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??各金融監(jiān)管局：

??現(xiàn)將《信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

??國家金融監(jiān)督管理總局

??2026年8月28日　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局與信托公司）

信托公司開展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）

??第一章 總則

??第一條為促進(jìn)信托公司房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)（以下簡稱房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)）有序健康發(fā)展，規(guī)范信托公司投資和服務(wù)行為，依法維護(hù)信托當(dāng)事人合法權(quán)益，推動信托業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配，根據(jù)《中華人民共和國信托法》《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《信托公司管理辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章，以及《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）等，制定本辦法。

??第二條本辦法適用于中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的信托公司。

??第三條本辦法所稱房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，包括資產(chǎn)服務(wù)信托和資產(chǎn)管理信托兩類業(yè)務(wù)，不包括公益慈善信托和信托公司固有業(yè)務(wù)。國家金融監(jiān)督管理總局另有規(guī)定的除外。

??本辦法所稱房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是指信托公司按照信托文件約定運(yùn)用受托資金投向房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)的集合資金信托計劃。

??第四條信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，投資資產(chǎn)包括標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)。

??本辦法所稱標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)是指信托公司投向房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)、股票以及有關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定認(rèn)定的其他標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)。非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)是指除本條認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)以外的其他房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)，包括非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)、未上市股權(quán)、物權(quán)等。標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)按照《指導(dǎo)意見》《標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)認(rèn)定規(guī)則》等認(rèn)定,國務(wù)院金融管理部門另有規(guī)定的除外。

??第五條 信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)立足受托人定位，遵循法律法規(guī)和監(jiān)管要求，確保信托目的合法合規(guī)，發(fā)揮信托機(jī)制財產(chǎn)獨(dú)立、風(fēng)險隔離的功能優(yōu)勢，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

??（一）服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)原則。堅守信托本源定位，堅持房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以項目為中心，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，公平對待各類所有制房地產(chǎn)企業(yè)的項目，提供與房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的信托投資和服務(wù)配套支持。

??（二）風(fēng)險可控原則。堅持信托資產(chǎn)真實、資金流向明確、風(fēng)險有效隔離，建立健全符合房地產(chǎn)業(yè)特征的信托風(fēng)險管理體系，持續(xù)強(qiáng)化風(fēng)險防范和管控能力。

??（三）適當(dāng)性原則。堅持履行誠實信用、勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)，信息充分披露，嚴(yán)格遵守適當(dāng)性管理要求。引導(dǎo)投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置，分散投資風(fēng)險，依法保障投資者合法權(quán)益，不斷提高信托服務(wù)水平。

??第六條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)依法對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)實施監(jiān)督管理。

??第二章 業(yè)務(wù)管理

??第七條信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

??（一）具備清晰的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，并與本機(jī)構(gòu)經(jīng)營目標(biāo)、投資管理能力、風(fēng)險管理水平等相匹配。董事會應(yīng)當(dāng)定期審查并持續(xù)評估完善。

??（二）具備健全的公司治理和組織架構(gòu)。董事會和高級管理層應(yīng)當(dāng)充分了解房地產(chǎn)業(yè)、本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)及其面臨的各類風(fēng)險。設(shè)置或者指定專門的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)部門并承擔(dān)集中統(tǒng)一管理職責(zé)，定期向董事會和高級管理層匯報。董事會應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險管理的最終責(zé)任。

??（三）具備健全、有效的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理制度體系、流程和監(jiān)督執(zhí)行機(jī)制，并根據(jù)實際情況定期評估完善。

??（四）具備完善、有效的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險和內(nèi)控管理體系，能夠有效識別、預(yù)警、管控、緩釋、處置各類風(fēng)險。

??（五）具備與本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相匹配的專業(yè)人員隊伍。建立本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人員內(nèi)部資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、培訓(xùn)、考核評價和問責(zé)制度。

??（六）具備與本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相匹配的信息系統(tǒng)和系統(tǒng)運(yùn)營能力，涵蓋業(yè)務(wù)管理、數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險監(jiān)測、資金監(jiān)控、會計核算、內(nèi)部控制等功能模塊。

