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??中國證監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)，各交易所，各下屬單位，各協(xié)會(huì)，會(huì)內(nèi)各司局：

??為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要決策部署，改革完善房地產(chǎn)融資制度，加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的資本市場(chǎng)服務(wù)體系，服務(wù)住房品質(zhì)提升和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，制定本意見。

??一、總體要求

??以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中、四中全會(huì)精神，落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央金融工作會(huì)議要求，完整準(zhǔn)確全面貫徹新發(fā)展理念，按照“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”的原則，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，充分發(fā)揮資本市場(chǎng)功能，支持調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快發(fā)展保障性住房、增加改善性住房供給和擴(kuò)大租賃住房有效供給，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券、資產(chǎn)支持證券和不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等融資制度，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資從依賴主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。做好房地產(chǎn)領(lǐng)域涉資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入監(jiān)管、信息披露監(jiān)管、資金監(jiān)管工作，穩(wěn)妥防范化解處置房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??二、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資

??（一）支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資。強(qiáng)化資本市場(chǎng)功能發(fā)揮，支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過向特定對(duì)象發(fā)行方式再融資，募集資金應(yīng)當(dāng)投向符合政策要求的市場(chǎng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目，負(fù)責(zé)實(shí)施的項(xiàng)目開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)符合監(jiān)管要求。對(duì)于境外上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資的，依照有關(guān)規(guī)定持續(xù)做好相關(guān)備案工作。

??（二）支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購重組。發(fā)揮資本市場(chǎng)在企業(yè)并購重組中的主渠道作用，支持上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合運(yùn)用股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具收購涉房資產(chǎn)，其中發(fā)行股份、定向可轉(zhuǎn)債購買資產(chǎn)的，可以募集配套資金，并用于符合政策要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目和支付本次重組交易對(duì)價(jià)等。建筑等與房地產(chǎn)密切相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政策執(zhí)行。

??（三）支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券和資產(chǎn)支持證券（ABS）。著力滿足國有、民營等各類所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理債券融資需求，進(jìn)一步提高審核效率，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金主要用于符合政策要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，募集資金規(guī)模應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目所需資金相匹配，負(fù)責(zé)實(shí)施的項(xiàng)目開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)符合監(jiān)管要求。對(duì)于存量公司債券，允許滾動(dòng)續(xù)發(fā)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托經(jīng)營穩(wěn)健、現(xiàn)金收益良好的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、不動(dòng)產(chǎn)ABS。鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保、創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具等方式，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券融資。

??（四）推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展。盤活存量資產(chǎn)，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等權(quán)益融資渠道，支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項(xiàng)目發(fā)行REITs，或者作為擴(kuò)募資產(chǎn)裝入已上市REITs。研究優(yōu)化租賃住房原始權(quán)益人監(jiān)管和項(xiàng)目凈現(xiàn)金流分派率要求，支持租賃住房體系建設(shè)。穩(wěn)慎推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展。

??（五）持續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作。支持符合規(guī)定的私募基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，引入機(jī)構(gòu)資金，投向符合政策要求的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。

??三、優(yōu)化房地產(chǎn)證券發(fā)行人的監(jiān)管工作

??（六）優(yōu)化證券發(fā)行準(zhǔn)入監(jiān)管。嚴(yán)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)證券發(fā)行入口關(guān)，突出“基于項(xiàng)目”融資特點(diǎn)。上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再融資的，重點(diǎn)關(guān)注其資金管理、拿地拍地、項(xiàng)目建設(shè)銷售等內(nèi)部控制制度是否健全有效，以及項(xiàng)目開發(fā)、注冊(cè)資本繳納、企業(yè)資質(zhì)等是否合法合規(guī)。發(fā)行股份、定向可轉(zhuǎn)債購買涉房資產(chǎn)的，重點(diǎn)關(guān)注標(biāo)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)開展是否合法合規(guī)、估值定價(jià)是否合理公允，以及本次重組是否有利于提高上市公司質(zhì)量等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券的，重點(diǎn)關(guān)注募投房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)性、收益性、資金需求合理性。發(fā)行ABS的，重點(diǎn)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬狀況、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定性。發(fā)行REITs的，重點(diǎn)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬狀況、手續(xù)齊備性、運(yùn)營模式成熟度、經(jīng)營能力持續(xù)穩(wěn)定性等。

