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??2026年1月22日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則重要公告，宣布面向社會(huì)公開(kāi)征集存量商品住房用作保障性租賃住房房源。雖然收購(gòu)存量商品房做保租房的操作在2025年也有，但是類(lèi)似地方操作說(shuō)明2026年各地正深入貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和住建部住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作導(dǎo)向，同時(shí)也體現(xiàn)了保障房供給思路在進(jìn)一步優(yōu)化。

??1.政策核心要點(diǎn)概述

??近日，海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布公告，宣布由市政府委托國(guó)有企業(yè)，面向市場(chǎng)公開(kāi)征集并收購(gòu)存量商品住房，專(zhuān)項(xiàng)轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。此舉標(biāo)志著地方政府從傳統(tǒng)的土地供應(yīng)和規(guī)劃管理角色，更深地介入住房市場(chǎng)的存量流通與結(jié)構(gòu)優(yōu)化環(huán)節(jié)，具有較好的市場(chǎng)效應(yīng)。

??本次政策旨在通過(guò)市場(chǎng)化手段，一舉多得：快速籌集保障性租賃住房房源、定向消化特定存量商品房庫(kù)存、服務(wù)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)人才安居。政策執(zhí)行呈現(xiàn)出“目標(biāo)精準(zhǔn)、條件清晰、時(shí)間緊迫”的突出特點(diǎn)，其核心框架可通過(guò)下表直觀呈現(xiàn)：

??2.政策深層動(dòng)因與戰(zhàn)略意圖分析

??2.1直接動(dòng)因：定向去庫(kù)存與完善住房保障體系。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，部分城市面臨庫(kù)存壓力。海口政策精準(zhǔn)鎖定“2020年后建設(shè)”、“120平方米以?xún)?nèi)”的房源，意在直接、高效地消化當(dāng)前市場(chǎng)上符合現(xiàn)代居住標(biāo)準(zhǔn)、但去化承壓的新建商品房庫(kù)存，體現(xiàn)了2026年較好的去庫(kù)存導(dǎo)向。同時(shí)，這也避免了新建保障房的漫長(zhǎng)周期，能迅速增加租賃住房供給，是完成保障性住房建設(shè)指標(biāo)的有效路徑。

??2.2核心戰(zhàn)略：以住房配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人才戰(zhàn)略。政策將收購(gòu)范圍嚴(yán)格限定在“中心城區(qū)及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，并明確優(yōu)先服務(wù)自貿(mào)港四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，揭示了其核心戰(zhàn)略意圖：將住房保障與城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人才引進(jìn)戰(zhàn)略深度綁定。通過(guò)為產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供穩(wěn)定、優(yōu)質(zhì)的租賃住房，降低人才居住成本，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，最終服務(wù)于海南自貿(mào)港建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合、以房留人”。

??2.3模式創(chuàng)新：探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此次由政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、市場(chǎng)化運(yùn)作的收購(gòu)模式，是在探索房地產(chǎn)領(lǐng)域“政府與市場(chǎng)協(xié)同”的新模式。它試圖在“市場(chǎng)失靈”的領(lǐng)域（存量去化、保障房供給）發(fā)揮政府“看得見(jiàn)的手”的引導(dǎo)作用，同時(shí)尊重市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，確保項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可持續(xù)性，為化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、構(gòu)建“市場(chǎng)+保障”雙軌制住房體系提供地方實(shí)踐樣本，真正在去庫(kù)存和保障房等領(lǐng)域探索更具有可持續(xù)性和可復(fù)制性的模式。

??3.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多維影響評(píng)估

??3.1對(duì)海口本地市場(chǎng)的即時(shí)影響

??庫(kù)存與價(jià)格：短期內(nèi)將對(duì)政策覆蓋范圍內(nèi)的符合條件房源形成直接利好，有助于加速去化，對(duì)穩(wěn)定相關(guān)區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期起到積極作用。但由于收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格（新建、小戶(hù)型、整單元），對(duì)大面積、老舊存量房的帶動(dòng)效應(yīng)有限，市場(chǎng)分化可能加劇。

??房企現(xiàn)金流：對(duì)于持有相關(guān)存量房源的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，這提供了一個(gè)難得的現(xiàn)金回籠機(jī)會(huì)，尤其對(duì)于部分資金鏈緊張的房企，能有效緩解壓力。國(guó)企作為買(mǎi)方，交易信用度高，是顯著的利好。

??租賃市場(chǎng)：大量新增的、位置較優(yōu)的保障性租賃住房入市，將優(yōu)化租賃住房的供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，或影響同地段、同品質(zhì)的中低端租賃房源。當(dāng)然最核心的就是促進(jìn)住房租賃消費(fèi)品質(zhì)的提升。

??3.2對(duì)行業(yè)與政策的示范效應(yīng)