??（七）國家金融監(jiān)督管理總局規(guī)定的其他審慎性條件。

??第八條信托公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對信托目的合法性、關(guān)聯(lián)交易事項、委托人提供的財產(chǎn)來源、權(quán)屬證明、信托當(dāng)事人資質(zhì)以及信托當(dāng)事人提供的說明承諾等進(jìn)行盡職調(diào)查，對信托業(yè)務(wù)的法律風(fēng)險、合規(guī)風(fēng)險、操作風(fēng)險和聲譽(yù)風(fēng)險等進(jìn)行評估。信托公司不得有以下行為：

??（一）不公平對待委托人。

??（二）通過信托受益權(quán)拆分轉(zhuǎn)讓等方式突破委托人的人數(shù)限制，變相降低投資門檻。

??（三）通過調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、分類歸屬等方式規(guī)避監(jiān)管要求。

??（四）為違法違規(guī)活動提供便利。

??（五）國家金融監(jiān)督管理總局的其他禁止性規(guī)定。

??第九條信托公司管理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)取得的信托財產(chǎn)，在扣除信托文件明確約定的受托人報酬和信托費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)全額向受益人進(jìn)行分配。嚴(yán)禁將信托財產(chǎn)收益歸入固有財產(chǎn)、通過挪用其他信托財產(chǎn)等方式墊付信托業(yè)務(wù)的本金或者財產(chǎn)收益。

??信托公司應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定，建立科學(xué)有效的信托服務(wù)價格管理體系，充分披露信托服務(wù)價格信息，保障信托當(dāng)事人獲得服務(wù)價格信息和自主選擇權(quán)利。

??第十條信托業(yè)務(wù)終止，信托公司應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管規(guī)定辦理清算手續(xù)并出具清算報告。

??第三章 資產(chǎn)管理信托

??第一節(jié) 一般規(guī)定

??第十一條信托公司應(yīng)當(dāng)自主開展盡職調(diào)查，由本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)部門和人員組織實施，核查項目真實性、合規(guī)性，以及抵（質(zhì)）押物狀況（如有）等。不得僅以外部機(jī)構(gòu)提供的信息作為論證和研判的依據(jù)。

??第十二條信托公司應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目、開發(fā)或者持有該項目的項目公司（以下簡稱項目公司）及其股東、所在集團(tuán)等開展實地盡職調(diào)查，全面、準(zhǔn)確、有效掌握項目信息，包括但不限于：

??（一）項目公司的股權(quán)關(guān)系、公司治理、資產(chǎn)負(fù)債情況、征信信息、重大訴訟事項、經(jīng)營狀況等。

??（二）項目公司的主要股東、所在集團(tuán)、實際控制人及其主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營及財務(wù)狀況、征信信息、重大訴訟事項、重大違法違規(guī)事項等。

??（三）房地產(chǎn)項目應(yīng)當(dāng)依法取得的審批、核準(zhǔn)或者備案等資質(zhì)情況和有效憑證。項目資本金真實性、來源合規(guī)性等證明材料。項目建設(shè)計劃及可行性、預(yù)期現(xiàn)金流、面臨的各種風(fēng)險等材料。

??（四）涉及擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)掌握相關(guān)抵（質(zhì)）押物的權(quán)屬、價值及其緩釋風(fēng)險有效性，保證人履行責(zé)任能力和真實意愿等。

??（五）信托公司根據(jù)投資管理認(rèn)為需要掌握的其他信息及證明材料。

??第十三條信托公司應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)集中決策機(jī)制，至少由房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)、風(fēng)險管理、法律合規(guī)、財務(wù)管理、金融消費(fèi)者保護(hù)等部門審議后出具書面意見，并獲得信托公司高級管理層批準(zhǔn)。未經(jīng)機(jī)制決策同意的，信托公司不得開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)。

??第十四條信托公司應(yīng)當(dāng)在公司內(nèi)部建立項目管理人制度。對擬投資的房地產(chǎn)項目指定專門管理人，實行“一個項目對應(yīng)一個管理人”，嚴(yán)格篩選并指定項目管理人。

??項目管理人應(yīng)當(dāng)熟悉房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理模式、相關(guān)法律、行政法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定，具備房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營管理或者投融資、法律等相關(guān)領(lǐng)域工作經(jīng)驗，符合本機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和最低培訓(xùn)要求。

??項目管理人應(yīng)當(dāng)按照本機(jī)構(gòu)授權(quán)和職責(zé)界定，掌握房地產(chǎn)項目涉及信托業(yè)務(wù)全生命周期管理的情況，履行盡職調(diào)查、風(fēng)險監(jiān)測、合同履約、項目進(jìn)度跟蹤、資金監(jiān)控、風(fēng)險處置、信息報告等牽頭協(xié)調(diào)職責(zé)。信托公司在項目結(jié)束前不得隨意調(diào)整變更項目管理人，確需調(diào)整變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)高級管理層審批。

