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??各有關單位：

??為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）和《珠海市人民政府辦公室關于印發(fā)珠海市加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見的通知》（珠府辦函〔2021〕131號）等精神，有效增加保障性租賃住房供應，進一步拓寬籌集渠道，結合我市實際，現(xiàn)就利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房有關事項通知如下：

??一、適用范圍

??本通知適用于本市行政轄區(qū)內已合法建成并辦理不動產權登記的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲、新型產業(yè)用房（研發(fā)設計用房）、科研教育等非居住存量房屋申請改建為保障性租賃住房。其中，商辦類房屋應以地塊、樓棟（梯）或具備條件的獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科教類應以地塊為申請單元。

??二、基本原則

??（一）政府引導，市場主導。政府落實保障性租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策，激發(fā)市場主體活力，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。鼓勵支持市場主體通過改造、租賃、收購、委托、合資等多元方式參與保障性租賃住房建設，實現(xiàn)多渠道供給。

??（二）突出重點，綜合施策。改建項目應符合區(qū)域功能定位和產業(yè)發(fā)展等要求，原則上以新市民、青年人集中租房需求較大、規(guī)模較大的工業(yè)企業(yè)、科研院所和產業(yè)園區(qū)為突破口，選擇在交通便捷、生產生活便利、公共服務和生活配套設施完善的區(qū)域實施。改建項目原則上不改變原有建設用地的主要控制性指標。

??（三）以區(qū)為主，市級統(tǒng)籌。區(qū)住房保障工作領導小組負責指導協(xié)調轄區(qū)保障性租賃住房建設管理。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、屬地自然資源分局等部門建立聯(lián)合會審制度，對申報項目進行審核。如改建為住宅型保障性租賃住房，應統(tǒng)籌考慮改建后區(qū)域公共服務及基礎配套設施承載力，相應完善公共服務及基礎配套設施的配建方案。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門為通過審核的項目核發(fā)《珠海市保障性租賃住房項目認定書》（以下簡稱認定書，見附件1），引導申報主體按要求實施改建，并將已認定的保障性租賃住房項目報市住房保障聯(lián)席會議辦公室備案。

??（四）整體確權，用地性質不變。非居住存量房屋在符合權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房。改建項目申報辦理登記時應具備整體產權（未按套、間分割）。改建項目僅臨時變更建筑使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款。改建后不得分割確權、分割轉讓、分割抵押、分割銷售。

??（五）充分調研，以需定供。申報主體應充分開展項目市場調研、需求分析、成本測算等工作，制定嚴謹的項目可行性分析報告和運營方案，確保項目具備良好的可持續(xù)市場運營能力。

??（六）納入備案，強化監(jiān)管。改建后的保障性租賃住房運營管理應遵守有關規(guī)定，整體確權，只租不售，堅決防止“以租代售”。出租人、承租人、房源、合同等信息均納入珠海市保障性住房管理平臺統(tǒng)籌監(jiān)管。

??三、改建條件

??（一）權屬合法。申報項目應為已合法建成并辦理不動產權登記的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。若存在抵押等其他權利限制，應依法取得相關權利人書面同意。

??（二）主體明確。申報主體應為房屋產權人或受房屋產權人委托的實施單位（含受委托代理的整體運營承租人等），鼓勵選擇具備一定經營規(guī)模、較強管理能力和良好社會信譽的單位作為實施單位。同一改建項目的房屋必須為單一主體產權。

??（三）改建規(guī)模。改建項目應當以整棟、整單元、具備條件的獨立樓層為基本改建單位，并具備物業(yè)管理條件；改建項目規(guī)模原則上不得少于50套（間）且建筑面積不少于2000平方米。

??（四）技術標準。項目設計應符合《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）及省、市相關技術要求，在建設、管理和最小居住面積等方面應符合國家、省和本市規(guī)范及技術標準，確保房屋質量安全。廠房、倉儲類改建項目應符合安全居住要求，須設立相應安全隔離措施，確保人員居住安全。改建后的保障性租賃住房應符合新建住宅供水供電供氣要求，確保安全。

??（五）結構安全。項目改建存在以下情況的，申報主體在改建實施前，應委托具備相應資質的單位做好相應的設計復核、工程檢測等結構安全性鑒定，確保項目實施過程和后續(xù)運營使用的安全性：

