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??6月23日，杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)第12批宅地出讓，其中未來(lái)科技城地塊經(jīng)過(guò)41輪激烈競(jìng)價(jià)后，由建發(fā)股份以16億元競(jìng)得，溢價(jià)率33%，平均樓板價(jià)2.3萬(wàn)元/平方米，刷新了該板塊的地價(jià)紀(jì)錄。

??至此，2026年至今，杭州已有11幅地塊溢價(jià)率超過(guò)30%，為重點(diǎn)22個(gè)城市中數(shù)量最高。

??單從溢價(jià)率和熱度來(lái)看，深圳和上海的土拍關(guān)注度或許更高。

??但從持續(xù)性來(lái)看，杭州土拍從4月份起，高溢價(jià)地塊頻出，推動(dòng)上半年杭州成交宅地的平均溢價(jià)率達(dá)到33%高位。

??杭州土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱與其產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)、需求、去化周期等高度相關(guān)。杭州已成為僅次于上海、深圳、北京的城市。

??2026年6月23日，杭州迎來(lái)2宗純住宅用地出讓。其中蕭山湘湖地塊溢價(jià)10.8%成交，濱江集團(tuán)在閱湖軒北側(cè)再度補(bǔ)倉(cāng)；未來(lái)科技城地塊熱度更高，由建發(fā)經(jīng)41輪報(bào)價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到33.2%，且成交樓板價(jià)較2025年4月保利拿下的相鄰地塊高出約2000元/平方米，達(dá)2.3萬(wàn)元/平方米，刷新了五常濕地南地價(jià)紀(jì)錄。

??具體來(lái)看，未來(lái)科技城地塊位于五常濕地南側(cè)、閑林北部片區(qū)，五常濕地北側(cè)即未來(lái)科技城核心區(qū)，該地塊處于相關(guān)產(chǎn)業(yè)客群的直接輻射板塊，剛需及首改客群基礎(chǔ)扎實(shí)。

??地塊東、南、西三面臨河道綠地，處于五常濕地范圍內(nèi)，周邊生態(tài)環(huán)境較好。交通上距離在建地鐵12號(hào)線水鄉(xiāng)南站約500米，通達(dá)未來(lái)科技城核心與主城。2.5公里范圍內(nèi)可共享綠汀路萬(wàn)象城、余杭文化藝術(shù)中心、余杭國(guó)際體育中心等未科中軸線的商業(yè)公建配套。產(chǎn)業(yè)端北側(cè)距離阿里巴巴總部、字節(jié)跳動(dòng)等科技企業(yè)園區(qū)約3公里，可承接科技產(chǎn)業(yè)的年輕剛需及首改客群。

??從地塊指標(biāo)看，該地塊規(guī)劃建面6.9萬(wàn)平方米，容積率1.5，建筑限高30米，住宅最低層數(shù)不低于4層，不得建設(shè)合院產(chǎn)品，預(yù)計(jì)產(chǎn)品將以洋房加疊墅的組合為主。

??周邊新房市場(chǎng)中，濱江興耀·時(shí)舟里、保利天奕項(xiàng)目均價(jià)都在3.5萬(wàn)元/平方米左右，二手房方面，綠汀春曉近期成交均價(jià)約2.7至3.1萬(wàn)元/平方米，以剛需高層產(chǎn)品為主。

??板塊存量中高層剛需及剛改產(chǎn)品供給充足，但容積率1.5級(jí)別的洋房、疊墅類低密改善產(chǎn)品存量占比有限，新增供應(yīng)同樣偏少，項(xiàng)目可憑借低密屬性形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，承接板塊內(nèi)的改善置換需求。疊加板塊龐大的剛需客群基數(shù)，后續(xù)改善置換的客源支撐較為扎實(shí)，整體市場(chǎng)承接能力相對(duì)更強(qiáng)。

??整體來(lái)看，2026年至今，杭州累計(jì)供應(yīng)含宅用地36宗，合計(jì)建筑面積約224.6萬(wàn)平方米，有15宗含宅地塊成交溢價(jià)率超20%，其中有11幅地塊溢價(jià)率超30%。

??在這些高溢價(jià)率地塊的推動(dòng)下，杭州2026年至今成交宅地的平均溢價(jià)率達(dá)到33%，較2025年上半年的32%小幅提升。

??對(duì)比其他重點(diǎn)城市來(lái)看，重點(diǎn)22個(gè)城市中，2026年至今溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊共38幅，溢價(jià)率超30%的地塊共24幅。

??從溢價(jià)率和市場(chǎng)熱度來(lái)看，深圳和上海的土拍關(guān)注度或許更高，但杭州高溢價(jià)率成交占比明顯高于其他城市，這體現(xiàn)出了杭州競(jìng)爭(zhēng)熱度居高不下，優(yōu)質(zhì)地塊熱度堅(jiān)挺。

??杭州土地市場(chǎng)的持續(xù)火熱的背后與其產(chǎn)業(yè)、人口、經(jīng)濟(jì)、需求、去化周期等高度相關(guān)。

??首先從經(jīng)濟(jì)和人口來(lái)看，2025年杭州全年GDP達(dá)?23011億元?，增長(zhǎng)5.2%；2026年一季度GDP為?6109億元?，同比增長(zhǎng)?5.6%?，增速高于全國(guó)平均水平且較上年全年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，余杭區(qū)和?濱江區(qū)分別聚焦未來(lái)科技城科創(chuàng)高地和國(guó)際濱數(shù)字安防中心，為杭州經(jīng)濟(jì)?增長(zhǎng)極注入了強(qiáng)勁的創(chuàng)新動(dòng)能，這也是近年來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱區(qū)域。

??人口方面，“十四五”期間，杭州是二線城市中少數(shù)年均增量15萬(wàn)人以上的城市。依托高新產(chǎn)業(yè)落地、落戶政策放寬持續(xù)吸引省外勞動(dòng)力與應(yīng)屆人才定居，長(zhǎng)期剛需儲(chǔ)備充足，也是近幾年新房成交、土拍熱度穩(wěn)居前列的底層邏輯。

??從房地產(chǎn)供求關(guān)系來(lái)看，2026年杭州計(jì)劃供應(yīng)住宅用地316.2公頃，同比降幅達(dá)39%，縮量明顯。整體延續(xù)嚴(yán)控增量的調(diào)控導(dǎo)向。

??一方面是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)人口導(dǎo)入，另外一方面是嚴(yán)控新增土地供應(yīng)，截至2025年末，杭州狹義庫(kù)存面積508萬(wàn)平方米，狹義消化周期僅10個(gè)月，新房供不應(yīng)求屬性突出，這也使得杭州成為了房企重點(diǎn)布局優(yōu)選城市。

??整體來(lái)看，杭州土地市場(chǎng)熱度不減的主要原因還是憑借堅(jiān)實(shí)的基本面與產(chǎn)業(yè)人口優(yōu)勢(shì)，并同時(shí)兼顧了庫(kù)存與去化。

??供應(yīng)縮量、溢價(jià)抬升的組合，也體現(xiàn)出當(dāng)前杭州土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征：資金持續(xù)向核心板塊、優(yōu)質(zhì)屬性的地塊集中。

??接下來(lái)6月26日，未來(lái)科技城單元還將推出一宗容積率僅1.05的超低密宅地。同板塊短期內(nèi)連續(xù)出讓低密地塊的市場(chǎng)表現(xiàn)，將進(jìn)一步檢驗(yàn)杭州西部改善市場(chǎng)的承接能力，也為觀察下半年杭州土地市場(chǎng)的整體走向提供重要參照。