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??房地產(chǎn)未來(lái)五年終于定了！

??10月28日，新華社受權(quán)發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》（下稱《“十五五”建議》），基本確定未來(lái)五年房地產(chǎn)發(fā)展方向。

??10月23日的四中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)只提了十個(gè)字：推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。此次《“十五五”建議》增加了許多，并涉及多個(gè)方面：

??1、完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。

??2、盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。

??3、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。

??4、優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。

??5、建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。

??6、建立房屋全生命周期安全管理制度。

??從以上6點(diǎn)來(lái)看，核心仍是推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，只是更進(jìn)一步從不同維度發(fā)力。歸根到底還是用“保障+市場(chǎng)”的方式讓人民群眾住上“好房子”。對(duì)行業(yè)自身而言，這也是房地產(chǎn)行業(yè)擺脫舊有路徑依賴、穿越周期、實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路。

??《“十五五”建議》在建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，大力提振消費(fèi)部分提出“完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施?！?/p>

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分限制性措施皆已退出，僅剩部分城市還有所保留，在這其中，北京、上海、深圳的限購(gòu)政策最受關(guān)注。

??2025年8-9月，北京、上海、深圳先后調(diào)整限購(gòu)政策，三城均采用“分區(qū)域差異化松綁”策略，但寬松力度與范圍各有側(cè)重。

??北京以五環(huán)為界劃分調(diào)控梯度，五環(huán)外對(duì)京籍及社保滿2年的非京籍全面不限購(gòu)，五環(huán)內(nèi)則維持京籍限購(gòu)2套、非京籍社保滿3年限購(gòu)1套的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)取消離婚購(gòu)房3年限購(gòu)限制，二孩家庭二套房可按首套貸款，既保障核心區(qū)域市場(chǎng)穩(wěn)定，又釋放外圍區(qū)域需求；

??上海以外環(huán)為界，外環(huán)外對(duì)滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購(gòu)，外環(huán)內(nèi)保持滬籍限購(gòu)2套、非滬籍社保滿3年限購(gòu)1套，且將單身人士納入家庭購(gòu)房政策范疇，非滬籍首套房還可免征房產(chǎn)稅，進(jìn)一步降低外地居民在滬購(gòu)房門檻，并且青浦區(qū)在9月19日進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)放開，外來(lái)無(wú)房人才即便社保未滿1年，也可通過(guò)人才綠色通道申報(bào)購(gòu)房資格；

??深圳的限購(gòu)松綁力度相對(duì)更大，非核心區(qū)（8區(qū)）對(duì)深籍及社保滿1年的非深籍不限購(gòu)，無(wú)社保的非深籍也可購(gòu)2套，鹽田、大鵬兩區(qū)完全取消限購(gòu)，核心區(qū)（福田、南山等）則僅對(duì)納稅100萬(wàn)以上且員工10人以上的企業(yè)有限制，更側(cè)重激活全域住房需求。

??從北京、上海、深圳這一輪政策優(yōu)化來(lái)看，一方面保留了部分限購(gòu)區(qū)域，另外一方面則仍有首套與二套住房的差異化約束。同時(shí)，從全國(guó)范圍來(lái)看，部分城市的公積金使用仍受跨區(qū)域使用的隱形門檻限制。

??從《“十五五”建議》來(lái)看，“十五五”時(shí)期，北京、上海、深圳“限購(gòu)”政策有一定的優(yōu)化空間，同時(shí)首套與二套住房的差異化、公積金跨區(qū)使用等限制性措施或有取消可能。

??《“十五五”建議》在加快完善要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制部分提出“促進(jìn)各類要素資源高效配置，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”“盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施”。

??同時(shí)《“十五五”建議》在推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展部分提出“優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給?！?/p>

??可以看到，“優(yōu)化增量”“盤活存量”仍是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的核心。

??結(jié)合2025年9月11日國(guó)務(wù)院批復(fù)的全國(guó)部分地區(qū)要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案來(lái)看，所有試點(diǎn)地區(qū)均意在不斷提高土地要素市場(chǎng)化配置水平。

