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??2026年1月25日，杭州富陽區(qū)宣布推出房地產(chǎn)“以舊換新”活動，報名時間為2026年1月26日至2月9日。這里對該政策相關(guān)內(nèi)容進行分析。

??1.政策概覽：定向施策，政府主導流動性再造

??富陽區(qū)本次推出的“以舊換新”活動，是杭州范圍內(nèi)首次由地方政府及區(qū)屬國企主導的、系統(tǒng)性打通二手房與新房交易鏈條的創(chuàng)新性政策。其核心模式是由區(qū)屬國企富陽樂居集團作為信用主體和操作平臺，定向收購200套符合條件的二手房，并向原業(yè)主發(fā)放等額“抵價券”及額外5%的“購房券”，引導其購買指定的18個新建商品住房項目。

??此次政策并非普惠性刺激，而是一次高度精準的定向政策。其目標清晰：一是精準激活區(qū)域內(nèi)特定存量房（建成超15年的“老破小”）的流動性；二是為參與合作的、可能面臨去化壓力的新建樓盤定向?qū)Я骺蛻簦蝗且哉庞脼橹薪?，破解當前市場中“賣舊買新”鏈條不暢的核心堵點，旨在實現(xiàn)“一子落而滿盤活”的局部市場重啟效果。

??2.核心機制：規(guī)則設(shè)計體現(xiàn)精準與時效雙重考量

??該政策在規(guī)則設(shè)計上體現(xiàn)了明確的邊界意識和效率導向，旨在控制風險并快速形成市場實效。

??收購標的嚴格限定：政策將收購范圍嚴格限定于富春、鹿山、銀湖三個核心街道，且房屋須為2010年12月31日前建成、建筑面積不超過144平方米的住宅。這一設(shè)定精準指向了房齡較長、戶型偏小、可能面臨流動性困境的存量房源，發(fā)揮了政策資金較好的作用。

??優(yōu)惠機制與強時效綁定：換房人可獲得的權(quán)益為“收購價等值抵價券+5%額外購房券（上限10萬元）”，實質(zhì)是政府為換房行為提供了最高10萬元或5%的額外激勵。然而，這一權(quán)益附帶了嚴格的“30天內(nèi)必須用于購買指定新房”的條款，并與僅15天的報名窗口期（1月26日至2月9日）相結(jié)合，形成了強大的緊迫感，旨在促成交易快速閉環(huán)，避免資金沉淀和市場觀望。

??閉環(huán)運作控制風險：整個流程形成了“收購舊房-發(fā)放房票-兌換新房”的封閉循環(huán)。收購的二手房資產(chǎn)沉淀于國企平臺，后續(xù)可統(tǒng)籌用于租賃住房或保障房等用途；發(fā)放的“房票”只能用于消化指定的18個新房庫存，確保了政策資金全部流入實體經(jīng)濟與地方財政循環(huán)，有效防范了套利風險。

??為更直觀展示其運作框架，政策核心機制可概括如下表：

??3.市場影響預(yù)判：結(jié)構(gòu)性影響大于全局性拉動

??我們認為，該政策的象征意義和結(jié)構(gòu)性影響將大于對區(qū)域市場的全局性拉動。當然總體上要給予肯定。

??對二手房市場：形成“價格錨點”，但影響范圍有限。國企以市場化評估價收購200套房源，將在短期內(nèi)為符合條件的“老破小”建立清晰的價格標桿，有助于穩(wěn)定該類房源的業(yè)主預(yù)期，遏制非理性降價。但由于收購標準嚴苛、數(shù)量有限，難以拉動整體二手房價格反彈，或也會造成市場內(nèi)不同品質(zhì)房源價格的進一步分化。

??對新建住宅市場：定向去化庫存，緩解部分房企壓力。政策為18個參與樓盤鎖定了至少200組具備強支付能力（已通過舊房變現(xiàn)）的精準客戶，將顯著加快這些項目的銷售回款。這對于現(xiàn)金流緊張、庫存較高的部分本地房企而言是實質(zhì)性利好。然而，這也可能對非參與樓盤形成“虹吸效應(yīng)”，加劇市場內(nèi)部競爭格局的分化。

??對地方市場與政府角色：一次重要的模式探索。富陽此舉標志著地方政府從傳統(tǒng)的“限購/限貸”調(diào)控者，向市場流動性“組織者”和“信用中介”角色深度轉(zhuǎn)型。若能成功運行，此模式可能成為大城市郊區(qū)板塊化解存量、穩(wěn)定樓市的可復(fù)制模板。其成敗關(guān)鍵將在于二手房資產(chǎn)的后續(xù)處置能否實現(xiàn)資金平衡。

??下表具體分析了其對二手房市場的分層影響：

??4.創(chuàng)新與挑戰(zhàn)：杭州樣本的先行意義

??富陽模式的創(chuàng)新之處在于，它超越了此前一些城市僅由房企或中介機構(gòu)撮合的“以舊換新”，升級為政府平臺深度介入、提供信用擔保和流動性支持的“官方換房”。這大大降低了交易雙方的違約風險和時間成本，提升了換房成功率。

??然而，該模式也面臨顯著挑戰(zhàn)：一是財政與平臺公司的資金壓力，收購200套房產(chǎn)需要巨額短期資金墊付，對區(qū)級財政和國企是考驗；二是收購房源的后期運營難題，如何高效處置、盤活這批存量資產(chǎn)（尤其考慮到此類二手房房源或?qū)儆诜稚⑿再|(zhì)的房源），實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，是決定政策可否持續(xù)的關(guān)鍵；三是市場公平性質(zhì)疑，政策客觀上用公共資源補貼了特定群體（擁有老房子的業(yè)主）和特定樓盤（參與的18個項目），其公平性與效率的平衡需要關(guān)注。

??5.結(jié)論與投資建議

??結(jié)論：當前富陽“以舊換新”政策是一次在細分市場內(nèi)，通過行政力量重構(gòu)交易鏈條、刺激局部流動性的有力嘗試，體現(xiàn)了2026年各地政策持續(xù)發(fā)力的導向。它是當前房地產(chǎn)市場從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量盤活”階段下的重要代表，標志著地方政府穩(wěn)樓市手段的升級，也體現(xiàn)了“收購二手房-優(yōu)化保障房房源供給”的導向。

??雖然國企收購二手房的操作，在過去幾年也都有，最早的如此前太倉模式，但今年的操作更可以看出，其和保障房的工作有了更為緊密的結(jié)合，這是包括富陽在內(nèi)的各類政策的創(chuàng)新點或市場意義所在。這里對相關(guān)市場參與者提出若干投資與決策建議：

??對于潛在換房者（目標房源業(yè)主）：這是難得的“脫手舊房、升級新房”且獲得額外補貼的窗口期，建議積極參與評估。決策關(guān)鍵在于，是否真心愿意且有能力在30天內(nèi)完成指定樓盤的新房購置。

??對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：積極參與此類政府主導的盤活計劃，是當前去化庫存、回籠現(xiàn)金的安全途徑，亦對企業(yè)總部新年營銷工作“開門紅”有較大支持。未來應(yīng)關(guān)注政策模式，將其作為項目布局和營銷策略的考量因素。

??對于投資者與市場觀察者：應(yīng)重點關(guān)注政策的“閉環(huán)”是否順暢、收購房源的處置方式以及最終的資金平衡情況。這不僅是評判富陽個案成敗的標尺，更是預(yù)判該類政策能否大規(guī)模推廣、從二手房中尋找消費需求潛力、從而真正成為房地產(chǎn)市場“穩(wěn)定器”的關(guān)鍵。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴躍進