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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進行梳理和分析。

??2024年土地市場成交養(yǎng)老土地124宗，同比下降13.29%，土地類型以社會福利用地為主，占比98.2%；從占地面積看，2024年成交養(yǎng)老土地占地面積207萬平方米，同比下降14%，累計3108.11畝；從建筑面積看，按照平均容積率1.6計算，2024年養(yǎng)老建筑面積331.54萬平方米；從土地成交價格看，2024年平均樓板價為1424.34元/米，同比增長7.9%。

??2024 年養(yǎng)老土地市場呈現(xiàn)量降價升格局。

??從成因來看，土地成交規(guī)模下滑，主要源于房企資金承壓持續(xù)退出養(yǎng)老拿地賽道，地方政府由粗放供地轉(zhuǎn)向按需精準(zhǔn)控量、嚴(yán)控閑置低效出讓；同時險企、連鎖運營商等市場主體投資模式向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，更多采用公建民營、委托運營方式，新增拿地需求明顯減弱，疊加養(yǎng)老項目回報周期長、社會福利用地用途約束強，進一步降低市場主動囤地意愿。而樓板價逆勢上漲，核心是成交地塊向配套成熟的優(yōu)質(zhì)區(qū)位集中，疊加央國企、地方康養(yǎng)平臺成為拿地主力，資金實力雄厚、拿地側(cè)重長期布局，疊加優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地塊供給稀缺，共同支撐地價穩(wěn)步抬升。

??從行業(yè)影響來看，養(yǎng)老土地供給收縮倒逼行業(yè)從增量拿地開發(fā)，轉(zhuǎn)向存量盤活、輕資產(chǎn)運營為主的發(fā)展模式；地價抬升進一步抬高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，中小民營機構(gòu)逐步出清，市場資源向央國企、險資及頭部運營企業(yè)集中。此外，社會福利用地絕對主導(dǎo)的格局，也使得項目業(yè)態(tài)同質(zhì)化加劇，同時推動行業(yè)更加注重開發(fā)落地質(zhì)量與后續(xù)運營能力，重規(guī)模擴張的發(fā)展邏輯逐步向重實效、重運營轉(zhuǎn)變。

??（宗）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地成交宗數(shù)

數(shù)據(jù)來源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??（萬平方米）                                                              （%）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地成交建筑面積

數(shù)據(jù)來源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??（元/米2）

圖 2018—2024年養(yǎng)老用地平均成交樓板價

數(shù)據(jù)來源：CRIC康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)系統(tǒng)。