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??本文基于《2026中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》“政策篇”對(duì)強(qiáng)二線城市去庫(kù)存創(chuàng)新政策的橫向比較。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化的背景下，成都、武漢、南京、重慶、青島等強(qiáng)二線城市不再局限于傳統(tǒng)的限購(gòu)松綁，而是通過(guò)“以舊換新”、房票安置、多子女家庭支持及專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)等組合拳，打響了去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)。這些城市通過(guò)政府引導(dǎo)、國(guó)企介入、金融賦能，構(gòu)建了從存量盤(pán)活到增量?jī)?yōu)化的閉環(huán)生態(tài)，為行業(yè)提供了“去庫(kù)存樣本”。

??一、“以舊換新”模式的全面鋪開(kāi)

??“以舊換新”已成為強(qiáng)二線城市激活置換鏈條的核心抓手，各地通過(guò)政府補(bǔ)助、國(guó)企收購(gòu)、中介聯(lián)動(dòng)等多種模式，有效打通了“賣(mài)舊買(mǎi)新”的堵點(diǎn)。

??1. 重慶：財(cái)政補(bǔ)貼與平臺(tái)化運(yùn)作。重慶在“以舊換新”方面推出了實(shí)質(zhì)性的財(cái)政補(bǔ)貼政策。2025年5月30日至12月31日期間，在中心城區(qū)新購(gòu)商品住房且在一年內(nèi)出售原有住房的，給予新購(gòu)住房總房款1%的補(bǔ)貼；新購(gòu)單套建筑面積140平方米以上的，再給予0.5%的補(bǔ)貼。同時(shí)，重慶市組織市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通過(guò)“渝房通”和線下平臺(tái)開(kāi)展活動(dòng)，中介機(jī)構(gòu)提供“優(yōu)先賣(mài)”服務(wù)和傭金優(yōu)惠，房企則提供換購(gòu)優(yōu)惠及無(wú)憂(yōu)退定金服務(wù)，形成了完整的閉環(huán)支持體系。

??2. 武漢：國(guó)企收購(gòu)與跨區(qū)聯(lián)動(dòng)。武漢采取了更為直接的國(guó)企介入模式。政策鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)及各類(lèi)市場(chǎng)主體收購(gòu)個(gè)人二手住房推進(jìn)“以舊換新”，并積極開(kāi)展住房跨區(qū)“以舊換新”，全市計(jì)劃收購(gòu)個(gè)人二手住房3000套，用于各類(lèi)租賃住房或安置房。此外，武漢對(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的家庭，由所在區(qū)按契稅實(shí)繳額度給予全額補(bǔ)助優(yōu)惠，進(jìn)一步降低了置換成本。

??3. 南京：政府補(bǔ)助與“買(mǎi)新助賣(mài)舊”。南京首批投入1億元政府補(bǔ)助資金，采取“先購(gòu)先得”原則，對(duì)購(gòu)買(mǎi)“買(mǎi)新助賣(mài)舊”名錄庫(kù)內(nèi)新建商品住房的合同金額給予1%的補(bǔ)助，并疊加開(kāi)發(fā)企業(yè)促銷(xiāo)優(yōu)惠。這種“政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)讓一點(diǎn)、銀行幫一點(diǎn)”的模式，有效激發(fā)了改善性需求的釋放。

??4. 青島：市級(jí)統(tǒng)籌與財(cái)政貼息。青島建立了“2+10”的收購(gòu)實(shí)施主體模式，由市級(jí)和區(qū)級(jí)國(guó)有企業(yè)作為實(shí)施主體，實(shí)現(xiàn)“全城通收、全城通購(gòu)”。對(duì)于主體收購(gòu)二手住房用作保障性租賃住房的，市級(jí)財(cái)政給予每套3萬(wàn)元的一次性收購(gòu)補(bǔ)助，并由轄區(qū)財(cái)政給予收購(gòu)貸款連續(xù)5年、每年2%的貼息補(bǔ)助，極大地減輕了實(shí)施主體的資金壓力。

??二、房票安置與存量轉(zhuǎn)化

??房票安置成為連接征地拆遷與存量去化的關(guān)鍵橋梁，多地通過(guò)擴(kuò)大房票使用范圍、給予購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)等方式，引導(dǎo)需求流向存量商品房市場(chǎng)。

??1. 廈門(mén)：房票可買(mǎi)商辦與分段獎(jiǎng)勵(lì)。廈門(mén)建立了動(dòng)態(tài)更新的房票房源庫(kù)，被征收人不僅可以使用房票購(gòu)買(mǎi)新房，還可以購(gòu)買(mǎi)二手房，甚至在滿(mǎn)足人均居住面積條件時(shí)，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)、辦公、車(chē)位等非住宅房源。為鼓勵(lì)快速去化，廈門(mén)實(shí)行分段獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制：6個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房的，給予實(shí)際使用金額5%的獎(jiǎng)勵(lì)；7至12個(gè)月內(nèi)使用的，給予2%的獎(jiǎng)勵(lì)。

??2. 成都：擴(kuò)大房源庫(kù)與取消限售配合。成都大力推進(jìn)城中村和危舊房改造中的“房票”安置，進(jìn)一步擴(kuò)大“房票”房源庫(kù)可選范圍，并在集體土地征地補(bǔ)償中鼓勵(lì)推行“房票”安置或收購(gòu)商品住房用于安置。與此同時(shí)，成都分批取消住房限售政策，自2025年7月21日起，符合條件的商品住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后即可上市交易，為“以舊換新”和房票流轉(zhuǎn)提供了充足的二手房源供給。

