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??今年1月份，貴陽組織開展商品住房“以舊換新”活動。而根據(jù)2月份相關(guān)的消息，該活動自啟動以來，市場參與度持續(xù)升溫，并呈現(xiàn)出顯著的老城區(qū)向新城區(qū)遷移的置業(yè)趨勢。截至2月27日，已有78人通過官方平臺登記參與，政策協(xié)同效應(yīng)初步顯現(xiàn)。這里對此次活動的核心數(shù)據(jù)進(jìn)行整理。

??1.政策機(jī)制與初期成效。本次“以舊換新”活動進(jìn)一步體現(xiàn)各地在促進(jìn)一二手房聯(lián)動和促進(jìn)市場循環(huán)發(fā)展等方面的舉措。“以舊換新”活動構(gòu)建了“房企+中介+銀行”三方聯(lián)動的服務(wù)閉環(huán)。通過降低交易成本（中介費率）和優(yōu)化金融支持（信貸綠色通道），精準(zhǔn)針對改善性需求“賣舊難、換房周期長”的痛點。目前78人的登記量雖處起步階段，但38套舊房成功掛牌、4例新房認(rèn)購的轉(zhuǎn)化路徑已跑通，顯示政策從登記咨詢向?qū)嶋H交易傳導(dǎo)的機(jī)制有效。

??2.市場特征：置換需求主導(dǎo)，區(qū)域遷移明確?！百u舊買新”群體占比超八成，這明確指向當(dāng)前市場的主力需求來自存量房的改善型業(yè)主。最值得關(guān)注的是其強(qiáng)烈的區(qū)域遷移意愿。其中，舊房來源地集中：擬出售的舊房七成以上集中在南明區(qū)、云巖區(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū)。而新房意向地明確：六成意向購房需求直指觀山湖區(qū)。這一“老城出，新城進(jìn)”的剪刀差結(jié)構(gòu)，清晰描繪出貴陽改善性需求的遷徙路徑。這也充分體現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)城區(qū)對于促進(jìn)住房消費需求釋放的積極作用。

??3.區(qū)域遷移的深層邏輯：核心價值驅(qū)動。觀山湖區(qū)作為貴陽政治、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)核心的新城區(qū)，能夠成為置換首選，印證了當(dāng)前改善性需求的核心關(guān)注點：優(yōu)質(zhì)公共配套與品質(zhì)住房供給。老城區(qū)居民通過“以舊換新”，不僅是住房物理空間的升級，更是對城市核心資源（如教育、商業(yè)、生態(tài)、政務(wù)環(huán)境）的重新配置。這表明，在改善型市場中，房產(chǎn)價值正加速向擁有高能級公共服務(wù)的區(qū)域集中。反過來也啟示各地，要積極促進(jìn)城市品質(zhì)的提升，以“好城區(qū)”來吸引住房需求的積極釋放。

??當(dāng)然，從各地已推行的“以舊換新”工作來看，轉(zhuǎn)化率是衡量政策成效的核心指標(biāo)。后續(xù)需重點跟蹤從房源登記、掛牌展示到最終成交的全流程轉(zhuǎn)化情況。其中，中介服務(wù)費的調(diào)整幅度、銀行貸款審批的效率等實際交易體驗，將直接影響政策的市場口碑與可持續(xù)性。從這個角度而言，房企需積極主動作為。在項目端，應(yīng)著力凸顯與老城區(qū)舊房在產(chǎn)品力上的代際差異（如戶型設(shè)計、社區(qū)景觀、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)等），并有效承接“專屬購房優(yōu)惠”，從而將區(qū)域關(guān)注度切實轉(zhuǎn)化為項目去化量。

??我們認(rèn)為，今年房地產(chǎn)市場向好的態(tài)勢有望進(jìn)一步明朗，各地改善型住房需求也將得到積極釋放。在此過程中，需妥善處理好“老城更新”與“新城發(fā)展”的關(guān)系。通過“以舊換新”，一方面有助于老城區(qū)疏解存量住房壓力、緩解人口承載壓力，另一方面也為新城區(qū)導(dǎo)入增量改善需求，推動形成存量與增量良性互動、梯度消費有序升級的房地產(chǎn)市場新格局。這也與中央城市工作會議精神高度契合，是打通存量市場與增量市場壁壘的積極探索。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)