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??2026年8月25日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局、成都市規(guī)劃和自然資源局、成都市財政局、成都住房公積金管理中心4部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，從"優(yōu)化供給、支持消費、盤活存量、營造環(huán)境"四大維度推出10條措施，新政自2026年8月25日起施行。

??克而瑞研究中心認為，成都新政相較于京滬，有其特色：成都是普惠性、持續(xù)性的"利息補貼"（按年度應付利息的20%計算，覆蓋全市新建商品住房、無需賣舊房），更加突出供需兩端協(xié)同和住房消費的精準支持。上海則是與"賣舊買新"掛鉤的一次性"貸款總額比例返還"（按貸款總額1%計算，限外環(huán)外新房）。

??01

??京滬新政之后，成都積極跟進

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2026年1—7月成都新建商品住宅累計成交面積479.62萬㎡（同比-37.88%）、成交套數(shù)36370套（同比-38.39%）、成交金額898.20億元（同比-39.20%）、供應面積464.55萬㎡（同比-22.33%），期間成交均價18727元/㎡（同比-2.12%）。從單月數(shù)據(jù)看，2026年7月成交均價19478元/㎡，同比大幅上漲11.03%，成交套數(shù)6072套（同比-15.20%）、成交面積77.16萬㎡（同比-13.21%），呈現(xiàn)明確的"量縮價揚"特征。環(huán)比方面，2026年7月較2026年6月均價+0.95%、成交套數(shù)+18.39%、成交面積+13.17%，成交出現(xiàn)環(huán)比回暖。

??CRIC月度數(shù)據(jù)呈現(xiàn)2025年1月至2026年8月成都新建商品住宅成交面積與成交均價走勢，可清晰觀察到2026年7月的均價沖高與成交面積環(huán)比回升。

??圖 成都新建商品住宅成交面積與成交均價月度走勢

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??2026年7月成交均價升至19478元/㎡，為2026年內(nèi)高點，成交面積亦從6月的68.18萬㎡回升至77.16萬㎡，呈現(xiàn)"量縮價揚、環(huán)比回暖"的階段性特征。

??雖然從月度成交總量和成交均價上，成都近期有所改善，環(huán)比回升，但從庫存角度可以發(fā)現(xiàn)，100-140平的主力改善戶型段，存量超過千萬平方米。從這個角度看，成都此次積極跟進京滬出臺樓市新政，是有其優(yōu)化市場供求，平衡存量等方面考慮的。

??圖 2026年7月成都商品住宅各面積段產(chǎn)品庫存及去化周期

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??02

??成都樓市新政10條要點

??本次成都樓市新政，主要涉及以下10個要點：

??表  成都樓市新政核心要點梳理

??資料來源：成都市住房和城鄉(xiāng)建設局等4部門《關(guān)于進一步優(yōu)化促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，克而瑞研究中心整理。

??03

??成都、上海、北京三城最新樓市新政對比

??總結(jié)來看，三城政策工具差異化特征鮮明。我們以下表進行橫向?qū)Ρ取?/p>

??表  成都、上海、北京三城最新樓市新政對比

??資料來源：成都、上海、北京三城政策文件，2026年8月

??04

??15%首付＋20%貼息：成都此次最有含金量的政策組合

??此次新政第四條（支持消費板塊核心條款）是全文最值得關(guān)注的政策條款：自通知施行之日起至2026年12月31日，實施期是4個月加6天，購買本市新建商品住房申請住房公積金貸款的，最低首付款比例為15%，并給予一年期限、20%的利息補貼，補貼金額最高不超過2.5萬元；購買設計達到綠建一星級標準及以上的新建商品住房，公積金最高貸款額度可上浮20%。

??表  三個核心數(shù)字拆解及其政策定位

??資料來源：成都市住房和城鄉(xiāng)建設局等4部門《通知》，克而瑞研究中心整理

??可以看出，成都此次政策不再只是"降首付"，而是"首付端降低資金門檻+貸款端降低實際融資成本"的雙重組合。需要說明的是，將"降首付"與財政補貼組合并非成都獨有——上海"滬八條"同樣以15%首付疊加"以舊換新"貸款補貼（最高5萬元，疊加最高8萬元）；成都此次政策的辨識度更多在于補貼形式為持續(xù)性"利息補貼"而非一次性比例返還，且不要求同步出售名下二手房，普惠面更廣。

