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??河南省住建廳等九部門于2026年9月8日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)控增量去庫(kù)存優(yōu)供給著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的若干措施》，出臺(tái)十五條調(diào)控舉措，圍繞“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”三大關(guān)鍵詞，構(gòu)建供需雙向調(diào)節(jié)框架。新政以庫(kù)存去化周期作為土地供應(yīng)的剛性約束標(biāo)尺，同時(shí)通過(guò)優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定、推進(jìn)存量收購(gòu)、鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售等組合工具，激活合理住房需求，標(biāo)志著河南房地產(chǎn)調(diào)控思路從“管結(jié)果”向“管源頭”的系統(tǒng)性轉(zhuǎn)變。這也充分說(shuō)明，對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地依然有各項(xiàng)積極動(dòng)作。

??一、政策框架：四大板塊十五條舉措的系統(tǒng)集成

??從政策結(jié)構(gòu)看，此次“十五條”分為“嚴(yán)格管理控新增”“綜合施策去庫(kù)存”“著力提質(zhì)優(yōu)供給”“多措并舉穩(wěn)預(yù)期”四大板塊，形成了從土地供應(yīng)到住房消費(fèi)、從增量管控到存量盤活、從品質(zhì)提升到風(fēng)險(xiǎn)防控的全鏈條政策體系。

??其中，控增量板塊聚焦住房供應(yīng)管理、房地聯(lián)動(dòng)和預(yù)售管理三條主線；去庫(kù)存板塊涵蓋消費(fèi)支持、套數(shù)認(rèn)定優(yōu)化、存量收購(gòu)、以舊換新和公積金支持五項(xiàng)工具；優(yōu)供給板塊圍繞“好地塊、好房子、好服務(wù)”展開；穩(wěn)預(yù)期板塊則著力規(guī)范市場(chǎng)秩序和探索發(fā)展新模式。

??二、政策出臺(tái)背景：供需失衡壓力倒逼調(diào)控升級(jí)

??河南此次新政出臺(tái)的直接背景，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端持續(xù)承壓的客觀現(xiàn)實(shí)。根據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年1至7月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.0%，新建商品房銷售面積同比下降8.5%，銷售額同比下降11.9%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降15.9%，其中個(gè)人按揭貸款下降38.4%，國(guó)內(nèi)貸款下降30.1%，融資端收縮態(tài)勢(shì)明顯。值得注意的是，全省二手房成交面積同比增長(zhǎng)16.7%，表明住房需求并未消失，而是在新房與二手房之間發(fā)生了結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)移。

??從政策演進(jìn)脈絡(luò)看，此次“十五條”并非孤立出臺(tái)。2025年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，為2026年房地產(chǎn)工作定下基調(diào)。2026年1月，河南省政府辦公廳已印發(fā)通知，明確支持各地因地制宜發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼，組織住房促銷活動(dòng)200場(chǎng)（次）以上，并加快發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。5月發(fā)布的河南省“十五五”規(guī)劃綱要進(jìn)一步提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，根據(jù)人口變化合理安排房地產(chǎn)用地規(guī)模和布局。下半年，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體框架下，9月新政在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了系統(tǒng)性集成和工具細(xì)化，形成了從土地供應(yīng)到住房消費(fèi)、從增量管控到存量盤活的全鏈條政策框架。

??從河南政策看，住宅庫(kù)存去化周期18個(gè)月以上的縣（市、區(qū)），暫停商品住宅用地出讓；12至18個(gè)月的，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積確定新出讓面積上限，確保不增加存量商品住宅用地面積。這一差異化用地管控機(jī)制，實(shí)質(zhì)上是將土地供應(yīng)的“閘門”交由市場(chǎng)庫(kù)存狀況來(lái)調(diào)節(jié)，從源頭遏制新增庫(kù)存積壓。

??在住房供應(yīng)管理層面，新政要求堅(jiān)持“以需定供”，根據(jù)城市發(fā)展、人口變化、住房需求等因素，科學(xué)編制“十五五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢。在預(yù)售管理環(huán)節(jié)，新政要求收緊商品房預(yù)售審批，對(duì)分批預(yù)售但去化率較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制后續(xù)預(yù)售許可審批節(jié)奏，同時(shí)提高預(yù)售準(zhǔn)入門檻，積極推廣現(xiàn)房銷售模式。這一安排與“828”新政的現(xiàn)房改革制度形成呼應(yīng)，旨在從銷售端規(guī)避庫(kù)存積壓和交付風(fēng)險(xiǎn)。

??三、去庫(kù)存：多維工具激活需求與盤活存量

??去庫(kù)存方面，新政構(gòu)建了“需求激活+存量盤活”的雙軌機(jī)制。在需求端，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定方式是重要突破：購(gòu)房者在擬購(gòu)住房所在縣（市、區(qū)）行政區(qū)內(nèi)無(wú)房的，可認(rèn)定為首套房；已有住房的多子女家庭再次購(gòu)房時(shí)，套數(shù)認(rèn)定可核減一套。這一調(diào)整直接降低了改善性需求和多子女家庭的購(gòu)房門檻，有助于釋放被此前認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)抑制的合理需求。同時(shí)，新政鼓勵(lì)各地因地制宜實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼、貸款貼息，并結(jié)合本地文化旅游特色開展“房地產(chǎn)+”復(fù)合型促銷活動(dòng)，創(chuàng)新住房消費(fèi)場(chǎng)景。

