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??近期，全國(guó)多地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局紛紛更名為“住房和城市更新局”。

??“住建局”改“住更局”，雖“一字之差”但這背后卻是一場(chǎng)從“增量擴(kuò)張”到“存量提質(zhì)”的根本性變革。

??2024年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將城市更新的表述由2024年的“大力實(shí)施”升級(jí)為“高質(zhì)量推進(jìn)”。

??同時(shí)，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還首次提出“拓展要素市場(chǎng)化改革試點(diǎn)”，看似與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)有限，實(shí)則是為穩(wěn)樓市與城市更新提供底層制度支撐。

??2025年，中央對(duì)城市更新的政策部署呈現(xiàn)出層次遞進(jìn)、重點(diǎn)突出的鮮明特征。進(jìn)入2026年城市更新按下“加速鍵”，多個(gè)城市公布2026年城市更新實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目清單。

??當(dāng)前城市更新已成為房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的核心抓手，其價(jià)值不僅在于短期市場(chǎng)提振，更在于實(shí)現(xiàn)供需兩端的精準(zhǔn)銜接與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

??可以說(shuō)，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入新階段后的核心增長(zhǎng)動(dòng)力。

??2024年，湖北17個(gè)市（州）的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局更名為住房和城市更新局（簡(jiǎn)稱(chēng)“住更局”），深圳、廣州、濟(jì)南等地另設(shè)了專(zhuān)門(mén)的城市更新機(jī)構(gòu)。2025年，四川省城市更新集團(tuán)、浙建城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)等相繼揭牌成立。

??從“住建局”到“住更局”，一字之變的背后是整個(gè)行業(yè)邏輯的根本性變革?！敖ā笔恰皬臒o(wú)到有”，對(duì)應(yīng)的是以往快速擴(kuò)張期的增量發(fā)展，“更”是“從有到好”，對(duì)應(yīng)的是當(dāng)下“高質(zhì)量發(fā)展”的房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??自2024年12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將城市更新的表述由2024年的“大力實(shí)施”升級(jí)為“高質(zhì)量推進(jìn)”后，城市更新的內(nèi)涵已從舊改工程躍升為穩(wěn)樓市與建新模式的雙引擎，戰(zhàn)略?xún)r(jià)值顯著提升。

??2025年，“城市更新”成為中央層面政策部署的高頻關(guān)鍵詞，多部委在高層次會(huì)議和文件中密集表態(tài)，構(gòu)建起系統(tǒng)完備、協(xié)同發(fā)力的政策推進(jìn)體系。

??與“從無(wú)到有”的建設(shè)相比，存量的更新涉及的方方面面較為復(fù)雜，如產(chǎn)權(quán)人、住戶(hù)、社區(qū)、多級(jí)政府等都需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，且在“高質(zhì)量推進(jìn)”的要求下，如今的“城市更新”不再是大拆大建模式，而是需要考慮到城市全周期治理的可持續(xù)發(fā)展模式。

??因此，各地從“住建局”到“住更局”的轉(zhuǎn)變，主要還是為了能夠更好地牽頭統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)各方。

??2026年至今，多個(gè)城市已公布2026年城市更新實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目清單。

??先是北京，2月底發(fā)布2026年第一批城市更新計(jì)劃項(xiàng)目清單，首批項(xiàng)目共計(jì)1321個(gè)，年度計(jì)劃投資1049.5億元。項(xiàng)目類(lèi)型涵蓋建筑改造利用、老舊小區(qū)改造等八大類(lèi)型。

??隨后，重慶發(fā)布首批《城市更新機(jī)會(huì)清單》，收錄207個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資近1200億元。武漢市宣布首批投資1308億元，力爭(zhēng)三年完成182個(gè)片區(qū)改造，投資力度居前列。廣州計(jì)劃投資2200億元，推進(jìn)104個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

??除此之外，深圳雖未公布投資規(guī)模，但已有1063個(gè)項(xiàng)目列入城市更新計(jì)劃，杭州2026年至2028有1500余個(gè)項(xiàng)目列入城市更新計(jì)劃。

??可以看到，2026年城市更新已全面提速。

??事實(shí)上，自2025年7月中央城市工作會(huì)議進(jìn)一步將城市更新提升至高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略高度，并明確將城市更新作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心路徑之后，城市更新就已成為房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的核心抓手。

??從穩(wěn)樓市看，城市更新直擊供需錯(cuò)配矛盾。從需求側(cè)看，城市更新緊密對(duì)接新型城鎮(zhèn)化的人口集聚需求，2024年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%但戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新市民剛性需求與存量居民改善性需求疊加，城市更新通過(guò)老舊小區(qū)改造、城中村整治、社區(qū)建設(shè)等舉措，精準(zhǔn)匹配不同群體的居住與生活需求。從供給側(cè)看，城市更新兼顧降庫(kù)存和優(yōu)供給，以存量用地盤(pán)活和設(shè)施升級(jí)為核心，避免了增量擴(kuò)張的資源浪費(fèi)，通過(guò)低效用地再開(kāi)發(fā)既有建筑改造利用等方式，優(yōu)化城市空間布局，提升公共服務(wù)供給質(zhì)量

??從發(fā)展新模式看，城市更新推動(dòng)行業(yè)從“建房子”到“造空間”轉(zhuǎn)型。以往“土地財(cái)政+規(guī)模擴(kuò)張”模式重開(kāi)發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，而更新強(qiáng)調(diào)存量盤(pán)活與功能升級(jí)，如城中村改造同步配建養(yǎng)老、托育設(shè)施，為房企開(kāi)辟開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)新路徑。

??不僅如此，從長(zhǎng)期發(fā)展視角看，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入新階段后的核心增長(zhǎng)動(dòng)力。一方面城市更新能為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地，促進(jìn)“好房子”建設(shè)發(fā)展。另一方面隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，居民住房條件持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)從大規(guī)模增量建設(shè)階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，房屋更新替代新增建設(shè)成為住房需求的主力來(lái)源。城市更新也將通過(guò)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的四好建設(shè)，滿(mǎn)足居民高品質(zhì)生活需求。

??需要指出的是，城市更新并非單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級(jí)和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。

??當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段，人口結(jié)構(gòu)、土地利用、設(shè)施配套等方面的新問(wèn)題亟待解決。在此背景下，城市更新成為破解這些難題的關(guān)鍵抓手。