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??本文基于《2025年中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”資料梳理。

??2024年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市的限購(gòu)政策經(jīng)歷了從“局部松綁”到“全面退出”的歷史性轉(zhuǎn)折。以廣州、深圳、海口為代表的重點(diǎn)城市，通過(guò)取消全域限購(gòu)、實(shí)施分區(qū)差異化調(diào)控以及優(yōu)化人才購(gòu)房待遇，徹底打破了長(zhǎng)期以來(lái)的行政性購(gòu)買(mǎi)壁壘。這一系列舉措標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控邏輯的根本性轉(zhuǎn)變：從抑制需求轉(zhuǎn)向釋放合理住房消費(fèi)潛力，旨在通過(guò)降低交易門(mén)檻、縮短流轉(zhuǎn)周期，激活市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力，為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定制度基礎(chǔ)。

??一、 廣州：全面取消限購(gòu)

??廣州作為一線(xiàn)城市中率先打破限購(gòu)堅(jiān)冰的城市，其政策調(diào)整呈現(xiàn)出“由點(diǎn)及面、最終全面放開(kāi)”的清晰軌跡，展現(xiàn)了極強(qiáng)的政策決心與市場(chǎng)敏感度。

??1. 從“120平方米”松綁到全域解禁

??廣州市在2024年初的政策調(diào)整中，曾嘗試通過(guò)面積段進(jìn)行差異化調(diào)控。2024年1月發(fā)布的政策明確，在限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購(gòu)范圍。同時(shí)，政策引入了“租一買(mǎi)一”“賣(mài)一買(mǎi)一”的套數(shù)核減機(jī)制，居民家庭將自有住房用作租賃或掛牌出售時(shí)，購(gòu)買(mǎi)新房可相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。

??然而，這一過(guò)渡性政策并未止步于此。2024年9月29日，廣州市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》，正式宣布取消居民家庭在本市購(gòu)買(mǎi)住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策。這意味著，無(wú)論戶(hù)籍、社保年限、房屋面積或套數(shù)，廣州全域范圍內(nèi)的購(gòu)房限制被徹底移除。此舉使廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線(xiàn)城市，極大地釋放了本地改善型需求及外地投資置業(yè)需求。

??2. 配套金融與交易流程優(yōu)化

??限購(gòu)的取消并非孤立行動(dòng)，而是與金融支持及交易便利化政策協(xié)同推進(jìn)。廣州同步優(yōu)化了公積金貸款政策，一人申請(qǐng)貸款最高額度調(diào)整至80萬(wàn)元，兩人共同申請(qǐng)最高調(diào)整至160萬(wàn)元，且購(gòu)買(mǎi)首套及二套自住住房最低首付款比例降至20%。此外，廣州推行“購(gòu)房即交房、交證”模式，買(mǎi)賣(mài)雙方網(wǎng)簽后可在線(xiàn)申辦轉(zhuǎn)移登記，直接核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，大幅縮短了交易周期，提升了市場(chǎng)流動(dòng)性。

??二、 深圳：分區(qū)優(yōu)化與標(biāo)準(zhǔn)取消

??相較于廣州的“全面撤防”，深圳采取了更為精細(xì)化的“分區(qū)優(yōu)化”策略，既保留了核心區(qū)的調(diào)控底線(xiàn)，又大幅放寬了外圍區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)限制，并取消了多項(xiàng)阻礙市場(chǎng)流通的技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)。

??1. 分區(qū)差異化限購(gòu)：核心區(qū)嚴(yán)管，外圍區(qū)放開(kāi)

??深圳市在2024年9月29日的政策調(diào)整中，確立了鮮明的分區(qū)限購(gòu)邏輯。對(duì)于福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道等核心區(qū)域，非本市戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士仍需需提供購(gòu)房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

