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??自今年7月新任董事長齊占峰上任以來，北京城建發(fā)展便展現(xiàn)出強(qiáng)勁擴(kuò)張態(tài)勢，引發(fā)市場關(guān)注。

??綜合市場相關(guān)表現(xiàn)來看，近3個(gè)月，北京城建投資發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“北京城建發(fā)展”）已在北京土地市場連落3子，總耗資超77億元；拉長時(shí)間線，截至11月底，其在北京拿地總額已破100億元。

??這家去年虧損還超9億元的上市房企在今年也迎來了好的態(tài)勢，2025年前三季度，北京城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入193.11億元，同比增長64.2%；歸屬母公司凈利潤7.65億元，同比增長40.24%；扣除非經(jīng)常性損益凈利潤2.38億元，同比扭虧。

??在守住現(xiàn)金流、變速發(fā)展的前提下為未來“囤糧”，這位“財(cái)務(wù)老將”展現(xiàn)了沉穩(wěn)激進(jìn)的一面。

??針對(duì)近期擴(kuò)張拿地及資金支持等問題，記者致電城建發(fā)展進(jìn)行了了解，董事會(huì)秘書部一工作人員表示，拿地是公司的正常經(jīng)營行為，未來是否繼續(xù)將取決于市場環(huán)境；對(duì)于如何平衡短期資金壓力與長期收益，該工作人員則進(jìn)行了婉拒，未透露更多細(xì)節(jié)。

??“看似激進(jìn)，實(shí)則背后有嚴(yán)密的財(cái)務(wù)盤算?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析認(rèn)為，齊占峰的策略是“先減負(fù)、再擴(kuò)張。”

??綜合觀察來看，齊占峰上任后迅速處置部分滯銷存貨和低效資產(chǎn)，回籠資金5億~6億元，為拿地備下“自有彈藥”。同時(shí)，近77億元支出中約6成通過與多家企業(yè)合作分擔(dān)，有效控制了自身負(fù)債的實(shí)際增幅，努力將資產(chǎn)負(fù)債率維持在76%左右的警戒線以內(nèi)，也體現(xiàn)了這位財(cái)務(wù)出身的負(fù)責(zé)人的嚴(yán)謹(jǐn)性。

??逆勢擴(kuò)張

??查閱北京城建發(fā)展拿地情況可見，自董事長齊占峰上任以來，公司在土地市場的姿態(tài)變得異常激進(jìn)。

??9月5日，齊占峰上任后的首宗重點(diǎn)地塊落槌。北京城建發(fā)展聯(lián)合住總、建工兩大本土國企，以29億元競得北京豐臺(tái)岳各莊地塊，緊鄰西四環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢顯著。

??10月30日，在北京昌平東小口地塊爭奪戰(zhàn)中，北京城建發(fā)展選擇與昌平國資聯(lián)手，以28.09億元底價(jià)摘得該地塊。該區(qū)域已5年未有新建住宅供應(yīng)，市場預(yù)期稀缺。

??11月19日，北京城建發(fā)展一改此前聯(lián)合拿地的保守，以獨(dú)立競標(biāo)姿態(tài)與中海地產(chǎn)爭奪天壇旁的東城祈年大街地塊，最終以20.28億元成交。

??短短3個(gè)月，北京城建發(fā)展在北京的拿地金額超過77億元。若將時(shí)間線前移至今年6月，其與越秀地產(chǎn)等企業(yè)聯(lián)合競得的昌平生命科學(xué)園地塊（23.95億元）計(jì)入在內(nèi)，今年以來在北京拿地總額已突破100億元。

??北京城建發(fā)展曾在公告中表示，作為北京城建集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的上市公司，企業(yè)始終堅(jiān)持立足北京的土地投拓策略，持續(xù)深耕北京市場。

??值得注意的是，這一連串動(dòng)作與其財(cái)務(wù)表現(xiàn)形成了一定差距。盡管2025年1~9月城建發(fā)展實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，歸屬上市公司股東的凈利潤為7.65億元，同比增長40.24%，但業(yè)績增長主要源于結(jié)轉(zhuǎn)收入增加及金融資產(chǎn)股價(jià)上漲，主業(yè)造血能力的穩(wěn)定性仍需觀察。