??其核心仍是“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)，以人定房，以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。從源頭上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，防范盲目擴(kuò)張帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

??從當(dāng)前新房庫(kù)存來(lái)看，得益于供給節(jié)制，當(dāng)前狹義庫(kù)存正處于下行通道。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年8月末百城商品住宅庫(kù)存量?jī)H45562萬(wàn)平方米，環(huán)比下降1%同比下降9%。去化周期基本持穩(wěn)25.4個(gè)月，一二線持穩(wěn)20個(gè)月左右。

??其中杭州、合肥、成都等庫(kù)存消化周期不足1年，上海庫(kù)存去化周期僅為13.5個(gè)月，這些城市也正是當(dāng)前市場(chǎng)率先止跌的主要熱點(diǎn)城市。

??良好的供求關(guān)系有利于市場(chǎng)形成新的平衡，中央和地方進(jìn)一步緊縮供應(yīng)預(yù)期，也將加速促進(jìn)行業(yè)供求平衡。

??《“十五五”建議》在推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展部分還提出“建設(shè)安全舒適綠色智慧的‘好房子’，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。建立房屋全生命周期安全管理制度。”“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度?！?/p>

??2025年至今，“好房子”已成為被提及最多的詞。房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”。

??這需要全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，首先把保障房建成“好房子”，不僅要將新房子建成“好房子”，還要將老房子改造成“好房子”。

??同時(shí)強(qiáng)化“全生命周期管理”，從“建房”向“管房”延伸，引入智慧物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等增值功能，實(shí)現(xiàn)住房從“物理空間”到“生活場(chǎng)景”的轉(zhuǎn)變。

??可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)市場(chǎng)將進(jìn)一步強(qiáng)化“民生為本、市場(chǎng)為輔”的平衡：

??在民生層面，住房保障體系將更加普惠，通過(guò)精準(zhǔn)識(shí)別保障對(duì)象、優(yōu)化申請(qǐng)分配機(jī)制，確保新市民、低收入群體等“住有所居”。同時(shí)通過(guò)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)（如綠色建筑、低碳住宅），讓普通購(gòu)房者共享高質(zhì)量住房成果；

??在市場(chǎng)層面，政策將通過(guò)“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”引導(dǎo)市場(chǎng)健康運(yùn)行，一方面遏制投機(jī)性需求，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，另一方面支持合理的改善型需求，通過(guò)優(yōu)化信貸政策、簡(jiǎn)化交易流程等，暢通二手房置換鏈條，緩解當(dāng)前市場(chǎng)“二手房掛牌高企、置換不暢”的結(jié)構(gòu)性矛盾，最終形成“民生有保障、市場(chǎng)有活力”的良性生態(tài)。

??對(duì)經(jīng)濟(jì)而言：通過(guò)發(fā)展“好房子”帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)和有效投資，并與新型城鎮(zhèn)化、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等戰(zhàn)略協(xié)同，能為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的、可持續(xù)的動(dòng)力。

??對(duì)社會(huì)民生而言：是“扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”的必然要求，能有效提升人民生活品質(zhì)，增強(qiáng)社會(huì)凝聚力和穩(wěn)定性。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言：是實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展的根本出路，推動(dòng)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，邁向一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)可控、基礎(chǔ)牢固、更具韌性的新發(fā)展階段。

??推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的意義重大而深遠(yuǎn)，此次《“十五五”建議》在四中全會(huì)的基礎(chǔ)上將內(nèi)容更進(jìn)一步具化了。

??在房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的背景下，各地新增供地質(zhì)量將會(huì)不斷提升，“好房子”將有望率先回升，并支撐新房市場(chǎng)成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)。與此同時(shí)，同地段舊規(guī)產(chǎn)品或二手房?jī)r(jià)，也將形成相對(duì)“好房子”價(jià)格基準(zhǔn)的新的價(jià)格梯度，最終共同構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。