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??上海成為7月全國(guó)樓市最強(qiáng)復(fù)蘇信號(hào)。

??8月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲3%，成為當(dāng)月一線(xiàn)城市中唯一新房?jī)r(jià)格同比正增長(zhǎng)的城市。

??縱觀(guān)四大一線(xiàn)城市7月數(shù)據(jù)，分化態(tài)勢(shì)格外醒目。北京新房環(huán)比下降0.3%，同比下降2.3%；廣州環(huán)比微漲0.1%，同比下降2.2%；深圳環(huán)比上漲0.2%，同比下降2.9%。唯有上海，環(huán)比、同比雙雙錄得正增長(zhǎng)。

??若將時(shí)間軸拉長(zhǎng)至今年前7個(gè)月，這種“領(lǐng)跑”姿態(tài)更為清晰。從一線(xiàn)城市新房1～7月累計(jì)平均價(jià)格同比來(lái)看，上海上漲3.6%，北京下降2.2%，廣州下降4%，深圳下降4.6%。上海是唯一實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)的一線(xiàn)城市。

??二手房市場(chǎng)同樣如此。7月份，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比雖仍下降2%，但降幅已是四大一線(xiàn)城市中最小。70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲或持平的城市僅有8個(gè)，上海位列其中。

??“全國(guó)漲跌看一線(xiàn)，一線(xiàn)漲跌看上?！保趶氖袌?chǎng)判斷變?yōu)榻y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的現(xiàn)實(shí)。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海能夠在多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍處下行通道時(shí)率先企穩(wěn)回升，核心在于政策精準(zhǔn)發(fā)力與市場(chǎng)內(nèi)生修復(fù)的共振?！皽邨l”從限購(gòu)、公積金、房產(chǎn)稅三個(gè)方向同時(shí)調(diào)整，精準(zhǔn)激活了合理住房需求，打通了“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條。

??二手房市場(chǎng)是本輪上海樓市修復(fù)的“主引擎”。據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，上海二手房累計(jì)網(wǎng)簽成交約17.04萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)約14%。剔除春節(jié)所在的2月，其余6個(gè)月成交量均穩(wěn)定在2.2萬(wàn)套以上。7月單月成交23078套，同比增長(zhǎng)19.3%，創(chuàng)近五年7月同期最高。

??價(jià)格方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海二手房?jī)r(jià)格自2月起環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，至7月已連續(xù)6個(gè)月保持正增長(zhǎng)。成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生著深刻變化。

??年初“滬七條”政策調(diào)整后，300萬(wàn)元以下剛需房源一度成為絕對(duì)主力，占比約60%。

??隨著置換鏈條逐步打通，改善型需求接力入場(chǎng)。6月，300萬(wàn)至500萬(wàn)元價(jià)格段成交占比較3月上漲13%，500萬(wàn)至800萬(wàn)元價(jià)格段上漲17%，144平方米以上大戶(hù)型二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%。從“剛需打底”到“改善跟進(jìn)”，一條自下而上的良性置換鏈條正在加速運(yùn)轉(zhuǎn)。

??新房市場(chǎng)同樣可圈可點(diǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1至7月上海新房累計(jì)成交約259萬(wàn)平方米，成交金額近1935億元。TOP30房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2626.4億元。7月單月，上海新房成交面積40.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.5%。在7月上海新房成交面積前十樓盤(pán)中，TOP4全是“10萬(wàn)元+”高端項(xiàng)目。核心地段高端改善項(xiàng)目熱度不減，部分豪宅再現(xiàn)開(kāi)盤(pán)日光。

??58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，7月上海找房熱度環(huán)比上漲1.33%，購(gòu)房人群中首套剛需占51%，二套改善占33%。近郊新盤(pán)的熱銷(xiāo)是結(jié)構(gòu)性需求集中釋放的典型樣本。

??市場(chǎng)端的表現(xiàn)印證了數(shù)據(jù)的溫度。7月11日，上海兩大豪宅項(xiàng)目“中海云錦華庭”“嘉佰道徐匯”同日在徐匯西岸的美高梅酒店開(kāi)盤(pán)，兩大項(xiàng)目均有部分房源單價(jià)突破30萬(wàn)元/平方米，其中“嘉佰道徐匯”總價(jià)過(guò)億元的別墅當(dāng)日成交2套。7月31日，徐匯濱江豪宅項(xiàng)目安瀾上海東區(qū)開(kāi)盤(pán)，100套大平層30分鐘售罄，總成交額33.6億元，平均每分鐘進(jìn)賬1億元。

??據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月份，上海單價(jià)“10萬(wàn)元+”項(xiàng)目在成交面積前十榜單中占比過(guò)半。其中，澐啟濱江均價(jià)14.1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)期成交1.6萬(wàn)平方米，共計(jì)93套；徐匯龍華板塊地王項(xiàng)目“中海云錦華庭”成交排名第二，均價(jià)超21萬(wàn)元/平方米。此外，建發(fā)海宸、安瀾西郊寬境、陸家嘴太古源·源邸單價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上。

??受此推動(dòng)，7月上海新房成交均價(jià)為81493元/平方米，環(huán)比上漲8.6%，同比上漲14.2%，該均價(jià)也是今年以來(lái)的高點(diǎn)。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前上海新房市場(chǎng)對(duì)比去年同期，回暖信號(hào)正持續(xù)增強(qiáng)，基本面韌性充足。一批中端改善型置業(yè)群體信心正逐步修復(fù)，客戶(hù)決策周期從去年的3到6個(gè)月縮短到今年1到2個(gè)月。

??土拍市場(chǎng)同樣釋放積極信號(hào)。7月末，上海楊浦區(qū)八埭頭地塊拍出161.2億元總價(jià)，刷新年度宅地成交紀(jì)錄。頭部房企扎堆核心地段拿地，預(yù)示著后續(xù)高端房源將持續(xù)供應(yīng)，也折射出房企對(duì)上海市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

??張波認(rèn)為，7月至8月為市場(chǎng)常規(guī)淡季，但隨著9月至10月傳統(tǒng)置業(yè)窗口到來(lái)，疊加政策效應(yīng)持續(xù)釋放及年末置換需求集中入市，“金九銀十”行情大概率重回回暖通道。

??盧文曦認(rèn)為，8月以來(lái)，市場(chǎng)積極信號(hào)不斷顯現(xiàn)。新房熱度逐步回升，上海徐涇、嘉定新城多個(gè)新項(xiàng)目觸發(fā)積分，部分項(xiàng)目認(rèn)籌量、認(rèn)籌率創(chuàng)下年內(nèi)新高，購(gòu)房者入市信心持續(xù)修復(fù)。預(yù)計(jì)8月上海房?jī)r(jià)將延續(xù)穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，淡季持續(xù)蓄力，為“金九銀十”樓市行情筑牢基礎(chǔ)。