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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“市場篇”資料進行梳理和分析。

??2024年，實體商業(yè)運營仍面臨較大挑戰(zhàn)，宏觀經(jīng)濟增速影響辦公樓需求，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額降幅均在10%以上，新增供應(yīng)量創(chuàng)近年來的新低。

??2024年，全國消費市場整體有所復蘇，商品零售額和餐飲收入同比分別增長3.2%和5.3%。從不同業(yè)態(tài)來看，限額以上零售業(yè)單位中，百貨店和品牌專賣店零售額同比分別下降2.4%和0.4%，實物商品網(wǎng)上零售額同比增長6.5%（占社會消費品零售總額的26.8%），實體商業(yè)運營在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)，商業(yè)營業(yè)用房銷售額5728.15億元，同比下降13.6%，降幅顯著擴大。辦公樓方面，宏觀經(jīng)濟景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調(diào)對辦公樓銷售形成較大壓力，2024年辦公樓銷售額3207.64億元，同比下降14.3%，降幅有所擴大。

??近年來商業(yè)地產(chǎn)供需規(guī)模持續(xù)縮減，同時受房地產(chǎn)企業(yè)流動性壓力等因素影響，供需格局存在較大波動。2024年，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量創(chuàng)近年來的新低，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的竣工銷售比均在0.8倍左右。

??供應(yīng)收縮但待售面積仍在上升：辦公樓待售面積達5313萬平方米，同比增長8.6%；商業(yè)營業(yè)用房待售14437萬平方米，雖僅微增0.6%，但絕對量高企，存量去化緩慢與新增需求疲軟形成結(jié)構(gòu)性矛盾。疊加房地產(chǎn)開發(fā)投資中辦公樓（-9.0%）和商業(yè)營業(yè)用房（-13.9%）持續(xù)負增長，說明資本已系統(tǒng)性縮減該領(lǐng)域投資。行業(yè)處于大量存量項目去庫存階段。

??綜上，2024年實體商業(yè)運營并非單純受短期波動影響，而是進入深度調(diào)整周期：需求端受宏觀經(jīng)濟與企業(yè)信心雙重制約，供給端則因預期轉(zhuǎn)弱而主動退坡，供需錯配加劇了經(jīng)營壓力與資產(chǎn)估值下行風險。后續(xù)商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的緩解仍有賴于宏觀經(jīng)濟提振需求，加之當前商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率處于較低水平，行業(yè)仍將持續(xù)面臨庫存消化及優(yōu)勝劣汰的壓力。

??（萬平方米）                                                               （倍）

圖 2014-2024年全國商業(yè)營業(yè)用房供求情況

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理。

??（萬平方米）                                                               （倍）

圖  2014-2024年全國辦公樓供求情況

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理。