??第十五條信托資金投資房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照信托合同約定，制定投資策略和投資方案，履行受托職責(zé)，了解所投資產(chǎn)情況，防范投資風(fēng)險，維護(hù)投資者合法權(quán)益。

??第二節(jié) 投資非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)類資產(chǎn)

??第十六條信托資金投資房地產(chǎn)業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)的，除滿足本辦法第七條規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

??（一）信托公司監(jiān)管評級在2級以上，最近兩個會計年度未發(fā)生連續(xù)虧損，且凈資產(chǎn)不低于10億元人民幣或者等值的外幣。

??（二）國家金融監(jiān)督管理總局規(guī)定的其他審慎性條件。

??第十七條信托資金用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的，信托公司應(yīng)當(dāng)以項目公司為直接融資主體和用款主體，投資期限應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度相匹配。同一信托產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)按照穿透原則識別資金用途，不得偏離該房地產(chǎn)開發(fā)項目用途，不得向項目公司以外其他主體提供融資和該項目公司的其他開發(fā)項目提供融資。

??信托資金用于項目公司償還本項目其他金融機(jī)構(gòu)貸款的，應(yīng)當(dāng)限于項目貸款。信托公司應(yīng)當(dāng)提高風(fēng)險管理要求和加強(qiáng)資金跟蹤監(jiān)控，防范資金偏離項目開發(fā)用途。

??第十八條信托資金用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的，相關(guān)項目應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

??（一）項目所屬項目公司取得合法、完整、真實、有效的立項或者備案文件，符合環(huán)境影響評價管理要求，取得土地不動產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。當(dāng)?shù)貙Α八淖C”另有規(guī)定的從其規(guī)定，但須與“四證”齊全具有同等效力。

??（二）項目資本金比例符合國家關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)規(guī)定，項目資本金實繳到位。股東借款和股權(quán)投資附加回購承諾等債務(wù)性資金不得視為項目資本金，股東承諾在項目公司償還金融機(jī)構(gòu)貸款前放棄受償權(quán)的股東借款除外。

??（三）項目所屬項目公司應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

??（四）國家金融監(jiān)督管理總局和國家建設(shè)行政主管部門要求的其他條件。

??第十九條信托資金用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的，信托公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金管理，嚴(yán)禁和嚴(yán)格防范以下行為：

??（一）直接或者變相發(fā)放流動資金貸款。

??（二）融資方將資金用于繳納土地出讓價款。

??（三）融資方將資金用于發(fā)放土地儲備貸款，資金用途包括土地收購及土地前期開發(fā)、整理。

??（四）融資方將資金用于償還股東借款、其他投資以及與本項目無關(guān)的繳納稅款、訴訟費(fèi)用和罰金等。

??（五）以規(guī)避房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管要求為目的，通過應(yīng)收賬款出讓、收（受）益權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式，協(xié)助項目公司的關(guān)聯(lián)方或者關(guān)聯(lián)方的上下游企業(yè)進(jìn)行融資。

??（六）國家金融監(jiān)督管理總局的其他禁止性規(guī)定。

??第二十條信托公司應(yīng)當(dāng)對投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的信托資金實施封閉管理，對每個項目實行專門開戶、單獨(dú)建賬、單獨(dú)調(diào)撥、獨(dú)立運(yùn)作，項目間資金不得相互混同，嚴(yán)禁項目資金挪作他用。

??第二十一條信托公司應(yīng)當(dāng)和企業(yè)約定，將項目發(fā)放的信托資金存入該項目主辦銀行進(jìn)行封閉管理，在主辦銀行以項目公司名義開立專門的管理賬戶，并以合同形式與項目公司進(jìn)行約定。主辦銀行應(yīng)當(dāng)與信托財產(chǎn)專戶的托管銀行為同一家法人銀行。

