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??2026年1月26日，根據(jù)南京市政府印發(fā)的《關(guān)于加快培育新質(zhì)生產(chǎn)力推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策（2026年版）》，南京明確：推動(dòng)既有庫存商品房全部納入房票超市，推行“全城通兌”和“電子房票”，滿足被征收群眾安置需求。

??南京最新政策的核心在于，通過將全市既有庫存商品房全面納入“房票超市”，并推行“全城通兌”與“電子房票”，旨在構(gòu)建一個(gè)由政府信用背書的、全域統(tǒng)一的庫存房源和房票流通平臺(tái)。此舉標(biāo)志著地方政府從傳統(tǒng)的直接補(bǔ)貼或需求刺激，轉(zhuǎn)向通過制度創(chuàng)新和流程再造來化解庫存、激活市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。此類做法對(duì)于各地2026年房票創(chuàng)新和去庫存工作思路拓展都具有較大啟示。

??1.政策本質(zhì)：從“定向票據(jù)”到“通用通貨”的制度升級(jí)

??“房票”安置并非全新概念，但南京新政通過“全覆蓋”、“全城通”和“電子化”實(shí)現(xiàn)了三大關(guān)鍵躍升，優(yōu)化了房票的性質(zhì)與效能：

??資產(chǎn)范圍全覆蓋：“推動(dòng)既有庫存商品房全部納入”意味著將市場(chǎng)上的滯銷存貨整體“打包”成一個(gè)可選的資產(chǎn)池。這突破了以往房票僅能購買指定安置房或少數(shù)合作樓盤的局限，賦予被征收人真正的市場(chǎng)選擇權(quán)。從實(shí)踐中來看，其極大便利了跨區(qū)住房改善的需求釋放。

??流通范圍全城通兌：“全城通兌”打破了行政區(qū)劃壁壘，使房票成為全市范圍內(nèi)通用的“購房支付憑證”，極大提升了其流動(dòng)性和價(jià)值吸引力，實(shí)質(zhì)上是創(chuàng)造了一種在本地房地產(chǎn)市場(chǎng)流通的“準(zhǔn)貨幣”。

??憑證形式數(shù)字化：“電子房票”的推行，不僅提高了交易的安全性與便捷性，更便于政府進(jìn)行全流程監(jiān)管、數(shù)據(jù)追蹤和動(dòng)態(tài)調(diào)整，為精準(zhǔn)施策提供了可能?？陀^上也更好促進(jìn)房票的使用和價(jià)值發(fā)揮。

??2.市場(chǎng)影響：高質(zhì)量推進(jìn)去庫存工作

??南京房票新政，將對(duì)去庫存和系列工作產(chǎn)生積極影響，也對(duì)后續(xù)預(yù)期等層面產(chǎn)生積極作用。這里從市場(chǎng)多個(gè)主體的角度進(jìn)行分析。

??對(duì)地方政府而言，這是一項(xiàng)“一石多鳥”的策略：1）加速去庫存：直接為龐大庫存開辟了一個(gè)有政府信用背路的、穩(wěn)定的去化出口，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)預(yù)期。這本身也符合2026年各地去庫存的工作思路。2）降低綜合成本：相較于純貨幣補(bǔ)償，房票支付可能延遲或分期結(jié)算，減輕了當(dāng)期財(cái)政壓力；相較于自建安置房，節(jié)省了時(shí)間、管理和建設(shè)成本。另外，就從此次創(chuàng)新的角度來看，房票的市場(chǎng)接受程度明顯增加了，所以更可以發(fā)揮房票的設(shè)定功能和價(jià)值。3）引導(dǎo)城市發(fā)展：通過房票的流通，可以間接引導(dǎo)人口和需求流向特定區(qū)域，輔助城市規(guī)劃和新區(qū)開發(fā)。尤其是一些價(jià)格折扣大、優(yōu)惠多的項(xiàng)目和區(qū)域，和房票會(huì)有較好的結(jié)合。

??對(duì)開發(fā)商而言，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存：1）機(jī)遇：尤其是高庫存、資金鏈緊張的開發(fā)商，獲得了至關(guān)重要的銷售渠道。項(xiàng)目能否被房票持有者青睞，將直接考驗(yàn)其產(chǎn)品力、區(qū)位和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。春節(jié)前后營銷部門一定要加強(qiáng)對(duì)此類房票的研究，找到市場(chǎng)的痛點(diǎn)和吸引點(diǎn)，促進(jìn)房票和企業(yè)具體項(xiàng)目去庫存進(jìn)行結(jié)合。2）挑戰(zhàn)：可能會(huì)面臨“以價(jià)換量”的壓力。為了進(jìn)入“房票超市”優(yōu)選名單或吸引房票客戶，開發(fā)商可能需要在價(jià)格或支付條件上做出更多讓步。此時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目的認(rèn)購性價(jià)比和凸顯區(qū)位價(jià)值非常關(guān)鍵。