??在存量盤活端，新政提出統(tǒng)籌中央和省級(jí)城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債，支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、宿舍、人才房等。城中村改造、城市更新等項(xiàng)目中涉及房屋安置的，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用作安置房。此外，新政持續(xù)推動(dòng)“以舊換新”，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)個(gè)人二手住房，引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與房企、購(gòu)房群眾簽訂三方協(xié)議促成“賣舊買新”，并推行個(gè)人存量住房“帶押過(guò)戶”，完善跨銀行交易流程。公積金政策同步放寬，支持靈活就業(yè)人員繳存公積金，優(yōu)化租房提取額度和頻次，支持提取公積金用于老舊住宅加裝電梯等自住住房配套消費(fèi)。

??四、優(yōu)供給：從“好地塊”到“好服務(wù)”的全鏈條品質(zhì)提升

??優(yōu)供給維度，新政提出“供應(yīng)好地塊、建設(shè)好房子、改成好房子、提供好服務(wù)”的系統(tǒng)性安排。在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，推動(dòng)區(qū)位較好且基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、教育等配套齊全的地塊供應(yīng)，合理確定容積率、建筑密度、建筑高度等指標(biāo)。在住房建設(shè)環(huán)節(jié)，嚴(yán)格落實(shí)住宅項(xiàng)目規(guī)范與適老化標(biāo)準(zhǔn)，省市聯(lián)動(dòng)遴選推出一批面積大小適中、貼合群眾需求的“好房子”示范項(xiàng)目。在存量更新環(huán)節(jié)，鼓勵(lì)各地開展居民老舊住房原拆原建、自主更新，引導(dǎo)居民通過(guò)共商、共建、共享實(shí)現(xiàn)住區(qū)煥新。

??物業(yè)服務(wù)提質(zhì)同樣是優(yōu)供給的重要組成部分。新政提出實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，依托“物業(yè)我來(lái)說(shuō)”小程序暢通業(yè)主訴求渠道，完善問(wèn)題閉環(huán)處置機(jī)制，探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老托育、社區(qū)家政”多元服務(wù)模式。這一安排將住房品質(zhì)從建設(shè)端延伸至運(yùn)維端，體現(xiàn)了全生命周期管理理念。從市場(chǎng)影響看，優(yōu)供給策略有助于引導(dǎo)房企從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

??五、現(xiàn)房端：從預(yù)售收緊到現(xiàn)房鼓勵(lì)的雙軌安排

??河南“十五條”在預(yù)售管理與現(xiàn)房銷售方面形成了較為系統(tǒng)的制度安排。新政第3條“嚴(yán)格商品房預(yù)售管理”明確提出，對(duì)分批預(yù)售但去化率較低的房地產(chǎn)項(xiàng)目，所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)嚴(yán)格控制該項(xiàng)目后續(xù)商品房預(yù)售許可審批節(jié)奏，同時(shí)綜合考慮當(dāng)前市場(chǎng)供求實(shí)際，進(jìn)一步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷售。這一條款的核心邏輯在于：通過(guò)預(yù)售環(huán)節(jié)的差異化管控，將銷售許可的審批節(jié)奏與項(xiàng)目實(shí)際去化情況掛鉤，倒逼房企審慎拿地、合理定價(jià)，避免在庫(kù)存高企區(qū)域繼續(xù)形成新的供應(yīng)壓力。

??值得注意的是，新政第15條“穩(wěn)步探索新模式”進(jìn)一步將現(xiàn)房銷售制納入房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心框架。文件提出，引導(dǎo)房企探索落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)公司制、主辦銀行制和現(xiàn)房銷售制，規(guī)范項(xiàng)目公司與總部關(guān)系，強(qiáng)化項(xiàng)目資金閉環(huán)管理，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。這意味著現(xiàn)房銷售不再僅是銷售方式的調(diào)整，而是與項(xiàng)目開發(fā)體制、融資機(jī)制改革協(xié)同推進(jìn)的系統(tǒng)性工程。

??六、市場(chǎng)影響與展望

??從政策工具的組合邏輯看，河南“十五條”體現(xiàn)了三個(gè)顯著特征。一是調(diào)控思路從“管結(jié)果”轉(zhuǎn)向“管源頭”，不直接干預(yù)房?jī)r(jià)，而是通過(guò)土地供應(yīng)和預(yù)售管理的約束機(jī)制倒逼市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。二是供需雙向發(fā)力，供給端實(shí)行差異化供地和現(xiàn)房銷售引導(dǎo)，需求端通過(guò)套數(shù)認(rèn)定優(yōu)化和公積金支持降低購(gòu)房門檻，形成閉環(huán)。三是短期去庫(kù)存與長(zhǎng)期模式轉(zhuǎn)型兼顧，存量收購(gòu)和“以舊換新”著眼于化解當(dāng)前庫(kù)存壓力，而“好房子”建設(shè)和現(xiàn)房銷售推廣則指向房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。

??對(duì)房企而言，新政的影響呈分化態(tài)勢(shì)。庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)區(qū)域的房企將面臨土地供應(yīng)收緊的約束，但存量收購(gòu)和“以舊換新”政策為其提供了去化渠道；核心城市的品質(zhì)型項(xiàng)目則有望受益于“好地塊”供應(yīng)和改善性需求釋放。對(duì)地方政府而言，差異化供地機(jī)制在短期內(nèi)可能影響土地出讓收入，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看有助于修復(fù)市場(chǎng)供需關(guān)系，為土地財(cái)政的可持續(xù)性奠定基礎(chǔ)。后續(xù)需重點(diǎn)關(guān)注各地購(gòu)房補(bǔ)貼和貸款貼息的落地力度、存量商品房收購(gòu)的實(shí)際推進(jìn)節(jié)奏，以及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)擴(kuò)圍對(duì)房企資金鏈的影響。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)