??信托公司和主辦銀行應(yīng)當(dāng)與項目公司簽訂三方合同，落實專戶管理和資金監(jiān)測要求。信托公司與主辦銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)項目公司提出的用款申請及有效證明材料進(jìn)行資金使用審核，審核通過后由主辦銀行按照審核后的金額、用途等要素劃撥資金。主辦銀行應(yīng)當(dāng)履職盡責(zé)，加強(qiáng)對項目資本金、項目融資、支付支用、銷售回款、融資還款等重點(diǎn)環(huán)節(jié)監(jiān)測。主辦銀行發(fā)現(xiàn)異常情況的，應(yīng)當(dāng)及時通知信托公司，并按照約定采取干預(yù)措施。

??第二十二條信托公司應(yīng)當(dāng)在項目資本金全額到位后，與主辦銀行采用受托支付形式按照房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度分比例投放資金。

??信托公司應(yīng)當(dāng)與項目公司明確約定，共同根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)度和銷售回款情況，合理安排資金回收，但不得使用未解除監(jiān)管的購房資金或者定金。

??第二十三條信托公司可以與項目公司及其股東協(xié)商，對項目公司公章、印鑒、證照、銀行賬戶數(shù)字證書等進(jìn)行共管。

??第二十四條信托資金不得直接或者間接投資房地產(chǎn)業(yè)未上市股權(quán)，符合以下情形或者法律法規(guī)和國家金融監(jiān)督管理總局另有規(guī)定的除外。

??信托資金以直接投資或者通過私募投資基金等間接方式投資已建成房地產(chǎn)項目的未上市股權(quán)或者持有已建成房地產(chǎn)項目的物權(quán)，且房地產(chǎn)項目符合國家宏觀政策和產(chǎn)業(yè)政策，具有可預(yù)期的現(xiàn)金流或者商業(yè)價值。信托資金投資單一已建成房地產(chǎn)項目的規(guī)模不得超過該信托產(chǎn)品凈資產(chǎn)的25%。

??第四章 資產(chǎn)服務(wù)信托

??第二十五條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)服務(wù)信托，應(yīng)當(dāng)具有合法的信托目的、有確定的信托財產(chǎn)并提供具有實質(zhì)內(nèi)容的受托服務(wù)。信托公司應(yīng)當(dāng)在信托文件中載明信托事務(wù)的決策程序和議事規(guī)則，明確界定各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、風(fēng)險承擔(dān)方式和相關(guān)事宜。

??信托公司應(yīng)當(dāng)對各方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的匹配性進(jìn)行評估，可以聘請律師事務(wù)所評估并出具法律意見書。

??第二十六條委托人應(yīng)當(dāng)以真實身份參與資產(chǎn)服務(wù)信托，并承諾信托財產(chǎn)的來源、用途符合法律法規(guī)規(guī)定，信托財產(chǎn)必須是委托人合法所有的財產(chǎn)。信托公司應(yīng)當(dāng)審查信托財產(chǎn)的來源，法律法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)不得作為信托財產(chǎn)。

??第二十七條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)服務(wù)信托，不得有以下行為：

??（一）通過委托貸款規(guī)避本辦法規(guī)定。

??（二）直接或者間接募集資金，法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)除外。

??（三）泄露因職務(wù)之便獲取的未公開信息，利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關(guān)的交易活動。

??（四）從事或者協(xié)助信托當(dāng)事人從事利益輸送、內(nèi)幕交易、操縱市場等違法違規(guī)活動。

??（五）國家金融監(jiān)督管理總局的其他禁止性規(guī)定。

??第二十八條信托公司開展財富管理服務(wù)信托、行政管理服務(wù)信托等資產(chǎn)服務(wù)信托業(yè)務(wù)時，按照委托人的要求運(yùn)用受托資金投資房地產(chǎn)業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的，適用本辦法第十六條至第二十四條的規(guī)定。

??第二十九條信托公司將資金、不動產(chǎn)、未上市股權(quán)等財產(chǎn)用于房地產(chǎn)項目公司風(fēng)險處置，可以按照市場化、法治化原則為房地產(chǎn)項目提供配套金融服務(wù)。信托公司可以與金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)開展合作，共同處置、化解房地產(chǎn)項目存量風(fēng)險。

??第五章 適當(dāng)性管理

??第三十條房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)面向合格投資者非公開發(fā)行。合格投資者應(yīng)當(dāng)符合《指導(dǎo)意見》有關(guān)私募合格投資者的規(guī)定。信托公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)信托產(chǎn)品中房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)比例、風(fēng)險情況等，相應(yīng)上調(diào)合格投資者的募集標(biāo)準(zhǔn)。

??單只信托產(chǎn)品投向房地產(chǎn)業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)比例達(dá)到50%的，投資者應(yīng)當(dāng)全部為非自然人投資者。該信托產(chǎn)品投資者為私募資管產(chǎn)品的，信托公司應(yīng)當(dāng)穿透識別并確認(rèn)該資管產(chǎn)品的全部投資者為非自然人投資者，否則不得接受該資管產(chǎn)品投資。

??第三十一條信托公司可以自行銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也可以委托符合條件的代銷機(jī)構(gòu)代理銷售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。信托公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售人員應(yīng)當(dāng)是與信托公司或者代銷機(jī)構(gòu)簽訂勞動合同的在崗人員。信托公司應(yīng)當(dāng)建立專門管理制度，銷售人員憑資質(zhì)上崗，事前明示身份并出示內(nèi)部資質(zhì)證明。未經(jīng)信托公司或者代銷機(jī)構(gòu)進(jìn)行公司內(nèi)部資質(zhì)認(rèn)定的，任何人員不得從事房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的銷售。

??信托公司與代銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定和協(xié)議約定，合理劃分雙方的權(quán)利和義務(wù)，共同承擔(dān)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售管理責(zé)任。信托公司與代銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)誠實守信、勤勉盡責(zé)，防范利益沖突，履行說明義務(wù)、反洗錢義務(wù)等責(zé)任，承擔(dān)投資者適當(dāng)性審查、產(chǎn)品推介和合格投資者確認(rèn)等相關(guān)職責(zé)。

??代銷機(jī)構(gòu)是指由國家金融監(jiān)督管理總局依法實施監(jiān)督管理的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其準(zhǔn)入要求和相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合《商業(yè)銀行代理銷售業(yè)務(wù)管理辦法》等規(guī)定，國家金融監(jiān)督管理總局另有規(guī)定的除外。

??第三十二條信托公司及其代銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)品屬性和風(fēng)險特征對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品劃分風(fēng)險等級，對投資者進(jìn)行風(fēng)險承受能力評估，并提出明確的適當(dāng)性匹配意見，面向具備風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承受能力的合格投資者銷售信托產(chǎn)品。

??第三十三條信托公司應(yīng)當(dāng)向委托人或者受益人充分披露信息和揭示風(fēng)險，不得宣傳或者承諾保本保收益，不得設(shè)置預(yù)期收益率，不得以絕對數(shù)值形式展示業(yè)績比較基準(zhǔn)，業(yè)績比較基準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)同步披露計算標(biāo)準(zhǔn)，不得夸大或者片面宣傳產(chǎn)品的投資收益或者過往業(yè)績。

??信托公司及其代銷機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向投資者全面準(zhǔn)確告知包括產(chǎn)品基本信息、風(fēng)險等級、風(fēng)險揭示、購買產(chǎn)品需要支付的相關(guān)費(fèi)用或者費(fèi)率、適當(dāng)性匹配意見等信息，主動提供相關(guān)信托文件文本，就房地產(chǎn)信托產(chǎn)品相關(guān)資金運(yùn)用、風(fēng)控措施等重點(diǎn)內(nèi)容向投資者解釋說明。

??第三十四條信托公司應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購風(fēng)險申明書、信托計劃說明書、信托合同等信托文件中以單獨(dú)條款設(shè)定不少于48小時的投資冷靜期安排，并載明投資者在投資冷靜期內(nèi)的權(quán)利。投資冷靜期應(yīng)當(dāng)設(shè)置在信托資金募集期間內(nèi)，并自信托文件簽字確認(rèn)后起算。

??投資者本人在投資冷靜期內(nèi)放棄認(rèn)購的，信托公司應(yīng)當(dāng)遵從投資者意愿，解除已簽訂的信托文件，及時全額退還投資者已投資款項。

??第三十五條信托公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和信托文件約定，持續(xù)評估所投資或者管理資產(chǎn)的狀況，履行信息披露義務(wù)，及時、準(zhǔn)確、真實、完整地披露相關(guān)信息和信托產(chǎn)品的重大變化，示例說明最不利投資情形和結(jié)果等。

??信息披露不得存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏或者欺詐等行為。信托公司應(yīng)當(dāng)對信息披露的及時性、準(zhǔn)確性、真實性、完整性負(fù)責(zé)。

