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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進(jìn)行梳理和分析。

??2024年土地市場(chǎng)成交養(yǎng)老土地124宗，同比下降13.29%，土地類型以社會(huì)福利用地為主，占比98.2%；從占地面積看，2024年成交養(yǎng)老土地占地面積207萬(wàn)平方米，同比下降14%，累計(jì)3108.11畝；從建筑面積看，按照平均容積率1.6計(jì)算，2024年養(yǎng)老建筑面積331.54萬(wàn)平方米；從土地成交價(jià)格看，2024年平均樓板價(jià)為1424.34元/米，同比增長(zhǎng)7.9%。

??2024 年養(yǎng)老土地市場(chǎng)呈現(xiàn)量降價(jià)升格局。

??從成因來(lái)看，土地成交規(guī)模下滑，主要源于房企資金承壓持續(xù)退出養(yǎng)老拿地賽道，地方政府由粗放供地轉(zhuǎn)向按需精準(zhǔn)控量、嚴(yán)控閑置低效出讓；同時(shí)險(xiǎn)企、連鎖運(yùn)營(yíng)商等市場(chǎng)主體投資模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，更多采用公建民營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)方式，新增拿地需求明顯減弱，疊加養(yǎng)老項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)、社會(huì)福利用地用途約束強(qiáng)，進(jìn)一步降低市場(chǎng)主動(dòng)囤地意愿。而樓板價(jià)逆勢(shì)上漲，核心是成交地塊向配套成熟的優(yōu)質(zhì)區(qū)位集中，疊加央國(guó)企、地方康養(yǎng)平臺(tái)成為拿地主力，資金實(shí)力雄厚、拿地側(cè)重長(zhǎng)期布局，疊加優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地塊供給稀缺，共同支撐地價(jià)穩(wěn)步抬升。

??從行業(yè)影響來(lái)看，養(yǎng)老土地供給收縮倒逼行業(yè)從增量拿地開發(fā)，轉(zhuǎn)向存量盤活、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的發(fā)展模式；地價(jià)抬升進(jìn)一步抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，中小民營(yíng)機(jī)構(gòu)逐步出清，市場(chǎng)資源向央國(guó)企、險(xiǎn)資及頭部運(yùn)營(yíng)企業(yè)集中。此外，社會(huì)福利用地絕對(duì)主導(dǎo)的格局，也使得項(xiàng)目業(yè)態(tài)同質(zhì)化加劇，同時(shí)推動(dòng)行業(yè)更加注重開發(fā)落地質(zhì)量與后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力，重規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展邏輯逐步向重實(shí)效、重運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

??（宗）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地成交宗數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??（萬(wàn)平方米）                                                              （%）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地成交建筑面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??（元/米2）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地平均成交樓板價(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。