??為其他城市提供可參考模板：?？谧鳛槭?huì)城市和自貿(mào)港核心，此舉具有很強(qiáng)的示范意義。2026年各地要圍繞去庫(kù)存和保障房?jī)?yōu)供給方面持續(xù)發(fā)力。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，庫(kù)存壓力較大、且有較強(qiáng)人才引進(jìn)需求的重點(diǎn)二線城市，可能會(huì)評(píng)估并推出類(lèi)似政策，在2025年既有實(shí)踐基礎(chǔ)上，形成一波地方政府“以購(gòu)代建”籌集保障房的政策潮。

??重塑房企開(kāi)發(fā)邏輯：政策明確了政府對(duì)“新建、中小戶(hù)型、配套全”房源的偏好，這將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在未來(lái)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，更主動(dòng)地考慮與保障性住房體系的兼容性，或與政府建立更深的合作。

??加速“租購(gòu)并舉”格局形成：政府大規(guī)模持有并運(yùn)營(yíng)核心區(qū)域的租賃住房，將實(shí)質(zhì)性壯大機(jī)構(gòu)租賃市場(chǎng)的供給主體力量，推動(dòng)住房消費(fèi)觀念從“重購(gòu)輕租”向“租購(gòu)并舉”穩(wěn)步轉(zhuǎn)變。

??4.潛在挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)提示

??財(cái)政可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)：收購(gòu)需要巨額啟動(dòng)資金，且后續(xù)運(yùn)營(yíng)要求“收入覆蓋成本”。保障性租賃住房租金通常低于市場(chǎng)價(jià)，如何實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡是一大考驗(yàn)，對(duì)地方國(guó)企的融資與運(yùn)營(yíng)能力提出高要求。

??執(zhí)行公平性與透明度風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)化定價(jià)的尺度、房企房源入選的標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際操作中需高度透明，避免產(chǎn)生尋租空間，確保國(guó)有資產(chǎn)交易的公允性。

??“虹吸效應(yīng)”與市場(chǎng)扭曲風(fēng)險(xiǎn)：若收購(gòu)量較大，可能短期內(nèi)過(guò)度拉動(dòng)特定片區(qū)、特定戶(hù)型的價(jià)格，形成非市場(chǎng)化的價(jià)格信號(hào)，對(duì)普通商品房交易市場(chǎng)產(chǎn)生一定干擾。

??政策的長(zhǎng)效性待觀察：此次征集時(shí)間極為倉(cāng)促（僅一周），更像一次“試點(diǎn)”。其長(zhǎng)期是會(huì)成為常態(tài)化收購(gòu)機(jī)制，還是階段性去庫(kù)存工具，仍有待觀察，后續(xù)配套細(xì)則與資金安排是關(guān)鍵。

??5.結(jié)論與建議

???？诖舜握撸砻婵春?025年各地已推進(jìn)的“以購(gòu)代建”模式?jīng)]有太多差異，但考慮到2026年去庫(kù)存工作的提速，以及保障房供給工作有較大的調(diào)整，所以要從更高的視角去理解此類(lèi)工作方向，并基于“人產(chǎn)城”的視角思考相關(guān)工作內(nèi)容。

??對(duì)于決策層（其他地方政府）：可積極關(guān)注?？谀Ｊ降男Ч?，但不可盲目照搬。必須審慎評(píng)估自身財(cái)政承受能力、庫(kù)存結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)需求，量力而行，設(shè)計(jì)符合本地實(shí)際的精細(xì)化方案。2026年一季度最迫切的任務(wù)就是盤(pán)摸庫(kù)存情況和庫(kù)存去化堵點(diǎn)，更好為后續(xù)工作提供支撐。

??對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：應(yīng)重新審視自身存量資產(chǎn)，尤其是符合“新建、中小戶(hù)型、位置好”條件的項(xiàng)目，可積極對(duì)接此類(lèi)政策機(jī)會(huì)。尤其是要關(guān)注2026年財(cái)政工具擴(kuò)張帶來(lái)的利好點(diǎn)，把握相關(guān)資金和企業(yè)銷(xiāo)售資金的關(guān)系。另外，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，需將“可售、可租、可保障”納入產(chǎn)品戰(zhàn)略考量，增強(qiáng)業(yè)務(wù)模式的靈活性以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變遷。

??對(duì)于投資者與市場(chǎng)觀察者：應(yīng)看到2026年各地政策面還在積極發(fā)力，尤其是在“增量-存量”、“商品房-保障房”等多市場(chǎng)領(lǐng)域會(huì)有系統(tǒng)的推進(jìn)工作。要從此類(lèi)工作中重新判斷市場(chǎng)供求關(guān)系、預(yù)期變量調(diào)整等，真正找到市場(chǎng)新的發(fā)力點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)