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??核心摘要：2026年1月，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，上海靜安區(qū)擬試點(diǎn)由區(qū)屬公租公司直接收購(gòu)居民存量“老公房”，以幫助其置換區(qū)內(nèi)新房，并將收購(gòu)房源納入保障性租賃體系。這一區(qū)域性的創(chuàng)新實(shí)踐，與2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所明確的“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”的宏觀政策導(dǎo)向高度契合。該模式旨在通過(guò)“以舊換新”精準(zhǔn)破解居民置換困局、激活潛在需求，同時(shí)以“存量轉(zhuǎn)化”落實(shí)中央去庫(kù)存與優(yōu)化供給的戰(zhàn)略，是地方響應(yīng)中央號(hào)召、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的先行樣本。其成功關(guān)鍵在于如何將微觀操作與宏觀目標(biāo)有效結(jié)合，并在公平性、資金可持續(xù)性等方面實(shí)現(xiàn)突破。

??一、中央定調(diào)：新階段的房地產(chǎn)政策總綱

??2025年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2026年及未來(lái)一段時(shí)間的房地產(chǎn)政策確立了清晰的頂層設(shè)計(jì)。會(huì)議通稿將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”置于化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的框架下，標(biāo)志著政策基調(diào)從短期“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向中長(zhǎng)期“穩(wěn)定健康”發(fā)展。其核心方針可概括為“九字訣”：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

??“去庫(kù)存”成為核心任務(wù)：會(huì)議時(shí)隔九年重提“去庫(kù)存”，其現(xiàn)實(shí)緊迫性遠(yuǎn)超以往。當(dāng)前全國(guó)新房庫(kù)存高企，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年底百城新建商品住宅去化周期達(dá)28.7個(gè)月，遠(yuǎn)超合理區(qū)間。若疊加二手房掛牌、城投托底的購(gòu)地項(xiàng)目、法拍房等隱性庫(kù)存，其庫(kù)存規(guī)模壓力是較大的。

??“收購(gòu)存量房用于保障房”是關(guān)鍵路徑：會(huì)議明確提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”，旨在打通市場(chǎng)存量與民生保障的通道。這既是去庫(kù)存的有效工具，能緩解房企資金壓力；也是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新舉措，能夠快速、低成本地拓寬保障性租賃住房的來(lái)源。

??“優(yōu)供給”聚焦長(zhǎng)期模式轉(zhuǎn)型：會(huì)議要求“有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”，并通過(guò)“深化住房公積金制度改革”支持合理住房需求。這標(biāo)志著政策重心從單純刺激需求，轉(zhuǎn)向通過(guò)提升供給質(zhì)量、優(yōu)化金融支持來(lái)激活和滿足居民對(duì)高品質(zhì)住房的期待。

??二、靜安實(shí)踐：響應(yīng)頂層設(shè)計(jì)的微觀創(chuàng)新

??上海靜安區(qū)的試點(diǎn)，是上述中央政策精神在特大城市核心區(qū)域的率先落地與具體演繹。它不僅是簡(jiǎn)單的“以舊換新”促銷，更是一次系統(tǒng)性的供給側(cè)改革試驗(yàn)。靜安模式的戰(zhàn)略價(jià)值在于，它成功地將地方層面的“民生實(shí)事”（幫助居民改善住房）、“市場(chǎng)調(diào)節(jié)”（去化新房庫(kù)存）和“社會(huì)保障”（籌集保租房）三大目標(biāo)，整合進(jìn)一個(gè)可操作的政策工具包中，生動(dòng)詮釋了中央關(guān)于“市場(chǎng)與保障更有效銜接”的構(gòu)想。

??三、政策影響：多維度的市場(chǎng)重塑

??若上海靜安試點(diǎn)成功并推廣，將對(duì)超大城市核心區(qū)和相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性影響。

??對(duì)市場(chǎng)主體的影響：1）地方政府與城投平臺(tái)：角色從“土地供應(yīng)商”向“市場(chǎng)穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變。其核心能力要求從土地融資轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)收購(gòu)、評(píng)估、運(yùn)營(yíng)和金融運(yùn)作。2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：銷售邏輯生變。與地方政府或國(guó)資平臺(tái)合作，針對(duì)“以舊換新”客戶提供適配產(chǎn)品，或直接參與存量房收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)，將成為新的業(yè)務(wù)方向。3）居民家庭：顯著降低改善性需求的“置換風(fēng)險(xiǎn)”，激活“賣一買一”鏈條，尤其是破解這兩年超大城市二手房掛牌激增的問(wèn)題，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)核心群體的預(yù)期。

??對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式的影響：該實(shí)踐標(biāo)志著行業(yè)加速?gòu)摹霸隽繑U(kuò)張”的單一開(kāi)發(fā)模式，向“存量更新+優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合模式轉(zhuǎn)型。這與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的“做優(yōu)增量、盤(pán)活存量”以及“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”的內(nèi)需發(fā)展思路一脈相承。

??四、關(guān)鍵挑戰(zhàn)與成功要素

??我們從超大城市核心區(qū)域工作可持續(xù)性和高質(zhì)量推進(jìn)角度認(rèn)為，盡管模式具有開(kāi)創(chuàng)性，但其大規(guī)模推廣仍面臨核心挑戰(zhàn)：

??資金可持續(xù)性挑戰(zhàn)：這是模式能否擴(kuò)大的生命線。區(qū)屬公租公司的收購(gòu)資金依賴財(cái)政撥款或貸款，規(guī)模有限。未來(lái)需依賴中央已明確的“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債券”及保障性租賃住房REITs等金融工具支持，以打通“融資-收購(gòu)-運(yùn)營(yíng)-退出”的完整資金閉環(huán)。

??估值公平性與道德風(fēng)險(xiǎn)：如何確保對(duì)舊房的第三方評(píng)估價(jià)“公允”，既保障居民資產(chǎn)權(quán)益，又防止國(guó)有資產(chǎn)流失，是政策公信力的基礎(chǔ)。同時(shí)，需防范開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)或居民“以次換優(yōu)”的道德風(fēng)險(xiǎn)。

??跨部門協(xié)同與制度配套：政策涉及住建、規(guī)資、財(cái)政、金融監(jiān)管等多個(gè)部門，需要高效的協(xié)同機(jī)制。在舊房性質(zhì)變更（商品住房轉(zhuǎn)保障性租賃住房）、稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金深度支持（如提高貸款額度用于置換差價(jià)）等方面，均需明確的制度配套。

??五、結(jié)論與建議

??上海靜安的“住房以舊換新”試點(diǎn)，是地方政府在中央“穩(wěn)市場(chǎng)、去庫(kù)存、建模式”戰(zhàn)略指引下的一次精準(zhǔn)而積極的嘗試。它將民生改善、市場(chǎng)穩(wěn)定與住房保障三重目標(biāo)創(chuàng)造性結(jié)合，為特大城市探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供了實(shí)踐藍(lán)本。這里對(duì)決策者的建議分析如下：

??強(qiáng)化金融工具賦能：建議市級(jí)層面協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)，設(shè)立針對(duì)此類收儲(chǔ)的專項(xiàng)低息貸款，并積極推動(dòng)相關(guān)資產(chǎn)通過(guò)發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)資金回收。

??建立標(biāo)準(zhǔn)化操作流程：在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快形成覆蓋房源評(píng)估、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、保障房準(zhǔn)入等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化合同與流程，為復(fù)制推廣奠定基礎(chǔ)。

??加強(qiáng)預(yù)期管理與政策溝通：清晰界定政策邊界（如戶型、總價(jià)、區(qū)域），定期透明化披露進(jìn)展，穩(wěn)定市場(chǎng)各方預(yù)期，避免造成政策誤讀和市場(chǎng)扭曲，充分發(fā)揮政策的積極效應(yīng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)