??1.對明顯加大使用荷載或調整荷載分布等可能危及使用安全的，應由原設計單位或具有相應資質等級的設計單位進行結構安全性復核。

??2.對改變原設計使用性質，導致荷載增加或需要提高抗震設防類別的，應當委托有相應資質的單位進行抗震性能鑒定、抗震驗算、修復或加固。對于輕鋼和大跨度的工業(yè)廠房（倉儲）等非居住類型改建為保障性租賃住房的，應在改建實施前一并開展結構安全性鑒定及抗震性能鑒定。需要進行工程檢測的，應委托具有相應資質的單位進行檢測。

??（六）消防規(guī)范。改建后保障性租賃住房應滿足住房消防改造標準，符合我市消防驗收的相關規(guī)定。

??（七）物業(yè)規(guī)范。改建后的保障性租賃住房應由具備良好物業(yè)管理能力的產權單位或受產權人委托的實施單位負責管理，并應符合我市物業(yè)管理相關規(guī)定。

??（八）不得申請改建的情形

??1.擬改建宗地及地上房屋存在違法違規(guī)行為未處理的（經相關部門同意改建和整改同步實施的項目除外）。

??2.已納入政府土地征收或儲備計劃的。

??3.尚未按原有合同或監(jiān)管協(xié)議等約定履約的用地項目。

??4.項目用地剩余土地使用年限低于10年的。

??5.土地經土壤污染風險管控和修復，仍不符合土壤環(huán)境質量要求的。

??6.存在權屬爭議且一時難以妥善解決的宗地及地上房屋。

??7.其他法律法規(guī)規(guī)定不允許改建的情形。

??四、改建流程

??（一）提交申請

??申報主體備齊資料向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出申請。申請材料包括：

??1.改建申請書（見附件2）。

??2.申報主體身份材料：包括申報主體營業(yè)執(zhí)照、統(tǒng)一社會信用代碼等相關身份材料；申報主體與產權人不一致的需提交授權委托書和產權人的身份材料；擬改建部分房屋的產權人、抵押權人等相關權利人同意改建的書面意見；其他需要提供的身份材料。

??3.土地房屋權屬材料。房屋改建涉及被改建整棟建筑產權人利益的，應當征求其利害關系人意見；涉及需要共享該小區(qū)內部公共服務設施的，應當征求該小區(qū)與此相關的利害關系人意見，應符合《中華人民共和國民法典》相關規(guī)定。

??4.項目改建方案：包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、擬改建項目結構安全和消防安全前期評估材料、改建思路、設計方案、改建后房源量、戶型設計、投入成本、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等。

??5.依法開展環(huán)境影響評價的廠房、倉儲類項目，需提供原用途的說明材料及環(huán)評批復文件；廠房、倉儲類項目等工業(yè)用地應當開展土壤污染狀況調查；商業(yè)用地臨時變更的，應提供地塊歷史從事行業(yè)等相關情況說明，歷史上不涉及污染物或污染物基本不對土壤和地下水造成污染的，可暫不開展土壤污染狀況調查。

??6.書面承諾（見附件3）：包括申報主體承諾對提供材料的真實性負責、按規(guī)定履行相關建設程序、改建后只用于保障性住房租賃且不“以租代售”、不騙取獎補資金和無條件服從城市建設發(fā)展，未經原審核部門批準不得辦理轉移、變更等登記；開展項目周邊租賃市場需求與價格調查研究，制定嚴謹的運營方案。非居住存量房屋改建為保障性租賃住房不變更原土地使用性質，今后如涉及土地收回、房屋征收，同意按原土地用途考慮補償問題，清退租賃關系等事項由產權人或申報主體負責。如項目因申請退出或相關部門依據政策撤銷其認定資格、清退租賃關系等事項及因此引起的糾紛、訴訟由產權人或申報主體自行負責。

??7.其他需要提供的用地、規(guī)劃、建設等材料。

??（二）審核認定

??區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門收到申報主體申報材料后，會同屬地自然資源分局等部門聯(lián)合審核。

??審核意見通過的，應在珠海市保障性住房管理平臺、區(qū)政府（管委會）網站和擬改建項目周邊公示，公示期5個工作日；公示期滿無異議或異議不成立的，報區(qū)政府（管委會）同意后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門核發(fā)認定書；如會審未達成一致意見的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門收集各部門意見后報區(qū)住房保障工作領導小組研究，申報主體應根據會審意見進行整改。認定書應同時抄報市住房城鄉(xiāng)建設主管部門、市自然資源局（含屬地自然資源分局）以及供水、供電、供氣等單位。