??05

??每套最高2.5萬元貼息對樓市意味著什么

??按照政策，成都此次對購房者的利息補貼比例為20%，最高補貼2.5萬元。因此按靜態(tài)口徑反推：2.5萬元÷20%＝12.5萬元，即政策最高支持的"年度應付利息"約為12.5萬元。

??成都首套個人住房公積金貸款5年以上利率為2.6%（自2025年5月8日中國人民銀行下調(diào)后執(zhí)行）；首套商業(yè)性個人住房貸款利率約3.05%-3.1%（按5年期以上LPR減點后，當前LPR為3.0%/3.5%，2026年7月20日報價）。我們以不同利率口徑重做測算校驗，結(jié)果如下表：

??表  貼息測算敏感性表

??資料來源：克而瑞研究中心測算

??成都首套公積金貸款最高額度（雙職工約120萬-140萬元）不足以支撐吃滿2.5萬貼息，2.5萬元貼息上限暫以"組合貸/整體貸款利息"口徑理解。靜態(tài)利率口徑的選擇顯著影響倒推的總價區(qū)間，進一步按等額本息（30年、商貸3.1%）測算首年實際利息，結(jié)果如下：

??表  400萬-440萬總價段貼息測算

??資料來源：克而瑞研究中心測算，統(tǒng)計口徑：30年等額本息、商貸3.1%

??在商貸3.1%口徑下，400萬-440萬總價段的20%貼息金額約在2.09萬-2.30萬元之間。可以認為，400萬—440萬元級住房是此次貼息政策的重點覆蓋價格帶。

??若后續(xù)實施細則明確貼息可覆蓋組合貸中的商業(yè)貸款利息，則政策實際覆蓋的貸款規(guī)模和住房總價將明顯擴大；若僅針對公積金貸款部分，則2.5萬元上限對于多數(shù)購房者而言較難完全兌現(xiàn)。

??06

??400萬—440萬元級住房，涉及到成都哪些板塊和項目？

??首先看2026上半年新房市場基本面：大成都新房成交30298套、成交金額747.9億元、成交面積402.46萬㎡、成交均價18584元/㎡（克而瑞口徑，僅統(tǒng)計普通住宅及別墅，統(tǒng)計截至2026年6月30日）；同比成交套數(shù)-41.59%、金額-43.4%、面積-41.1%，均價同比-3.91%，呈"量縮價穩(wěn)"特征；供應415.18萬㎡（同比-21.29%），供求比1.03。

??基于克而瑞2026上半年區(qū)域數(shù)據(jù)，我們逐區(qū)測算400萬-440萬預算對應可購建筑面積，結(jié)果如下：

??表  成都400-440萬預算可能觸及的區(qū)級市場

??資料來源：克而瑞，僅統(tǒng)計普通住宅及別墅，統(tǒng)計截至2026年6月30日；成交價格為市場監(jiān)測價格。

??400/440萬可購面積由均價測算得出，為區(qū)域趨勢性判斷（此為克而瑞2026上半年口徑的趨勢測算，非實際成交篩選結(jié)果），不代表具體樓盤可成交價

??上圖顯示，錦江區(qū)以51167元/㎡顯著領(lǐng)跑，與外圍龍泉驛、雙流約1.7萬元/㎡形成近3倍價差。下圖進一步對比各區(qū)域400萬與440萬預算的可購建筑面積。

??400萬-440萬區(qū)間實際成交數(shù)據(jù)驗證

??上述逐區(qū)測算為克而瑞2026上半年區(qū)域均價的趨勢性推演。為進一步驗證400萬級住房的真實市場分布，繼續(xù)分析CRIC 2026年1—8月總價400萬—440萬商品住宅的實際成交數(shù)據(jù)。

??（一）板塊分布TOP10。 據(jù)CRIC統(tǒng)計，2026年1—8月總價400-440萬商品住宅共覆蓋60個板塊，合計成交958套、成交面積148235㎡。TOP10板塊如下表。