??第六章 風(fēng)險管理

??第三十六條信托公司應(yīng)當(dāng)全面分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化形勢及各類宏觀因素影響情況，有效監(jiān)測房地產(chǎn)價格波動及其對投資資產(chǎn)和經(jīng)營管理的影響，及時調(diào)整房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)策略，防范房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)要素變化產(chǎn)生的風(fēng)險。

??第三十七條信托公司應(yīng)當(dāng)對信托財產(chǎn)及交易結(jié)構(gòu)的法律風(fēng)險進(jìn)行充分識別、評估和防范，保障信托財產(chǎn)合法有效，防范信托財產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益被第三方主張權(quán)利的風(fēng)險。

??第三十八條信托公司應(yīng)當(dāng)建立嚴(yán)格有效的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)內(nèi)控制衡機(jī)制，明確各級部門、崗位和人員的權(quán)利責(zé)任邊界，規(guī)范設(shè)置前中后臺職責(zé)權(quán)限，防止利益沖突。信托公司應(yīng)當(dāng)建立健全員工職業(yè)操守和行為準(zhǔn)則，持續(xù)開展專業(yè)能力和合規(guī)培訓(xùn)。

??第三十九條信托公司應(yīng)當(dāng)建立健全聲譽(yù)風(fēng)險事前評估、監(jiān)測、應(yīng)對和報告機(jī)制，充分考慮房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征，對聲譽(yù)事件的性質(zhì)、嚴(yán)重程度、傳播速度、影響范圍和發(fā)展趨勢等進(jìn)行評估。定期開展聲譽(yù)風(fēng)險隱患排查，從源頭減少聲譽(yù)風(fēng)險觸發(fā)因素，防止因處理不當(dāng)、誤讀誤解引發(fā)聲譽(yù)風(fēng)險。

??第四十條信托公司應(yīng)當(dāng)指定部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險壓力測試的實施與評估。充分考慮不同壓力情景下房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力、變現(xiàn)所需時間和可能的價格折損，并關(guān)注各類風(fēng)險對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險的影響，掌握極端情況下的風(fēng)險情況，并制定應(yīng)對措施和應(yīng)急預(yù)案。

??第四十一條信托公司應(yīng)當(dāng)建立健全關(guān)聯(lián)交易管理制度，禁止利益輸送、規(guī)避監(jiān)管和監(jiān)管套利等行為。

??第四十二條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)至少按季度對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)交易對手的信用水平、財務(wù)狀況、股權(quán)結(jié)構(gòu)重大變動、房地產(chǎn)項目運(yùn)營銷售等情況進(jìn)行監(jiān)測分析，動態(tài)評估抵（質(zhì)）押物價值和保證人履約能力，制定風(fēng)險應(yīng)急預(yù)案，防范交易對手信用狀況不利變動、不能履行合同義務(wù)等風(fēng)險。

??信托公司應(yīng)當(dāng)按照審慎原則定期評估所投資房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。評估發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)價值發(fā)生重大不利變化的應(yīng)當(dāng)及時采取措施。

??第四十三條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)建立流動性風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警體系和信托產(chǎn)品久期管理機(jī)制，落實信托產(chǎn)品的流動性管理責(zé)任。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品直接或者間接投資于非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的，相關(guān)期限設(shè)置應(yīng)該符合《指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，不得期限錯配。

??第四十四條信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)部門通過非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)形式投資異地房地產(chǎn)項目的，應(yīng)當(dāng)提高異地項目盡職調(diào)查和風(fēng)險管控強(qiáng)度，建立與異地項目復(fù)雜性相匹配的制度流程、專業(yè)隊伍和資源保障機(jī)制，全面了解分析項目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況和風(fēng)險情況，采取更加嚴(yán)格審慎的評估標(biāo)準(zhǔn)和審查要求。建立健全與異地項目風(fēng)險管控需要相匹配的人員駐點(diǎn)工作機(jī)制，提高項目進(jìn)度跟蹤、資金運(yùn)行、銷售情況等方面的管理強(qiáng)度和查訪頻度，防止異地項目管理責(zé)任弱化和失管失控。信托公司不得將房地產(chǎn)信托項目立項、風(fēng)險審查、投資決策等核心權(quán)限下放異地部門，切實防范跨區(qū)域信息不對稱引發(fā)的各類風(fēng)險。

??第四十五條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)，在風(fēng)險可控的前提下，應(yīng)當(dāng)遵循合理分散原則，建立健全房地產(chǎn)集中度風(fēng)險管理制度，除法律法規(guī)和國家金融監(jiān)督管理總局另有規(guī)定外，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)滿足以下集中度比例限制：

