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??2026年至今，隨著“金三銀四”諸多城市樓市供求升溫，疊加政策效應(yīng)持續(xù)釋放，市場預(yù)期和信心逐步改善，新項(xiàng)目開始加快入市節(jié)奏。

??4月份重點(diǎn)50個(gè)城市新房新增供應(yīng)環(huán)比增加22%，成交面積同環(huán)比持平微降，近半數(shù)城市同環(huán)比正增長，“五一”假期同樣熱度延續(xù)。

??這一輪市場復(fù)蘇與以往高端項(xiàng)目“一頭熱”不同，此次剛需剛改盤表現(xiàn)出色。2026年4月，剛需首改項(xiàng)目在3月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升。隨著更多“新規(guī)項(xiàng)目”的持續(xù)入市，產(chǎn)品與價(jià)格雙優(yōu)的高性價(jià)比項(xiàng)目也將成為支持市場的另一支點(diǎn)。

??2026年4月，全國重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約1278萬平方米，環(huán)比小幅下降7%，同比減少2%，單月同比跌幅持續(xù)收窄。其中近半數(shù)城市同環(huán)比正增，如北京、深圳、西安、天津、武漢、廈門等。進(jìn)入5月，受新政加持，深圳、天津、武漢熱度延續(xù)。

??聚焦到具體城市項(xiàng)目去化來看，普睿數(shù)智城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，4月份13個(gè)重點(diǎn)城市開盤或加推房源整體去化率為29%，環(huán)比下降5個(gè)百分點(diǎn)，但相較1月份仍增加1個(gè)百分點(diǎn)。整體趨勢(shì)仍在復(fù)蘇過程中。

??4月有7個(gè)城市環(huán)比增加，分別為北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢和南京。其中，北京、深圳、杭州、武漢、南京5個(gè)城市同環(huán)比齊增。去化率最高的為杭州和武漢，平均去化率分別達(dá)到58%和56%，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)因素影響。

??如4月份杭州共42次推盤，平均去化率較3月份上漲14個(gè)百分點(diǎn)。一圈層濱江區(qū)府、錢江世紀(jì)城與蔣村3盤首開去化率96%，錢江新城二期2盤加推，去化率59%。

??武漢4月新規(guī)項(xiàng)目主導(dǎo)開盤去化，新推盤項(xiàng)目9個(gè)，老規(guī)項(xiàng)目已不再做集中開盤活動(dòng)，共計(jì)推售1278套（環(huán)比下滑3%），認(rèn)購721套（環(huán)比上漲40%），去化率56%，開盤熱銷項(xiàng)目共同特征：階段性斷供區(qū)域+唯一新規(guī)產(chǎn)品+產(chǎn)品均好性。

??從4月份重點(diǎn)城市首開加推熱銷項(xiàng)目整體來看，與以往豪宅火熱、剛需遇冷不同，在3月“剛需剛改”項(xiàng)目領(lǐng)跑的背景下（詳見《終于輪到剛需領(lǐng)跑了》），4月“剛需首改”項(xiàng)目繼續(xù)回升。其中，區(qū)域稀缺、新規(guī)產(chǎn)品和價(jià)格適中的高性價(jià)比剛需項(xiàng)目熱銷案例顯著增加。

??如北京的方程國賢府項(xiàng)目，于4月11日開盤，推售價(jià)格4.3-4.7萬元/平方米，該項(xiàng)目主推78-117平方米的三至四居戶型，通過陽臺(tái)、飄窗等贈(zèng)送，得房率達(dá)90%-97%，精準(zhǔn)適配剛需剛改家庭，去化率達(dá)74%。

??武漢的城投紅樹林項(xiàng)目為前提紅盤項(xiàng)目加推，該項(xiàng)目主要彌補(bǔ)了板塊斷供，再疊加約106-132平方米的新規(guī)產(chǎn)品和低價(jià)優(yōu)勢(shì)，最終去化率達(dá)85%。

??總體來看，如今熱銷的“剛需首改”產(chǎn)品表現(xiàn)為：新規(guī)項(xiàng)目占比提升，產(chǎn)品配置設(shè)施升維、單價(jià)總價(jià)降維的特征，適配主流購房者對(duì)高品質(zhì)的高性價(jià)比產(chǎn)品的需求。

??除此之外，杭州、上海、深圳等高端住宅還是延續(xù)熱銷勢(shì)頭，如上海的翡雲(yún)悅府、中環(huán)麓島和前灘元境實(shí)現(xiàn)100%去化，其中前灘元境更是成為上海今年首次觸發(fā)積分的項(xiàng)目。

??從4月份重點(diǎn)城市項(xiàng)目認(rèn)購套數(shù)超過100套的典型熱銷項(xiàng)目來看，同樣表現(xiàn)為剛需首改項(xiàng)目扎堆，核心驅(qū)動(dòng)仍為以價(jià)換量，在總價(jià)降低同時(shí)產(chǎn)品超配、配套完善、高得房率，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與價(jià)格雙優(yōu)的高性價(jià)比項(xiàng)目即能實(shí)現(xiàn)連續(xù)熱銷。

??可以看到，當(dāng)前諸多開盤表現(xiàn)不俗的剛需首改項(xiàng)目已為市場打開了一條成功路徑，市場需求仍在，只是要求正在變得越來越高，這對(duì)企業(yè)而言，既是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)，未來用心做好產(chǎn)品也將變得更為重要。

??綜合來看，隨著政策托底效應(yīng)將持續(xù)釋放，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)提質(zhì)縮量，“位置好、產(chǎn)品好、價(jià)格好、實(shí)景好”的八邊形優(yōu)質(zhì)新品陸續(xù)入市將進(jìn)一步支撐市場基本面，短期行情仍以平穩(wěn)修復(fù)為主。

??市場購買力加速向地段稀缺、產(chǎn)品力突出、性價(jià)比較高的頭部項(xiàng)目集中，剛需改善與高端需求各有支撐，整體呈現(xiàn)開盤去化回升、熱銷紅盤領(lǐng)跑市場的格局。