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??6月23日，杭州土地市場迎來第12批宅地出讓，其中未來科技城地塊經過41輪激烈競價后，由建發(fā)股份以16億元競得，溢價率33%，平均樓板價2.3萬元/平方米，刷新了該板塊的地價紀錄。

??至此，2026年至今，杭州已有11幅地塊溢價率超過30%，為重點22個城市中數量最高。

??單從溢價率和熱度來看，深圳和上海的土拍關注度或許更高。

??但從持續(xù)性來看，杭州土拍從4月份起，高溢價地塊頻出，推動上半年杭州成交宅地的平均溢價率達到33%高位。

??杭州土地市場的持續(xù)火熱與其產業(yè)、人口、經濟、需求、去化周期等高度相關。杭州已成為僅次于上海、深圳、北京的城市。

??2026年6月23日，杭州迎來2宗純住宅用地出讓。其中蕭山湘湖地塊溢價10.8%成交，濱江集團在閱湖軒北側再度補倉；未來科技城地塊熱度更高，由建發(fā)經41輪報價競得，溢價率達到33.2%，且成交樓板價較2025年4月保利拿下的相鄰地塊高出約2000元/平方米，達2.3萬元/平方米，刷新了五常濕地南地價紀錄。

??具體來看，未來科技城地塊位于五常濕地南側、閑林北部片區(qū)，五常濕地北側即未來科技城核心區(qū)，該地塊處于相關產業(yè)客群的直接輻射板塊，剛需及首改客群基礎扎實。

??地塊東、南、西三面臨河道綠地，處于五常濕地范圍內，周邊生態(tài)環(huán)境較好。交通上距離在建地鐵12號線水鄉(xiāng)南站約500米，通達未來科技城核心與主城。2.5公里范圍內可共享綠汀路萬象城、余杭文化藝術中心、余杭國際體育中心等未科中軸線的商業(yè)公建配套。產業(yè)端北側距離阿里巴巴總部、字節(jié)跳動等科技企業(yè)園區(qū)約3公里，可承接科技產業(yè)的年輕剛需及首改客群。

??從地塊指標看，該地塊規(guī)劃建面6.9萬平方米，容積率1.5，建筑限高30米，住宅最低層數不低于4層，不得建設合院產品，預計產品將以洋房加疊墅的組合為主。

??周邊新房市場中，濱江興耀·時舟里、保利天奕項目均價都在3.5萬元/平方米左右，二手房方面，綠汀春曉近期成交均價約2.7至3.1萬元/平方米，以剛需高層產品為主。

??板塊存量中高層剛需及剛改產品供給充足，但容積率1.5級別的洋房、疊墅類低密改善產品存量占比有限，新增供應同樣偏少，項目可憑借低密屬性形成差異化競爭，承接板塊內的改善置換需求。疊加板塊龐大的剛需客群基數，后續(xù)改善置換的客源支撐較為扎實，整體市場承接能力相對更強。

??整體來看，2026年至今，杭州累計供應含宅用地36宗，合計建筑面積約224.6萬平方米，有15宗含宅地塊成交溢價率超20%，其中有11幅地塊溢價率超30%。

??在這些高溢價率地塊的推動下，杭州2026年至今成交宅地的平均溢價率達到33%，較2025年上半年的32%小幅提升。

??對比其他重點城市來看，重點22個城市中，2026年至今溢價率超過20%的地塊共38幅，溢價率超30%的地塊共24幅。

??從溢價率和市場熱度來看，深圳和上海的土拍關注度或許更高，但杭州高溢價率成交占比明顯高于其他城市，這體現出了杭州競爭熱度居高不下，優(yōu)質地塊熱度堅挺。

??杭州土地市場的持續(xù)火熱的背后與其產業(yè)、人口、經濟、需求、去化周期等高度相關。

??首先從經濟和人口來看，2025年杭州全年GDP達?23011億元?，增長5.2%；2026年一季度GDP為?6109億元?，同比增長?5.6%?，增速高于全國平均水平且較上年全年加快0.4個百分點。

??其中，余杭區(qū)和?濱江區(qū)分別聚焦未來科技城科創(chuàng)高地和國際濱數字安防中心，為杭州經濟?增長極注入了強勁的創(chuàng)新動能，這也是近年來杭州房地產市場高熱區(qū)域。

??人口方面，“十四五”期間，杭州是二線城市中少數年均增量15萬人以上的城市。依托高新產業(yè)落地、落戶政策放寬持續(xù)吸引省外勞動力與應屆人才定居，長期剛需儲備充足，也是近幾年新房成交、土拍熱度穩(wěn)居前列的底層邏輯。

??從房地產供求關系來看，2026年杭州計劃供應住宅用地316.2公頃，同比降幅達39%，縮量明顯。整體延續(xù)嚴控增量的調控導向。

??一方面是經濟增長人口導入，另外一方面是嚴控新增土地供應，截至2025年末，杭州狹義庫存面積508萬平方米，狹義消化周期僅10個月，新房供不應求屬性突出，這也使得杭州成為了房企重點布局優(yōu)選城市。

??整體來看，杭州土地市場熱度不減的主要原因還是憑借堅實的基本面與產業(yè)人口優(yōu)勢，并同時兼顧了庫存與去化。

??供應縮量、溢價抬升的組合，也體現出當前杭州土地市場的結構性特征：資金持續(xù)向核心板塊、優(yōu)質屬性的地塊集中。

??接下來6月26日，未來科技城單元還將推出一宗容積率僅1.05的超低密宅地。同板塊短期內連續(xù)出讓低密地塊的市場表現，將進一步檢驗杭州西部改善市場的承接能力，也為觀察下半年杭州土地市場的整體走向提供重要參照。