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??本文基于《2026中國房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”對強二線城市去庫存創(chuàng)新政策的橫向比較。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生深刻變化的背景下，成都、武漢、南京、重慶、青島等強二線城市不再局限于傳統(tǒng)的限購松綁，而是通過“以舊換新”、房票安置、多子女家庭支持及專項債收購等組合拳，打響了去庫存的攻堅戰(zhàn)。這些城市通過政府引導、國企介入、金融賦能，構(gòu)建了從存量盤活到增量優(yōu)化的閉環(huán)生態(tài)，為行業(yè)提供了“去庫存樣本”。

??一、“以舊換新”模式的全面鋪開

??“以舊換新”已成為強二線城市激活置換鏈條的核心抓手，各地通過政府補助、國企收購、中介聯(lián)動等多種模式，有效打通了“賣舊買新”的堵點。

??1. 重慶：財政補貼與平臺化運作。重慶在“以舊換新”方面推出了實質(zhì)性的財政補貼政策。2025年5月30日至12月31日期間，在中心城區(qū)新購商品住房且在一年內(nèi)出售原有住房的，給予新購住房總房款1%的補貼；新購單套建筑面積140平方米以上的，再給予0.5%的補貼。同時，重慶市組織市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會通過“渝房通”和線下平臺開展活動，中介機構(gòu)提供“優(yōu)先賣”服務(wù)和傭金優(yōu)惠，房企則提供換購優(yōu)惠及無憂退定金服務(wù)，形成了完整的閉環(huán)支持體系。

??2. 武漢：國企收購與跨區(qū)聯(lián)動。武漢采取了更為直接的國企介入模式。政策鼓勵國有企業(yè)及各類市場主體收購個人二手住房推進“以舊換新”，并積極開展住房跨區(qū)“以舊換新”，全市計劃收購個人二手住房3000套，用于各類租賃住房或安置房。此外，武漢對在規(guī)定時間內(nèi)“賣舊買新”的家庭，由所在區(qū)按契稅實繳額度給予全額補助優(yōu)惠，進一步降低了置換成本。

??3. 南京：政府補助與“買新助賣舊”。南京首批投入1億元政府補助資金，采取“先購先得”原則，對購買“買新助賣舊”名錄庫內(nèi)新建商品住房的合同金額給予1%的補助，并疊加開發(fā)企業(yè)促銷優(yōu)惠。這種“政府補一點、企業(yè)讓一點、銀行幫一點”的模式，有效激發(fā)了改善性需求的釋放。

??4. 青島：市級統(tǒng)籌與財政貼息。青島建立了“2+10”的收購實施主體模式，由市級和區(qū)級國有企業(yè)作為實施主體，實現(xiàn)“全城通收、全城通購”。對于主體收購二手住房用作保障性租賃住房的，市級財政給予每套3萬元的一次性收購補助，并由轄區(qū)財政給予收購貸款連續(xù)5年、每年2%的貼息補助，極大地減輕了實施主體的資金壓力。

??二、房票安置與存量轉(zhuǎn)化

??房票安置成為連接征地拆遷與存量去化的關(guān)鍵橋梁，多地通過擴大房票使用范圍、給予購房獎勵等方式，引導需求流向存量商品房市場。

??1. 廈門：房票可買商辦與分段獎勵。廈門建立了動態(tài)更新的房票房源庫，被征收人不僅可以使用房票購買新房，還可以購買二手房，甚至在滿足人均居住面積條件時，購買商業(yè)、辦公、車位等非住宅房源。為鼓勵快速去化，廈門實行分段獎勵機制：6個月內(nèi)使用房票購房的，給予實際使用金額5%的獎勵；7至12個月內(nèi)使用的，給予2%的獎勵。

??2. 成都：擴大房源庫與取消限售配合。成都大力推進城中村和危舊房改造中的“房票”安置，進一步擴大“房票”房源庫可選范圍，并在集體土地征地補償中鼓勵推行“房票”安置或收購商品住房用于安置。與此同時，成都分批取消住房限售政策，自2025年7月21日起，符合條件的商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)證書后即可上市交易，為“以舊換新”和房票流轉(zhuǎn)提供了充足的二手房源供給。

