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??本文基于《2025年中國房地產(chǎn)年鑒》“發(fā)展篇”資料進行梳理。

??2024年，面對紛繁復(fù)雜的國內(nèi)外形勢以及日趨激烈的市場競爭，房地產(chǎn)估價行業(yè)整體收縮發(fā)展。為應(yīng)對外部環(huán)境帶來的沖擊，房地產(chǎn)估價機構(gòu)從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式不斷向房地產(chǎn)全流程咨詢、城市更新、存量資產(chǎn)盤活、鄉(xiāng)村振興等新興領(lǐng)域拓展，并積極加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，運用AI提升自身競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，行業(yè)監(jiān)管力度日益加大，進一步營造公平競爭的市場環(huán)境。

??一、行業(yè)整體發(fā)展持續(xù)放緩

??隨著我國經(jīng)濟從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著深刻的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)估價機構(gòu)普遍遭遇了發(fā)展瓶頸，機構(gòu)規(guī)模持續(xù)萎縮。2024年，全國房地產(chǎn)估價機構(gòu)數(shù)量同比下降了1.0%，但降幅比去年減少0.3個百分點。與此同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)市場競爭日益激烈，來自其他領(lǐng)域的機構(gòu)不斷地“跨界”競爭，小型估價機構(gòu)面臨來自大型機構(gòu)的競爭壓力，愈加難以在市場中立足。據(jù)中房學(xué)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，三級估價機構(gòu)1190家，同比減少6.2%，降幅比去年擴大了7.1個百分點；一級機構(gòu)分支機構(gòu)980家，同比減少3.4%，整個行業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)性的優(yōu)化與調(diào)整。

??二、估價業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷深化與拓展

??當(dāng)前，受房地產(chǎn)估價行業(yè)外部及內(nèi)部多重因素影響，房屋征收、土地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)抵押等活動的數(shù)量不斷減少，房地產(chǎn)估價的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)量有所下降，收入有所降低。部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)積極進行轉(zhuǎn)型升級，立足新發(fā)展階段，把握新發(fā)展趨勢，拓展新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，一方面，在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)中深挖新的業(yè)務(wù)增長點，如在房屋征收評估中開展項目前期的可行性研究評估、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估以及征收后期的資金成本平衡試算等；在銀行抵押貸款評估中，開展續(xù)貸評估、貸后重估、抵押品處置價值評估等。另一方面，越來越多的估價機構(gòu)從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式不斷向高質(zhì)量的咨詢顧問、城市更新、工程盡調(diào)、ESG服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)等全鏈條多元化服務(wù)發(fā)展，同時針對不同客戶群體提供定制化、個性化的估價解決方案，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展進程中日益多樣化的估價需求。

??三、行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型進程加快

??隨著新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革深入發(fā)展，人工智能（AI）成為發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要引擎，正深刻改變傳統(tǒng)生產(chǎn)模式和經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，在各行各業(yè)的應(yīng)用日益廣泛，而房地產(chǎn)估價行業(yè)也因其數(shù)據(jù)密集、規(guī)律復(fù)雜、決策依賴性高的特性，成為AI技術(shù)能夠充分發(fā)揮作用的領(lǐng)域之一，給估價行業(yè)造成了一定的沖擊。傳統(tǒng)的估價方式逐漸被機械化、自動化的估價工具所取代，導(dǎo)致估價成本降低，估價機構(gòu)收益減少。在此背景下，估價機構(gòu)邁出了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要步伐，通過自行開發(fā)、合作開發(fā)、外購等方式，積極搭建估價數(shù)據(jù)平臺，研發(fā)新型產(chǎn)品，涵蓋了自動估價、估價報告的一站式生成系統(tǒng)、物業(yè)查勘的系統(tǒng)化處理、GIS領(lǐng)域化以及數(shù)據(jù)采集與分析的信息化等多方面，逐步實現(xiàn)估價效率和估價質(zhì)量的提升。但總體來說，盡管行業(yè)的數(shù)字化發(fā)展已取得一定成果，但還處于初級階段，仍面臨業(yè)務(wù)流程標準化程度較低、數(shù)據(jù)孤島現(xiàn)象普遍存在、決策過于依賴人工經(jīng)驗等制約因素。房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)積極擁抱這一變革，主動學(xué)習(xí)和應(yīng)用新技術(shù)，提升自身競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

??四、行業(yè)監(jiān)管力度不斷加強

??近年來，估價機構(gòu)以惡性壓價等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的行為愈演愈烈，不僅無法保證估價基本質(zhì)量，還加劇了估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險。同時，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，一些房地產(chǎn)抵押物價格下降，部分估價機構(gòu)為迎合委托人需求高估抵押價值，擾亂了估價市場秩序，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。2024年4月12日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強監(jiān)管防范風(fēng)險推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》，明確“進一步壓實發(fā)行人第一責(zé)任和中介機構(gòu)‘看門人’責(zé)任，建立中介機構(gòu)‘黑名單’制度。堅持‘申報即擔(dān)責(zé)’，嚴查欺詐發(fā)行等違法違規(guī)問題”。2024年10月28日，四川省財政廳、四川省自然資源廳、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動資產(chǎn)評估行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，這是地方政府首次多部門聯(lián)合對資產(chǎn)評估行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展進行全面部署安排，針對行業(yè)焦點的收費價格內(nèi)卷、低價中標的問題，提出“推動評估委托人建立以質(zhì)量為導(dǎo)向的選聘機制，按照市場自愿原則選擇與評估事項能力相當(dāng)?shù)脑u估機構(gòu)”?！皣澜米栽O(shè)立和提高評估機構(gòu)依法自由參與評估市場的限制門檻，嚴禁干預(yù)評估專業(yè)人員依法獨立、客觀、公正從事評估業(yè)務(wù)，嚴禁評估機構(gòu)以惡性壓價、支付回扣、虛假宣傳等不正當(dāng)手段獲取評估業(yè)務(wù)”。隨著行業(yè)監(jiān)管力度不斷加大，行業(yè)執(zhí)業(yè)環(huán)境日趨凈化，房地產(chǎn)估價的市場環(huán)境將更加公平有序。