??3. 南京：全城通兌與電子房票。南京推動(dòng)既有庫(kù)存商品房全部納入“房票超市”，加大房票兌付金融支持，推行“全城通兌”和“電子房票”，有效滿(mǎn)足了被征收群眾多樣化的住房需求，提升了安置效率。

??三、多子女家庭與青年人購(gòu)房支持

??針對(duì)特定群體的精準(zhǔn)支持，是強(qiáng)二線城市挖掘潛在需求、促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的重要手段。

??1. 武漢：高額補(bǔ)貼與公積金提額。武漢對(duì)符合國(guó)家生育政策的二孩、三孩家庭，在全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房分別發(fā)放6萬(wàn)元、12萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼。在公積金方面，武漢將雙繳存人家庭首套及第二套住房公積金貸款最高額度提升至150萬(wàn)元，單繳存人家庭提升至120萬(wàn)元，并將還貸比例由35%提高至40%，顯著增強(qiáng)了多子女家庭的購(gòu)買(mǎi)力。

??2. 青島：真金白銀的購(gòu)房補(bǔ)貼。青島對(duì)具有本市戶(hù)籍的二孩、三孩家庭，在2025年4月1日至2026年6月30日期間購(gòu)買(mǎi)新建商品房的，分別給予5萬(wàn)元、10萬(wàn)元的貨幣形式購(gòu)房補(bǔ)貼。此外，青島還推出面向35周歲以下青年的“低月供”住房貸款產(chǎn)品，最長(zhǎng)可前10年僅歸還利息，大幅降低了青年人的初期還款壓力。

??3. 南京：青年人低門(mén)檻安居。南京引導(dǎo)商業(yè)銀行推出低首付、低利息、低月供、寬期限的特色化金融產(chǎn)品，有效降低45歲以下青年人購(gòu)買(mǎi)商品住房的門(mén)檻。各區(qū)還可疊加人才房票、租金抵房款、先租后售等支持政策，助力青年人實(shí)現(xiàn)住有所居。

??4. 長(zhǎng)春與長(zhǎng)沙：公積金政策傾斜。長(zhǎng)春對(duì)生育二孩及以上的多子女家庭，第二次使用公積金貸款的最高額度上浮40%。長(zhǎng)沙則規(guī)定，生育二孩家庭公積金貸款額度提高至96萬(wàn)元，三孩家庭提高至104萬(wàn)元，并對(duì)二孩及以上家庭在購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)核減一套住房套數(shù)認(rèn)定，執(zhí)行更優(yōu)惠的信貸政策。

??四、地方政府專(zhuān)項(xiàng)債與存量房收購(gòu)

??利用金融工具盤(pán)活存量資產(chǎn)，是本輪去庫(kù)存政策的一大亮點(diǎn)，旨在通過(guò)政府信用撬動(dòng)市場(chǎng)資金，解決存量商品房積壓?jiǎn)栴}。

??1. 廣州：專(zhuān)項(xiàng)借款購(gòu)買(mǎi)存量房。廣州明確提出推進(jìn)利用專(zhuān)項(xiàng)借款購(gòu)買(mǎi)存量商品房作為安置房，這不僅解決了安置房源問(wèn)題，也直接消化了市場(chǎng)庫(kù)存。同時(shí)，廣州允許自持住房在滿(mǎn)足去化周期條件下轉(zhuǎn)為可售住房，并支持存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房，特別是在軌道站點(diǎn)3km范圍內(nèi)，促進(jìn)了職住平衡和存量資源的高效利用。

??2. 長(zhǎng)沙：收購(gòu)存量房用作保障房。長(zhǎng)沙支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房或人才房，并探索配租型保障性住房“租購(gòu)一體、先租后購(gòu)”的運(yùn)行機(jī)制。這一舉措既保障了低收入群體和新市民的住房需求，又為房企提供了流動(dòng)性支持。

??3. 南寧：爭(zhēng)取再貸款支持。南寧鼓勵(lì)企業(yè)收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房以及地方政府認(rèn)定的人才房、青年公寓等，并積極爭(zhēng)取保障性住房再貸款支持，通過(guò)低成本資金助力存量去化。

??4. 重慶：專(zhuān)項(xiàng)債券收回收購(gòu)閑置土地。重慶支持使用專(zhuān)項(xiàng)債券收回收購(gòu)符合條件的存量閑置土地，并探索短期利用盤(pán)活儲(chǔ)備土地和已供存量建設(shè)用地，從源頭優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解市場(chǎng)供需矛盾。

??綜上所述，2025年強(qiáng)二線城市的去庫(kù)存策略已從單一的需求刺激，轉(zhuǎn)向供需并重的系統(tǒng)性工程。通過(guò)“以舊換新”激活置換鏈條，通過(guò)“房票安置”引導(dǎo)需求定向去化，通過(guò)“專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)”兜底存量資產(chǎn)，再通過(guò)“多子女與青年支持”培育長(zhǎng)期需求，這些城市正在探索一條可持續(xù)的房地產(chǎn)健康發(fā)展之路。

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