??對(duì)被征收群眾（房票持有人）而言，選擇權(quán)將明顯增強(qiáng)。他們從被動(dòng)接受安置，變?yōu)樵谔囟▍^(qū)域市場(chǎng)認(rèn)購商品房，再到現(xiàn)在全市范圍可認(rèn)購商品房，真正成為新建商品房市場(chǎng)的“準(zhǔn)消費(fèi)者”，其安置滿意度有望顯著提升。從實(shí)踐來看，可全市認(rèn)購商品房的規(guī)定，將使得房票本身的性價(jià)比非常高。若是疊加房票獎(jiǎng)勵(lì)等，那么此類房票認(rèn)購新房的優(yōu)勢(shì)將非常明顯。

??對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，該政策相當(dāng)于由地方政府主導(dǎo)了一次有體系、精準(zhǔn)的“需求側(cè)改革”。它匯集了全市動(dòng)拆遷后的購買力，形成了規(guī)模較大的購房潛在需求，并定向引導(dǎo)至既有庫存，有力地為全市去庫存形成了充足的市場(chǎng)需求。同時(shí)，通過此類操作，也更好地促進(jìn)了城中村改造和安置工作，具有非常好的社會(huì)效應(yīng)。

??3.潛在挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)前瞻

??從工作可持續(xù)的角度，我們這里提幾個(gè)善意的風(fēng)險(xiǎn)提示，以促進(jìn)各地更優(yōu)化房票和去庫存的工作。

??定價(jià)機(jī)制與公平性難題：如何為房票設(shè)定一個(gè)公認(rèn)合理的購買力（面值）？如何確保不同區(qū)域、不同品質(zhì)的房源在“超市”內(nèi)定價(jià)公允，防止開發(fā)商變相漲價(jià)或劣質(zhì)房源渾水摸魚？這需要一套極為精細(xì)和透明的評(píng)估與監(jiān)管體系。

??資金閉環(huán)與財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)：房票最終需要由地方政府向開發(fā)商進(jìn)行結(jié)算。其背后是否需要設(shè)立專項(xiàng)保障資金？結(jié)算周期多長(zhǎng)？若未來土地市場(chǎng)下行影響政府性基金收入，房票的兌付信用是否會(huì)受影響？這兩年各地房票的推進(jìn)節(jié)奏明顯加快，此類工作還需要細(xì)化。

??對(duì)商品房市場(chǎng)區(qū)域去庫存的擾動(dòng)：利用房票去庫存確實(shí)是非常不錯(cuò)的模式。但在實(shí)踐過程中，往往會(huì)存在一種“一邊倒”的去庫存情況，也就是一些有地鐵配套等的新房項(xiàng)目會(huì)加快去庫存，但其他區(qū)域市場(chǎng)反而會(huì)面臨去庫存的更大壓力。這要求各地對(duì)此類去庫存的差異化進(jìn)行提前預(yù)判，做好穩(wěn)市場(chǎng)工作。

??執(zhí)行層面的復(fù)雜性：從房源審核、信息發(fā)布、交易流程、資金監(jiān)管到糾紛處理，運(yùn)營一個(gè)全市級(jí)的房產(chǎn)交易平臺(tái)，對(duì)政府的管理能力和數(shù)字化水平要求極高。

??4.結(jié)論與展望

??南京“房票超市”新政，充分說明2026年各地在提內(nèi)需促消費(fèi)等方面持續(xù)發(fā)力。其既是對(duì)房票這項(xiàng)工具的認(rèn)可，也是對(duì)去庫存形成了更具有可操作性的模式，也意味著各地重構(gòu)了一個(gè)“需求歸集-存量匹配”的高效交易平臺(tái)。

??短期看，政策若能快速落地，將為南京樓市注入一劑強(qiáng)心針，加速庫存去化，穩(wěn)定市場(chǎng)信心。尤其是2026年1月份開始各地二手房等交易市場(chǎng)有活躍的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心有所提振。疊加此類房票政策，各地更是需要再接再厲，真正提高房源的去化速度，為各市場(chǎng)的全面活躍助力。

??長(zhǎng)期而言，此舉的意義可能超越短期去庫存。它探索了政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從“土地經(jīng)營者”和“直接建設(shè)者”向“市場(chǎng)規(guī)則制定者”和“交易平臺(tái)運(yùn)營者”角色轉(zhuǎn)型的可能路徑。從2026年各地的操作來看，各地要立足于統(tǒng)一大市場(chǎng)的邏輯，通過嚴(yán)密的設(shè)計(jì)、透明的規(guī)則和穩(wěn)健的財(cái)政支持，將城中村改造、保障房供給、商品房去庫存等工作進(jìn)行有力結(jié)合，真正為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供更大的支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)