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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“市場篇”資料進(jìn)行梳理和分析。

??采用的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)樣本主要為租金收入占其營業(yè)總收入60%以上或持有型物業(yè)租賃收益貢獻(xiàn)及經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入量不低于上述各項(xiàng)總額50%的境內(nèi)尚有存續(xù)信用債券的發(fā)行主體，共計(jì)17家。

??1.存續(xù)債券情況

??從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)情況看，目前存續(xù)的發(fā)債主體評(píng)級(jí)均在AA+以上，整體信用水平較高，其中AAA級(jí)共8家，AA+級(jí)共5家，企業(yè)性質(zhì)以大型央國企為主，部分發(fā)債主體近一年內(nèi)無公開市場評(píng)級(jí)。目前商業(yè)地產(chǎn)存續(xù)債券余額前三位分別為陸家嘴系企業(yè)、普洛斯和張江高科，其債券余額占存續(xù)債券總余額的比重分別為31.57%、12.42%和10.57%。

注：1. “--”表示該發(fā)行人近一年內(nèi)無公開市場評(píng)級(jí)；2. 表中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2025年4月10日，海外美元債余額按當(dāng)天匯率折算為人民幣。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理。

??2.債券發(fā)行情況

??從融資渠道看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的發(fā)債品種以公司債和中期票據(jù)為主，證監(jiān)會(huì)主管ABS規(guī)模也較大；從發(fā)行期限看，中期票據(jù)發(fā)行期限以3年期為主，公司債發(fā)行期限主要集中在3～5年期。截至2025年4月10日，主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)存續(xù)債券余額合計(jì)約1054.77億元，其中存續(xù)中期票據(jù)、公司債和證監(jiān)會(huì)主管ABS余額的比重分別為28.53%、28.61%和17.92%。

??（億元）

圖  主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)存續(xù)債券融資渠道構(gòu)成

注：圖中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2025年4月10日，海外美元債余額按當(dāng)天匯率折算為人民幣。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理。

??3.債券到期情況

??從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)存續(xù)債券到期情況看，經(jīng)過2024年及2025年一季度債券到期高峰，未來三年到期債券分布較為均衡，每年到期債券規(guī)模約占總規(guī)模的20%，行業(yè)集中償付壓力不大。

??（億元）

圖  主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)存續(xù)債券余額到期分布情況

注：圖中數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2025年4月10日，海外美元債余額按當(dāng)天匯率折算為人民幣。

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理。