??表  成都400-440萬成交TOP10板塊

??數(shù)據(jù)來源：CRIC，統(tǒng)計口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實施前的存量成交情況

??數(shù)據(jù)來源：CRIC，統(tǒng)計口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實施前的存量成交情況

??從圖中可以看出，崔家店板塊以198套顯著領(lǐng)跑，外金沙、八里莊-二仙橋分列二、三位，板塊均價集中在24000-32000元/㎡區(qū)間。

??（二）項目TOP10排行。 據(jù)CRIC統(tǒng)計，全市共101個項目錄得成交，合計949套、成交面積147017㎡、成交金額39.536億元。TOP10項目如下表。

??表  成都400-440萬成交TOP10項目

??數(shù)據(jù)來源：CRIC，統(tǒng)計口徑：2026年1月—8月。

??（三）區(qū)域匯總。 據(jù)CRIC按區(qū)域匯總的101個項目全量統(tǒng)計，各區(qū)域400-440萬總價段成交分布如下表。

??表  各區(qū)域400-440萬總價段成交分布表

??數(shù)據(jù)來源：CRIC，統(tǒng)計口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實施前的存量成交情況

??成華區(qū)以37.7%的成交套數(shù)占比構(gòu)成400—440萬總價段的絕對主力，青羊區(qū)（20.1%）居次，天府新區(qū)（9.3%）與高新南區(qū)（8.5%）合計17.8%構(gòu)成第三梯隊。

??07

??結(jié)語與趨勢展望

??綜合來看，上海新政告訴市場"15%首付可進一步降低門檻"，成都新政則進一步告訴市場"不僅可以15%首付，還可以給貸款利息打八折"。從這里可以看出，房地產(chǎn)政策正在從過去的"給政策"逐步轉(zhuǎn)向"給資金"，從"托市場"進一步轉(zhuǎn)向"精準托舉住房消費"。

??從政策實施的預期效果看，地方政府拿出真金白銀做利息補貼，對有購房需求的消費者而言，具有顯著的“臨門一腳”推動作用，但是否有進一步擴展?jié)撛谧》肯M的能力，則存在不確定性：

??1、窗口期效應決定轉(zhuǎn)化效果。 假設居民收入預期與就業(yè)環(huán)境保持平穩(wěn)，貼息政策能否將觀望需求轉(zhuǎn)化為成交，關(guān)鍵取決于2026年12月31日前的窗口期效應。不確定性在于，若購房者預期政策可能延續(xù)或加碼，反而可能延遲入市。另外，與兩萬多的利息補貼相比，消費者更多要權(quán)衡是否要拿出幾百萬的資金去購房這件事。

??2、400萬級總價段能否成為成交熱點，需觀察金九銀十表現(xiàn)。 假設新房推盤節(jié)奏與優(yōu)質(zhì)供給如期落地，該總價帶有望成為政策邊際激勵最顯著區(qū)間。需要說明的是，據(jù)CRIC口徑，成都新房當前已呈"量縮價揚、7月環(huán)比回暖"格局，改善需求釋放已現(xiàn)回暖信號，但節(jié)奏仍存在波動。最值得關(guān)注的是政策貼息命中的是主力庫存區(qū)間，金九銀十如能精準撬動該面積段，則有望進一步推動其他熱點城市的政策跟進。

??3、需求端優(yōu)惠向供給端的傳導仍待驗證。 需求端優(yōu)惠能否最終傳導至開發(fā)企業(yè)銷售、拿地與新房供給，是政策成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一傳導受土地供應節(jié)奏、企業(yè)推盤意愿等多重因素影響，存在不確定性。

??4、政策效果或呈脈沖式、階段性特征。一線及強二線城市放松政策對區(qū)域樓市銷售的提振更多體現(xiàn)為脈沖式、階段性特征。成都作為存量主導市場，后續(xù)行情仍取決于市場預期與居民購買力的修復力度。

??總結(jié)來看，若上述積極因素能夠形成合力，成都此次新政的意義就不僅是一輪短期促銷，而可能標志著房地產(chǎn)政策從"托市場"進一步轉(zhuǎn)向"精準托舉住房消費"的方向性探索。