??（七）優(yōu)化信息披露監(jiān)管。壓實(shí)房地產(chǎn)證券發(fā)行人信息披露主體責(zé)任，督促其真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)、公平披露信息。以投資者需求為導(dǎo)向，聚焦股權(quán)債權(quán)融資特點(diǎn)，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露內(nèi)容，提高信息披露針對(duì)性和有效性。加強(qiáng)房地產(chǎn)證券發(fā)行人執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)信息披露規(guī)則監(jiān)管，重點(diǎn)關(guān)注合并報(bào)表、收入等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行情況，督促其提升財(cái)務(wù)信息披露質(zhì)量。

??（八）加強(qiáng)募集資金監(jiān)管。嚴(yán)格募集資金持續(xù)監(jiān)管和穿透式監(jiān)管。督促房地產(chǎn)證券發(fā)行人建立健全募集資金存儲(chǔ)、使用、監(jiān)管等內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)募集資金專戶管理。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定或約定用途使用募集資金、回收資金，不得擅自或變相改變用途；嚴(yán)禁控股股東、實(shí)際控制人違規(guī)占用募集資金、回收資金等行為。督促保薦人、債券受托管理人、REITs和ABS管理人及托管人勤勉盡責(zé)，嚴(yán)格按照要求開展資金流動(dòng)、投向穿透核查，持續(xù)督導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法依規(guī)使用募集資金、回收資金。堅(jiān)持問題導(dǎo)向，針對(duì)性開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)募集資金、回收資金使用情況穿透式檢查，持續(xù)做好證券募集資金使用的監(jiān)管工作。

??（九）堅(jiān)決打擊和遏制違法違規(guī)行為。落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于依法從嚴(yán)打擊證券違法活動(dòng)的意見》，嚴(yán)防嚴(yán)打房地產(chǎn)證券發(fā)行人欺詐發(fā)行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規(guī)行為，加大對(duì)系統(tǒng)性、團(tuán)伙性造假的懲戒力度，強(qiáng)化對(duì)第三方配合造假以及保薦人、承銷機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)證券違法違規(guī)行為的打擊力度，對(duì)各類財(cái)務(wù)造假行為“零容忍”。對(duì)于情節(jié)惡劣、市場(chǎng)影響重大、引致重大風(fēng)險(xiǎn)的違法案件，依法從嚴(yán)處罰。

??四、著力防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域涉資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

??（十）加強(qiáng)房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)。落實(shí)早識(shí)別、早預(yù)警、早暴露、早處置要求，建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域涉資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)研預(yù)判工作機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)股票、債券、資管產(chǎn)品等領(lǐng)域相關(guān)交叉性風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的跟蹤研判，切實(shí)防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??（十一）穩(wěn)妥防范化解房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行退市制度，穩(wěn)妥有序開展上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退市監(jiān)管，暢通多元化退市渠道，做好上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退市與有關(guān)投資者保護(hù)工作。對(duì)于債券違約的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，配合注冊(cè)地城市政府，督促企業(yè)及大股東、實(shí)際控制人多方籌措資金，遵循市場(chǎng)化、法治化原則，穩(wěn)步推動(dòng)違約債券處置出清。研究完善債券違約風(fēng)險(xiǎn)化解處置工具箱，豐富多元化的房地產(chǎn)債券風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。

??（十二）強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)和政策協(xié)同。加強(qiáng)政策解讀，明確落實(shí)要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。強(qiáng)化政策協(xié)同，積極配合行業(yè)主管部門和地方政府工作，與地方政府建立風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制，共同努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??中國證監(jiān)會(huì)　　

??2025年12月27日