??戰(zhàn)略換擋

??在這輪看似逆周期的投資背后，是北京城建發(fā)展控制權(quán)交接后一套全新經(jīng)營邏輯的顯現(xiàn)。

??今年7月，具有深厚財(cái)務(wù)背景的齊占峰從北京城建集團(tuán)總會(huì)計(jì)師之位，空降至北京城建發(fā)展擔(dān)任董事長，這位56歲的“財(cái)務(wù)老將”，職業(yè)生涯歷經(jīng)北京地鐵、首發(fā)集團(tuán)等大型國企的首席財(cái)務(wù)官，深諳風(fēng)險(xiǎn)管控。

??市場將其上任解讀為一個(gè)明確信號(hào)，在行業(yè)下半場，地方國資房企正試圖破解“既要現(xiàn)金流安全，又要利潤增長”的難題。

??新董事長上任后，迅速展現(xiàn)出清晰的戰(zhàn)略思路。在今年4月的北京城建集團(tuán)經(jīng)濟(jì)分析會(huì)上，齊占峰就明確提出要“堅(jiān)決杜絕沒有現(xiàn)金流的營收和利潤”，并強(qiáng)調(diào)要“下大力氣推動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在去存量優(yōu)增量上下功夫，維護(hù)資金安全，保障地產(chǎn)業(yè)務(wù)安全發(fā)展”。

??10月27日，在北京城建發(fā)展2025年三季度經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)上，齊占峰進(jìn)一步闡述了其經(jīng)營理念。他表示，公司要“抓風(fēng)控、抓增量、抓轉(zhuǎn)型、抓改革、抓效益”，聚焦主業(yè)穩(wěn)住基本盤，重視資金鏈安全。

??這一理念直接投射在拿地策略上，近期企業(yè)獲取的地塊均位于北京四環(huán)內(nèi)或近郊成熟板塊，且多為聯(lián)合體競得，既控制單項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，又鎖定一線城市去化確定性。在國企托底土地市場的當(dāng)下，這被視為為未來市場復(fù)蘇提前儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)“糧草”。

??公司管理架構(gòu)也同步調(diào)整為“攻守兼?zhèn)洹钡慕M合。與董事長齊占峰搭檔的是總經(jīng)理鄒哲，一位在北京城建體系成長起來的業(yè)務(wù)“老將”，擁有豐富的項(xiàng)目拓展與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。這一“財(cái)務(wù)專家+業(yè)務(wù)老將”的班子，被視為在風(fēng)險(xiǎn)控制與業(yè)務(wù)進(jìn)取之間尋求平衡的理想架構(gòu)。

??從更高層面看，北京城建集團(tuán)已明確將北京城建發(fā)展作為旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的唯一上市平臺(tái)，承諾逐步解決同業(yè)競爭問題，這為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展提供了資源注入的預(yù)期。

??不過，前路挑戰(zhàn)依然清晰。柏文喜分析表示，北京城建發(fā)展近3年凈利潤波動(dòng)較大，若高價(jià)地塊未來盈利不及預(yù)期，可能再度侵蝕利潤。同時(shí)，母公司旗下其他地產(chǎn)平臺(tái)潛在的資源分流，仍會(huì)困擾資本市場估值。最大的考驗(yàn)在于銷售端，在限價(jià)政策下，高成本項(xiàng)目利潤率空間有限，齊占峰提出的“拿地即營銷”快周轉(zhuǎn)策略若受阻，緩慢的去化速度將迅速拖累財(cái)務(wù)成本。

??此外，北京城建發(fā)展雖貴為“北京一哥”，但在安徽黃山、重慶、青島等外地市場，仍有數(shù)百萬平方米的存量資產(chǎn)去化緩慢，如何盤活這些存量資產(chǎn)為新擴(kuò)張輸血也是一大難題。

??柏文喜表示，“短期來看，超過77億元的投入成功補(bǔ)倉核心城市，穩(wěn)固了市場地位，但中長期而言，能否真正穿越周期，取決于后續(xù)融資通道、集團(tuán)資源整合的實(shí)效，以及這些高價(jià)項(xiàng)目最終的流速與盈利表現(xiàn)?！?/p>

??這場由“財(cái)務(wù)老將”主導(dǎo)的逆勢進(jìn)擊，結(jié)局是精算的勝利還是豪賭的冒險(xiǎn)，市場正拭目以待。