??項目增設燃氣管道的，申報主體應提供可行性分析論證報告及專家評審意見，由區(qū)政府（管委會）組織協(xié)調區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、屬地自然資源分局、供氣等單位研究決定。

??（三）組織實施

??申報主體憑認定書向屬地自然資源分局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設等部門申請辦理相關手續(xù)。

??1.項目規(guī)劃意見函

??屬地自然資源分局出具改建項目工程規(guī)劃意見函，核定改建項目外立面設計、總平布置和其他必要的規(guī)劃設計控制條件，具體由屬地自然資源分局規(guī)定。改建過程不動產登記部門反饋不涉及土地權屬變化的項目，可用原項目已有用地手續(xù)等作為土地權屬材料，不再辦理用地手續(xù)。涉及土地權屬變化的項目應先完善用地變更手續(xù)后，再申請改建。按照國家有關規(guī)定，向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門同步申請辦理消防行政許可。

??2.施工圖設計和審查

??申報主體根據認定書及改建項目工程規(guī)劃意見函，委托具有相應資質的設計單位進行施工圖設計。需要對原有建筑物進行結構安全鑒定的，應按要求進行鑒定，以此作為設計依據。

??施工圖設計完成后，按規(guī)定報送施工圖審查機構審查，審查合格的，出具施工圖審查合格成果文件。施工圖審查合格后，按規(guī)定向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請核發(fā)施工許可證并同步安排質量安全監(jiān)督。

??3.消防審查和驗收

??按照《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第51號）等有關規(guī)定向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請消防設計審查、消防驗收或者消防驗收備案。

??4.施工監(jiān)管

??改建項目工程設計、施工、監(jiān)理、檢測等活動應當遵循建設工程質量安全管理等有關規(guī)定。申報主體應當按規(guī)定選擇具備承接資質的施工、監(jiān)理單位等參建單位，及時開展項目改建實施工作，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門應加強項目改建過程的監(jiān)管和技術服務。

??（四）項目驗收

??項目建成后，由申報主體組織竣工驗收；驗收合格的，將竣工驗收備案資料報區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

??（五）使用管理

??1.項目改建后首次出租的，須經專業(yè)檢測并符合室內空氣質量標準。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門將項目納入保障性租賃住房管理。項目竣工驗收后10個工作日內，申報主體應在珠海市保障性住房管理平臺辦理相關項目備案登記。項目產權人或其委托的保障性租賃住房運營單位應在珠海市保障性住房管理平臺注冊并實名認證，將所有出租房源的房屋信息等如實錄入。項目租金價格接受政府指導，低于同地段同品質市場化租賃住房租金。

??2.房屋出租后，項目產權人或其委托的保障性租賃住房運營單位應在合同簽訂、變更、終止之日起15日內通過珠海市保障性住房管理平臺辦理租賃合同相關備案。

??3.改建項目的運營期限不得超過經批準的土地使用年限，申報時剩余土地使用年限原則上不低于10年，運營期限原則上不少于6年，申請中央財政資金補助的改建項目，按相關規(guī)定的年限執(zhí)行。

??4.項目產權人或其委托的保障性租賃住房運營單位與租住對象簽訂的租賃合同約定租期原則上不少于3個月，一次性收取租金數額和收取押金數額按相關規(guī)定執(zhí)行。租戶出現(xiàn)拖欠或拒絕按約繳納房租的，項目產權人或其委托的保障性租賃住房運營單位有權依照雙方簽訂的租賃合同或協(xié)議違約規(guī)定對其進行處置。

??（六）退出及監(jiān)管

??1.改建運營年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產權人應于期滿前6個月，向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準的，產權人應主動提出與整體運營承租人解除合同，商議退出相關工作，確保分套（間）租戶能有序退出，并于期滿后30個工作日內向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出恢復原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限，土地使用年限期滿的，應按土地出讓合同（或劃撥決定書）相關約定執(zhí)行，相關約定應符合相關法律法規(guī)規(guī)定。

??2.改建運營年限未滿時提出退出申請，且存在租賃期未滿的，產權人應當與運營方和租住人達成一致意見后方可提出申請。經同意退出后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具《珠海市保障性租賃住房項目注銷（撤銷）通知》（見附件4），并抄報市住房城鄉(xiāng)建設主管部門、市自然資源局（含屬地自然資源分局）以及供水、供電、供氣等單位；房屋及供水、供電、供氣等納入原用途管理，并取消保障性租賃住房房源備案，申請中央財政資金補助改建的項目除外。

