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??一份看似亮眼的成績單，揭開了一場令人心驚的財(cái)務(wù)風(fēng)暴。

??近日，南京“老牌國有房企”棲霞建設(shè)正式交出2025年成績單，數(shù)字呈現(xiàn)出一種極端的撕裂感：全年?duì)I業(yè)收入49.31億元，同比暴漲132.8%，南京翰錦院、云匯府、棲悅灣三大項(xiàng)目集中竣工交付，將營業(yè)收入推至近年高點(diǎn)。

??然而，光鮮數(shù)字背后，是觸目驚心的虧損黑洞。公司全年歸屬母公司凈利潤為-18.45億元，而僅第四季度單季，歸屬母公司凈利潤就巨虧18.55億元。這意味著，幾乎全部虧損都集中在年報(bào)審計(jì)前夕一次性釋放，前三季度的微弱平衡在最后3個(gè)月被徹底打破。

??記者注意到，吞噬利潤的元兇，是一筆數(shù)額龐大的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

??5月8日，棲霞建設(shè)披露2025年資產(chǎn)減值公告，累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備21.933億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備高達(dá)21.677億元，占比超98.8%，涉及7大項(xiàng)目，其中6個(gè)為南京本土項(xiàng)目，拿地時(shí)間集中在2020年至2021年樓市高點(diǎn)。這是棲霞建設(shè)高位拿地代價(jià)的集中兌現(xiàn)。

??七大項(xiàng)目成“虧損重災(zāi)區(qū)”

??2025年，棲霞建設(shè)營業(yè)收入同比大漲132.8%，但這份增長并非市場回暖、銷售向好的結(jié)果，而是項(xiàng)目竣工結(jié)算帶來的階段性數(shù)據(jù)利好。南京翰錦院、云匯府、棲悅灣3個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)集中交付，按照房企會計(jì)規(guī)則結(jié)轉(zhuǎn)收入，才撐起了這份看似亮眼的營收增速。

??而這份增長背后，藏著極度脆弱的經(jīng)營結(jié)構(gòu)。

??從業(yè)務(wù)布局來看，公司嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)開發(fā)“單打獨(dú)斗”：全年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收41.6億元，同比暴漲379.27%，占總營收比例高達(dá)84.37%，成為唯一的收入支柱；而建筑裝飾、物業(yè)管理、投資性房地產(chǎn)處置等輔助業(yè)務(wù)全線下滑，營收同比分別下降44.29%、10.69%、51.9%。這也意味著，沒有任何業(yè)務(wù)能夠分擔(dān)主業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

??從區(qū)域布局來看，公司更是嚴(yán)重“綁定南京”：2025年度，南京區(qū)域項(xiàng)目貢獻(xiàn)營收40.35億元，同比暴漲489.21%，占總營收超八成，區(qū)域依賴度達(dá)到極致；僅有的外埠無錫市場營收僅1.25億元，且同比下滑13.17%，無法形成區(qū)域互補(bǔ)。南京樓市的冷暖，直接決定了棲霞建設(shè)的經(jīng)營面。

??營業(yè)收入翻倍的光鮮之下，是近乎翻倍的巨額虧損，而大額資產(chǎn)減值是導(dǎo)致業(yè)績崩盤的核心原因。

??2025年末，棲霞建設(shè)對存貨、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)進(jìn)行全面減值測試，累計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備21.933億元，其中存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)21.677億元，幾乎全部來自南京本土開發(fā)項(xiàng)目；另有2549.67萬元長期股權(quán)投資減值（參股公司棕櫚股份虧損）、12.75萬元合同資產(chǎn)減值，對業(yè)績影響甚微。

??受此拖累，公司2025年歸屬母公司凈利潤、扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤分別虧損18.45億元、18.46億元，虧損幅度較2024年擴(kuò)大超93%；每股收益虧損1.76元。而這些巨額減值，集中在7個(gè)高價(jià)拿地項(xiàng)目上。

??南京星葉歡樂花園，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.92億元，是本次減值金額最高的單體項(xiàng)目。項(xiàng)目位于南京江寧濱江遠(yuǎn)郊板塊，2020～2021年行業(yè)巔峰期拿地，土地、建安、財(cái)務(wù)等綜合成本居高不下。2025年南京遠(yuǎn)郊樓市降溫，區(qū)域新房供應(yīng)過剩、競爭激烈，項(xiàng)目不僅去化艱難，還被迫降價(jià)銷售，最終形成單方成本遠(yuǎn)高于售價(jià)的嚴(yán)重倒掛，成為本次減值的核心拖累。

??南京燕尚玥府，計(jì)提4.92億元。項(xiàng)目地處燕子磯新城，即便占據(jù)城北熱門板塊，依舊難逃減值命運(yùn)。該項(xiàng)目同樣是2021年高價(jià)拿地，定位剛需剛改戶型，但板塊新房供應(yīng)飽和，競品價(jià)格戰(zhàn)不斷，項(xiàng)目去化周期大幅拉長，長期滯銷占用大量資金，疊加板塊房價(jià)回落，資產(chǎn)估值持續(xù)走低。

??南京半山玥府和南京楓情玥府分別計(jì)提3.45億元和1.66億元，兩大項(xiàng)目均布局棲霞區(qū)非核心板塊，同樣受制于“高價(jià)地+冷市場”的雙重壓力。入市后恰逢南京樓市整體下行，項(xiàng)目長期積壓成為滯銷庫存。

??南京棲悅灣，計(jì)提2.84億元。值得注意的是，該項(xiàng)目正是2025年棲霞建設(shè)營收增長的主要來源之一，一邊交付結(jié)算確認(rèn)收入，一邊被計(jì)提大額減值，折射出公司項(xiàng)目“增收不增利”的尷尬處境。

??南京瑜憬尚府，計(jì)提0.14億元；無錫天樾雅苑，計(jì)提2.75億元。這也表明，去化難題并非南京獨(dú)有，外埠市場同樣承壓。

??核心高管涉案 債務(wù)壓力逼近

??就在年報(bào)披露的敏感窗口期，一紙留置通報(bào)讓本已風(fēng)雨飄搖的公司再添一層陰云。

??4月24日，公司總裁助理兼工程總監(jiān)劉瑞被南京市棲霞區(qū)監(jiān)委依法留置，當(dāng)日遞交書面辭職報(bào)告。次日，南京市紀(jì)委監(jiān)委官方平臺“鐘山清風(fēng)”通報(bào)，劉瑞涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

??劉瑞是公司資深技術(shù)型骨干，從工程部基層逐步晉升至工程總監(jiān)，2025年4月剛獲聘總裁助理，履新不足一年便突遭調(diào)查。他的核心職權(quán)覆蓋工程建設(shè)、招投標(biāo)、成本管控等環(huán)節(jié)，而這恰恰是此次大額存貨減值的重災(zāi)區(qū)。

??業(yè)內(nèi)人士猜測，案件或與項(xiàng)目招投標(biāo)、工程成本審核、供應(yīng)商合作中的利益輸送相關(guān)。2026年以來，國有房企工程條線反腐持續(xù)深化，招投標(biāo)、成本環(huán)節(jié)已成為整治重點(diǎn)領(lǐng)域。此次高管被查，絕非單一人員的個(gè)人問題，更暴露了公司工程管理、內(nèi)控合規(guī)、廉政建設(shè)的重大漏洞，讓本就艱難的經(jīng)營處境雪上加霜。

??比虧損更令人擔(dān)憂的，是賬面上的償債壓力。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，棲霞建設(shè)賬面貨幣資金僅13.59億元，而同期短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計(jì)高達(dá)25.37億元，現(xiàn)金缺口接近12億元，短期償付能力明顯承壓。

??與此同時(shí)，公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額雖然轉(zhuǎn)正至2.4億元，但主要來自稅費(fèi)支出減少，而非銷售回款改善，主業(yè)造血能力并未實(shí)質(zhì)性修復(fù)。

??另一個(gè)值得玩味的信號，來自公司的土地儲備。截至2025年末，棲霞建設(shè)持有待開發(fā)土地僅剩一處——無錫棲園（酒店）項(xiàng)目，面積3萬平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積4.49萬平方米。

??對于一個(gè)年?duì)I業(yè)收入近50億元的房企而言，這份土地儲備清單幾乎可以用“枯竭”來形容。更關(guān)鍵的是，僅存的儲備項(xiàng)目屬于酒店業(yè)態(tài)，并非公司傳統(tǒng)優(yōu)勢的住宅開發(fā)領(lǐng)域。

??這一現(xiàn)象有兩種解讀：樂觀者認(rèn)為，公司主動收縮拿地、清理庫存，是在行業(yè)下行期的理性防御；悲觀者認(rèn)為，這不是不想拿地，而是融資受限、資金吃緊，已經(jīng)無力補(bǔ)充儲備。

??一個(gè)不爭的事實(shí)是：棲霞建設(shè)正在失去未來2～3年的開發(fā)底盤，如果沒有新的土地儲備補(bǔ)充，當(dāng)前營業(yè)收入高增長的可持續(xù)性將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

??進(jìn)入2026年，頹勢仍在繼續(xù)。今年一季度，棲霞建設(shè)歸屬母公司凈虧損5530萬元，資產(chǎn)負(fù)債率仍高達(dá)91.1%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為-1.477億元。

??棲霞建設(shè)為高位拿地買了單，但這筆賬單，顯然還沒付完。