??然而，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安、西鄉(xiāng)）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)等外圍區(qū)域，非本市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)住房無(wú)需提供個(gè)稅或社保證明。此外，本市戶(hù)籍居民家庭在上述外圍區(qū)域可在原有限購(gòu)基礎(chǔ)上再購(gòu)買(mǎi)1套住房。這種“核心保留、外圍放開(kāi)”的策略，旨在引導(dǎo)人口和產(chǎn)業(yè)向城市發(fā)展新區(qū)疏解，同時(shí)維持核心資產(chǎn)價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。

??2. 取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)與增值稅征免年限調(diào)整

??除了限購(gòu)松綁，深圳在稅收和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上也進(jìn)行了重大改革。2024年11月19日，深圳發(fā)布通知取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。這一舉措直接降低了大額住宅交易的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，特別是對(duì)于高端改善型住宅而言，交易成本顯著下降。

??同時(shí)，深圳將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。這一調(diào)整極大地縮短了二手房上市的等待期，加速了存量房的流轉(zhuǎn)速度，有助于打通“賣(mài)舊買(mǎi)新”的置換鏈條。此外，深圳還廢止了“90/70”戶(hù)型比例要求，允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)需求靈活設(shè)計(jì)產(chǎn)品，從而提升供給端的產(chǎn)品力。

??三、 ?？冢郝鋺?hù)即享待遇

??作為自由貿(mào)易港的核心城市，?？谠谙拶?gòu)政策上展現(xiàn)出對(duì)人才的高度包容性，通過(guò)“落戶(hù)即享”和“以舊換新”政策，構(gòu)建了極具吸引力的人才安居環(huán)境。

??1. 落戶(hù)即享本地居民待遇

??海口市在2024年9月4日的房企座談會(huì)上發(fā)布新政，明確凡落戶(hù)海南省的人員，自落戶(hù)之日起享受本地居民同等購(gòu)房待遇。這一政策徹底消除了以往落戶(hù)后需等待一定年限才能購(gòu)房的限制，實(shí)現(xiàn)了“零門(mén)檻”安居。

??此前，?？谝褜?duì)各類(lèi)總部企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、專(zhuān)精特新企業(yè)員工給予本地居民同等待遇。對(duì)于未落戶(hù)但實(shí)際在海南工作的人才，累計(jì)繳納12個(gè)月及以上個(gè)稅或社保且無(wú)房者，即可購(gòu)買(mǎi)第1套商品住房。這種分層級(jí)、廣覆蓋的人才購(gòu)房支持體系，有效吸引了全國(guó)乃至全球的高素質(zhì)人才集聚?？?。

??2. 鼓勵(lì)“以舊換新”激活改善需求

??在放寬準(zhǔn)入的同時(shí)，海口也注重存量市場(chǎng)的激活。海口鼓勵(lì)“以舊換新”，凡是掛牌出售其本人或家庭成員在本省的住宅，均可在?？谑袚Q購(gòu)一套商品住宅。這一政策不受戶(hù)籍限制，面向所有在瓊有房產(chǎn)的家庭，旨在通過(guò)降低置換門(mén)檻，滿(mǎn)足居民對(duì)高品質(zhì)住房的改善性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。

??綜上所述，廣州、深圳、?？诘鹊氐南拶?gòu)政策調(diào)整，并非簡(jiǎn)單的“放松管制”，而是基于城市發(fā)展戰(zhàn)略、人口結(jié)構(gòu)變化及市場(chǎng)供需關(guān)系的精準(zhǔn)施策。廣州通過(guò)全面取消限購(gòu)，確立了其在一線(xiàn)城市中的開(kāi)放標(biāo)桿；深圳通過(guò)分區(qū)優(yōu)化和標(biāo)準(zhǔn)取消，實(shí)現(xiàn)了核心區(qū)穩(wěn)定與外圍區(qū)活力的平衡；?？趧t通過(guò)落戶(hù)即享和以舊換新，打造了人才友好型的安居典范。這些政策共同指向一個(gè)趨勢(shì)：房地產(chǎn)調(diào)控正從行政干預(yù)為主轉(zhuǎn)向市場(chǎng)機(jī)制為主，從抑制需求轉(zhuǎn)向支持合理消費(fèi)。

??免責(zé)聲明：本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2025年房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。