??3.改建運營年限期滿后，產權人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期退出的，視為擅自改變建筑物功能、非法改變土地用途，由城市管理綜合執(zhí)法等部門依法查處，并在珠海市保障性住房管理平臺和市信用平臺上公布，項目查處情況抄報市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、市自然資源局（含屬地自然資源分局）以及供水、供電、供氣等單位。項目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的，產權人和整體運營承租人應服從城市建設規(guī)劃需求，主動配合征拆，按原產權登記用途考慮補償問題。

??4.項目改建后，區(qū)政府（管委會）組織協(xié)調區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門、屬地自然資源分局等部門，加強改建項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責處置。

??5.對提供虛假資料申請改建、將改建后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令整改或移送相關執(zhí)法管理部門處理；情節(jié)嚴重的，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門注銷（撤銷）認定書，同步報送市住房保障聯(lián)席會議辦公室，并通知相關部門暫停產權人和運營管理單位享受保障性租賃住房財稅支持政策和民用水電氣價格政策，責令退回已收到的財政獎補資金，并視認定書有效性嚴格按稅收征收管理法規(guī)等予以處理；逾期未改正的，按相關規(guī)定依法處置，構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

??五、附則

??（一）非居住存量房屋臨時改建為保障性租賃住房，重點解決新市民、青年人等群體住房困難問題，原則上每套（間）建筑面積不超過70平方米，租金價格接受政府指導，低于同地段同品質市場化租賃住房租金。

??（二）對于單層建筑面積小于45平方米的LOFT項目和單套建筑面積小于80平方米的SOHO項目，在符合相關技術標準前提下，可依照本通知程序向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請建筑物功能臨時變更為保障性租賃住房，但應先辦理暫停銷（預）售手續(xù)。

??（三）商業(yè)、商辦等高層LOFT物業(yè)改建為保障性租賃住房，須經原設計單位或有資質的其他設計單位進行設計并通過施工圖審查合格，允許申請二次消防驗收取得消防許可。

??（四）除強制性規(guī)定要求必須增設和在原有結構空間內無法布局的消防通道、電梯等配套設施外，改建項目不得增加建筑面積、用地面積；不得改變地下空間原有用途。

??（五）各部門（單位）要精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構建針對保障性租賃住房審批的快速審批“綠色通道”，充分利用政府及各部門內部數據，減輕企業(yè)負擔，提高項目審批效率。

??（六）保障性租賃住房存續(xù)期間，認定書證載事項確因特殊情況發(fā)生變化的，產權人或其委托的運營單位須在自證載事項變更之日起10個工作日內，向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門申請變更認定書。由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門對變更事項作核查，如有必要可聯(lián)合區(qū)自然資源等部門進行核查。經核查，申請變更事項依據充分的，報區(qū)政府（管委會）同意后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具變更后的認定書并在珠海市保障性住房管理平臺公布認定書變更情況。

??（七）改建項目取得認定書并完成居民用水、用電、用氣標準改造工程（含按不同電價類別分別計費的內部供電線路改造等），且已完成竣工驗收備案的，由項目產權人或其委托的保障性租賃住房運營單位提出申請，供水、供電、供氣部門應按照居民類價格標準執(zhí)行收費。

??（八）各區(qū)政府（管委會）可結合實際制定有關細則，積極推進我市非居住存量房屋改建為保障性租賃住房工作落地落實。

??本通知由市住房城鄉(xiāng)建設局、市自然資源局會同有關職能部門負責解釋。

??本通知自發(fā)布之日起施行，有效期五年。原《珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局 珠海市自然資源局關于印發(fā)〈珠海市關于推進非居住存量房屋改造為保障性租賃住房的通知〉的通知》（珠建?！?021〕29號）同時廢止。

　　附件：1.珠海市保障性租賃住房項目認定書（模板）

??　　　2.關于利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房項目的申請書（模板）

??　　　3.關于利用非居住存量房屋改建為保障性租賃住房項目的承諾書（模板）

??　　　4.珠海市保障性租賃住房項目注銷（撤銷）通知（模板）

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局            珠海市自然資源局

??　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2026年4月9日