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??去年9月底，在政治局會(huì)議定調(diào)后，一線城市新政連發(fā)，二三城市積極跟進(jìn)，疊加一攬子政策“組合拳”，整體市場(chǎng)在第四季度出現(xiàn)了明顯的回升。

??進(jìn)入2025年，3月出現(xiàn)了小陽(yáng)春，但是之后市場(chǎng)再度回落。

??8-9月，北京、上海、深圳相繼再發(fā)布限購(gòu)松綁等利好新政，目前政策落地已兩個(gè)月有余。

??新政對(duì)市場(chǎng)提振效果如何？

??當(dāng)前京滬深一二手房成交呈現(xiàn)出怎樣的差異化行情呢？

??8月8日晚間，北京率先調(diào)整住房限購(gòu)政策，松綁了五環(huán)外的限購(gòu)套數(shù)。隨后是上海，8月25日對(duì)外環(huán)外滬籍及社保滿1年的非滬籍不限購(gòu)，進(jìn)一步降低外地居民在滬購(gòu)房門檻。繼北京、上海限購(gòu)政策調(diào)整后，9月5日，深圳也跟進(jìn)發(fā)布調(diào)整政策。對(duì)比北京、上海政策，深圳限購(gòu)松綁力度明顯更高，限購(gòu)區(qū)域明顯縮圈，僅保留福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道。

??從新房周度成交來看，北京808新政和上海825新政后周成交都有一波穩(wěn)步拉升，如北京2025年第33周、34周、35周連續(xù)三周商品住宅成交面積出現(xiàn)明顯上升，分別為7.73萬平方米、8.29萬平方米及10.18萬平方米；上海則是第34周出現(xiàn)增長(zhǎng)，為6.73萬平方米，第35周成交量明顯大增，達(dá)14.77萬平方米。

??與北京和上海不同，深圳905新政對(duì)新房成交拉升作用并不顯著，總體規(guī)模與新政前基本持平。

??步入10月以來，上海周成交規(guī)模呈現(xiàn)出高位回落態(tài)勢(shì)，環(huán)比9月周均下降17%，與新政前7月周均相比降幅也達(dá)8%。北京整體樓市在新政前后變化不大，10月周均較9月和7月分別微增3%和微降1%，深圳10月延續(xù)9月熱度，成交規(guī)模與9月基本持平，較新政前（8月）增長(zhǎng)25%。

??從新政前后京滬深項(xiàng)目去化率變動(dòng)情況來看，上海、深圳呈下行趨勢(shì)。上海近一年高位在2025年2月，達(dá)68%，至2025年7月降至38%，新政月8月升至48%，截至10月前26日去化率降至36%。深圳近一年也在2025年2月，達(dá)66%，最低位在7月，為4%，8-9月出現(xiàn)回升，截至10月前26日去化率降至21%。

??北京呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢(shì)，主要與推盤結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，北京9月“好房子”項(xiàng)目集中入市，憑借核心區(qū)位+健全配套+完備產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)去化率沖高。

??從9-10月京滬深三城熱銷項(xiàng)目來看，熱銷盤除了主要集中在各城市供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤之外，還有部分折扣力度較大的剛需盤，居民購(gòu)房更多會(huì)權(quán)衡區(qū)位配套、產(chǎn)品、價(jià)格等綜合因素，強(qiáng)調(diào)極致性價(jià)比。

??從二手房成交變動(dòng)來看，新政效應(yīng)減退更為顯著，京滬深10月周均成交較9月周均均出現(xiàn)不同程度回落，與新政前一個(gè)月周均成交相比也出現(xiàn)了穩(wěn)步下滑。

??北京、上海8月新政發(fā)布后，9月迎來一波顯著拉升，而10月再度高位回落，不及7月周均水平；深圳9月初發(fā)布新政后，對(duì)二手房刺激作用不如京滬顯著，而10月也迎來回落行情，整體三城二手房成交仍處于下行區(qū)間。

??總體來看，北京、上海等熱點(diǎn)城市上一輪限購(gòu)松綁等利好新政落地后，短期的確對(duì)一二手房成交有了一定促進(jìn)作用，但是從新政持續(xù)性來看，效果不及預(yù)期，二手房成交跌幅大于新房。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，京滬深新房市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)局部供大于求的狀況，短期內(nèi)很難持續(xù)保持市場(chǎng)熱度。反觀二手房市場(chǎng)，整體成交量有所下行，以價(jià)換量趨勢(shì)延續(xù)。