??（一）房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額不得高于本機(jī)構(gòu)信托業(yè)務(wù)實收規(guī)模的5%。

??（二）投資于單一房地產(chǎn)企業(yè)（集團(tuán)）的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額不得高于本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額的20%。

??（三）通過非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)形式投資的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額不得高于本機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額的50%。

??信托公司還應(yīng)當(dāng)對本機(jī)構(gòu)信托資金投資于單一房地產(chǎn)項目、單一地域等審慎設(shè)置投資比例上限。

??第四十六條信托公司開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分考慮房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)期限及風(fēng)險延期暴露等因素，合理確定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)薪酬激勵機(jī)制。不得將業(yè)務(wù)增長、盈利等單項指標(biāo)簡單與員工收入掛鉤，實施薪酬遞延支付和追索扣回制度，防范激進(jìn)展業(yè)和過度承擔(dān)風(fēng)險行為。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，涉及員工績效薪酬的，應(yīng)當(dāng)在信托產(chǎn)品清算完成后評估發(fā)放。

??第四十七條信托公司應(yīng)當(dāng)建立健全從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人員的持續(xù)培訓(xùn)制度，定期或者不定期通過內(nèi)部、外部培訓(xùn)和考核等方式，使從業(yè)人員熟悉信托政策、法律法規(guī)及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)知識，具備與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理、銷售相匹配的專業(yè)技能。

??信托公司應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)信托從業(yè)人員的公司內(nèi)部資質(zhì)考核、培訓(xùn)情況、產(chǎn)品管理、銷售行為進(jìn)行持續(xù)評估并記錄存檔。從業(yè)人員每年接受本機(jī)構(gòu)實施或者認(rèn)可的培訓(xùn)時間不得少于20小時。

??第四十八條信托公司應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)、外部審計制度，提高內(nèi)、外部審計有效性，持續(xù)督促提升業(yè)務(wù)經(jīng)營、風(fēng)險管理、內(nèi)控合規(guī)水平。

??信托公司開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)納入內(nèi)部審計范疇。開展與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)資產(chǎn)管理信托業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)每年進(jìn)行內(nèi)部專項審計，審計內(nèi)容包括但不限于制度建設(shè)、風(fēng)險管控、財務(wù)核算、適當(dāng)性管理、信息披露、合法合規(guī)等情況。

??信托公司應(yīng)當(dāng)聘請獨(dú)立的第三方會計師事務(wù)所，定期對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托資金運(yùn)用情況、資產(chǎn)真實性、抵（質(zhì)）押物狀況、項目管理情況等事項進(jìn)行專項審計。

??信托公司應(yīng)當(dāng)將上述審計報告報送董事會。董事會應(yīng)當(dāng)針對審計發(fā)現(xiàn)的問題，督促高級管理層及時采取整改措施，并跟蹤檢查整改措施的實施情況。

??第七章 監(jiān)督管理

??第四十九條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)采取現(xiàn)場檢查與非現(xiàn)場監(jiān)管相結(jié)合的方式對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行持續(xù)監(jiān)管。

??第五十條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)對標(biāo)國家不同階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及金融監(jiān)管政策，可以要求信托公司動態(tài)優(yōu)化客戶準(zhǔn)入、項目標(biāo)準(zhǔn)、投放規(guī)模、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、風(fēng)控流程等機(jī)制。信托公司年度監(jiān)管評級發(fā)生下調(diào)，不再滿足從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)條件的，不得新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

??第五十一條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對信托公司房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受托履職行為加強(qiáng)監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為，保護(hù)信托委托人和受益人合法權(quán)益。

??第五十二條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)職責(zé)對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測和早期識別預(yù)警，綜合評估信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況，并視情況依法實施早期干預(yù)措施，督促信托公司盡早化解風(fēng)險。

??第五十三條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與地方黨委政府溝通協(xié)作，根據(jù)職責(zé)分工協(xié)同做好房地產(chǎn)信托風(fēng)險處置等工作。

??第五十四條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)可以根據(jù)信托公司的經(jīng)營管理情況、風(fēng)險水平和房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)開展情況等，對信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)提出相關(guān)監(jiān)管要求。

??第五十五條信托公司出現(xiàn)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管指標(biāo)不符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改；逾期未整改或者整改不到位的，可以依法采取監(jiān)管措施。

