

??二手房市場的回升對年末整體市場而言是個積極信號。一二手房一直都存在著聯(lián)動關(guān)系，如果一二手房總的需求量保持在一個穩(wěn)定的規(guī)模，那就不用對整個市場太過擔(dān)心。

??11月一二手成交總面積環(huán)比微增1%，北京、武漢前11月累計一二手同比與去年持平，上海、成都、重慶、西安則較去年還有一定的上漲，這些城市當(dāng)前的購房需求相對穩(wěn)定，也是當(dāng)前穩(wěn)定全國大盤的基石。