??3. 南京：全城通兌與電子房票。南京推動既有庫存商品房全部納入“房票超市”，加大房票兌付金融支持，推行“全城通兌”和“電子房票”，有效滿足了被征收群眾多樣化的住房需求，提升了安置效率。

??三、多子女家庭與青年人購房支持

??針對特定群體的精準支持，是強二線城市挖掘潛在需求、促進人口長期均衡發(fā)展的重要手段。

??1. 武漢：高額補貼與公積金提額。武漢對符合國家生育政策的二孩、三孩家庭，在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房分別發(fā)放6萬元、12萬元的購房補貼。在公積金方面，武漢將雙繳存人家庭首套及第二套住房公積金貸款最高額度提升至150萬元，單繳存人家庭提升至120萬元，并將還貸比例由35%提高至40%，顯著增強了多子女家庭的購買力。

??2. 青島：真金白銀的購房補貼。青島對具有本市戶籍的二孩、三孩家庭，在2025年4月1日至2026年6月30日期間購買新建商品房的，分別給予5萬元、10萬元的貨幣形式購房補貼。此外，青島還推出面向35周歲以下青年的“低月供”住房貸款產(chǎn)品，最長可前10年僅歸還利息，大幅降低了青年人的初期還款壓力。

??3. 南京：青年人低門檻安居。南京引導商業(yè)銀行推出低首付、低利息、低月供、寬期限的特色化金融產(chǎn)品，有效降低45歲以下青年人購買商品住房的門檻。各區(qū)還可疊加人才房票、租金抵房款、先租后售等支持政策，助力青年人實現(xiàn)住有所居。

??4. 長春與長沙：公積金政策傾斜。長春對生育二孩及以上的多子女家庭，第二次使用公積金貸款的最高額度上浮40%。長沙則規(guī)定，生育二孩家庭公積金貸款額度提高至96萬元，三孩家庭提高至104萬元，并對二孩及以上家庭在購買新建商品房時核減一套住房套數(shù)認定，執(zhí)行更優(yōu)惠的信貸政策。

??四、地方政府專項債與存量房收購

??利用金融工具盤活存量資產(chǎn)，是本輪去庫存政策的一大亮點，旨在通過政府信用撬動市場資金，解決存量商品房積壓問題。

??1. 廣州：專項借款購買存量房。廣州明確提出推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房，這不僅解決了安置房源問題，也直接消化了市場庫存。同時，廣州允許自持住房在滿足去化周期條件下轉(zhuǎn)為可售住房，并支持存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房，特別是在軌道站點3km范圍內(nèi)，促進了職住平衡和存量資源的高效利用。

??2. 長沙：收購存量房用作保障房。長沙支持收購存量商品房用作保障性住房或人才房，并探索配租型保障性住房“租購一體、先租后購”的運行機制。這一舉措既保障了低收入群體和新市民的住房需求，又為房企提供了流動性支持。

??3. 南寧：爭取再貸款支持。南寧鼓勵企業(yè)收購已建成存量商品房用作保障性住房以及地方政府認定的人才房、青年公寓等，并積極爭取保障性住房再貸款支持，通過低成本資金助力存量去化。

??4. 重慶：專項債券收回收購閑置土地。重慶支持使用專項債券收回收購符合條件的存量閑置土地，并探索短期利用盤活儲備土地和已供存量建設(shè)用地，從源頭優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解市場供需矛盾。

??綜上所述，2025年強二線城市的去庫存策略已從單一的需求刺激，轉(zhuǎn)向供需并重的系統(tǒng)性工程。通過“以舊換新”激活置換鏈條，通過“房票安置”引導需求定向去化，通過“專項債收購”兜底存量資產(chǎn)，再通過“多子女與青年支持”培育長期需求，這些城市正在探索一條可持續(xù)的房地產(chǎn)健康發(fā)展之路。

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