??第五十六條信托公司違反本辦法規(guī)定的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)可依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等法律法規(guī)依法責(zé)令改正，并視情況依法采取監(jiān)管措施或者實施行政處罰。

??第五十七條主辦銀行違反本辦法規(guī)定的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)可依據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》等法律法規(guī)依法責(zé)令改正，并視情況依法采取監(jiān)管措施或者實施行政處罰。涉嫌犯罪的移送司法機(jī)關(guān)處理。

??第五十八條國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)可以要求主辦銀行提供信托資金投資的數(shù)據(jù)、信息等材料，并報告重大情況。

??第五十九條信托公司聘請或者開展合作的財務(wù)、法律、審計、評估等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)參與信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，違反有關(guān)法律、行政法規(guī)和本辦法規(guī)定的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)有權(quán)記錄其不良行為，并將違法違規(guī)情況通報其監(jiān)管或者主管部門。

??第六十條 信托公司聘請或者開展合作的財務(wù)、法律、審計、評估等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)近兩年無違法等不良記錄。

??第六十一條 信托公司應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，定期向國家金融監(jiān)督管理總局或者其派出機(jī)構(gòu)報送與房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)相關(guān)的統(tǒng)計報表等，并確保報送信息的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和及時性。

??第六十二條 信托公司應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)信托名稱、信托目的、信托期限、信托當(dāng)事人、信托財產(chǎn)、信托利益分配等信托產(chǎn)品及其受益權(quán)信息和變動情況及時在信托登記系統(tǒng)進(jìn)行登記和更新，并確保登記信息真實、準(zhǔn)確和完整。

??第六十三條 信托公司違反本辦法規(guī)定從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)提出的整改要求，在規(guī)定的時限內(nèi)提交整改方案并采取整改措施。

??對于在規(guī)定時限內(nèi)未能采取有效整改措施的信托公司，或者其行為嚴(yán)重危及信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行、損害投資者合法權(quán)益的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)有權(quán)依照法律法規(guī)采取監(jiān)管措施。

??第六十四條 信托公司從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活動，違反本辦法規(guī)定導(dǎo)致重大風(fēng)險隱患或者引發(fā)較大風(fēng)險事件，以及存在嚴(yán)重違反本辦法規(guī)定其他情形的，由國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)依照法律法規(guī)予以處罰。

??第六十五條 信托公司從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)活動，違反有關(guān)法律、行政法規(guī)以及國家有關(guān)銀行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)定的，國家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)除依照本辦法上述規(guī)定視情況依法采取監(jiān)管措施或行政處罰外，還可以依照法律法規(guī)對直接負(fù)責(zé)的董事、高級管理人員和其他直接責(zé)任人員進(jìn)行處理；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。

??第八章 附則

??第六十六條 信托公司投資境外房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)同時符合境外投資有關(guān)規(guī)定。

??第六十七條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項目是指符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的、有土地不動產(chǎn)權(quán)證書對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。

??本辦法所稱未上市股權(quán)是指在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立和注冊登記，且未公開上市的股份有限公司、有限責(zé)任公司的股權(quán)，以及有限合伙企業(yè)的有限合伙份額。

??本辦法中“以上”“達(dá)到”“不低于”“不少于”均含本數(shù)；“收益率”指年化收益率。

??第六十八條 國家金融監(jiān)督管理總局對保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。城市更新項目涉及的具體內(nèi)容有專門政策法規(guī)規(guī)定的，還應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

??第六十九條 本辦法由國家金融監(jiān)督管理總局負(fù)責(zé)解釋。

??第七十條 本辦法自2027年3月1日起施行?！吨袊y監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2008〕265號）、《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號）、《中國銀監(jiān)會關(guān)于信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)涉及項目資本金有關(guān)問題的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2009〕84號）同時廢止。本辦法實施前出臺的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按照本辦法執(zhí)行。

??信托公司應(yīng)當(dāng)自本辦法發(fā)布后對本機(jī)構(gòu)不符合規(guī)定的制度流程、組織架構(gòu)、信息系統(tǒng)等落實整改。

??信托公司對本機(jī)構(gòu)在本辦法發(fā)布之前形成的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存量資產(chǎn)予以到期結(jié)清。不符合本辦法第七條、第十六條等規(guī)定條件的信托公司，在本辦法發(fā)布后不得新開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。