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??過去幾天，信達(dá)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“信達(dá)地產(chǎn)”）的投資者經(jīng)歷了一場股價(jià)過山車行情。

??9月1日至9月3日，信達(dá)地產(chǎn)連續(xù)三個(gè)交易日內(nèi)日收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過20%。而同期，上證指數(shù)則處于下跌態(tài)勢，信達(dá)地產(chǎn)的逆勢上漲引發(fā)市場諸多猜測。9月4日，公司發(fā)布股票交易異常波動公告，經(jīng)自查并向控股股東核實(shí)，明確表示“不存在應(yīng)披露而未披露的重大事項(xiàng)”，并提醒投資者注意經(jīng)營業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)。

??一紙公告為這場短暫狂歡畫上了休止符。隨后，信達(dá)地產(chǎn)股價(jià)回調(diào)，9月7日下跌4.86%，9月9日再次下跌7.14%。

??就在股價(jià)異動前不久，信達(dá)地產(chǎn)剛剛披露了2026年半年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，信達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12.83億元，同比下降27.85%；歸屬上市公司股東凈利潤虧損13.2億元，較上年同期36.9億元的虧損收窄64.24%。

??營收仍在萎縮，虧損卻在收窄。單看這組數(shù)據(jù)，信達(dá)地產(chǎn)似乎在好轉(zhuǎn)。但若將時(shí)間線拉長，將這份半年報(bào)置于公司近五年的發(fā)展軌跡中審視，結(jié)論或許截然不同。

??少計(jì)提帶來的減虧

??拆解信達(dá)地產(chǎn)2026年上半年的減虧來源，答案藏在減值計(jì)提的變化里。

??半年報(bào)顯示，公司當(dāng)期計(jì)提資產(chǎn)減值損失和信用減值損失合計(jì)3.66億元。而2025年同期，這兩項(xiàng)合計(jì)高達(dá)25.88億元。僅計(jì)提減值就同比減少約22億元，這一數(shù)字，幾乎等于公司當(dāng)期歸母凈利潤減虧規(guī)模的全部來源。

??換言之，信達(dá)地產(chǎn)2026年上半年虧損之所以收窄，更多是計(jì)提減少帶來的自然回落，而非經(jīng)營基本面的好轉(zhuǎn)。

??收入端的數(shù)據(jù)也印證了這一判斷。上半年?duì)I業(yè)收入12.83億元，同比下降27.85%，延續(xù)了自2024年以來的收縮態(tài)勢。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入9.14億元，同比減少33.98%，是營業(yè)收入下行的最主要拖累。

??從毛利率看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率10.31%，同比提升6.12個(gè)百分點(diǎn)，主營業(yè)務(wù)毛利率7.95%，較上年同期提升2.99個(gè)百分點(diǎn)。毛利率上升與結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)有關(guān)。但銷售進(jìn)度不及預(yù)期、開發(fā)節(jié)奏主動收斂，仍是擺在面前的現(xiàn)實(shí)。上半年，信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額36.95億元。此前公司基于對2026年市場情況的謹(jǐn)慎態(tài)度，已經(jīng)將年度計(jì)劃銷售額下調(diào)至80億元，但從半年度完成情況來看，銷售完成度僅約46%。

??實(shí)際上，信達(dá)地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)持續(xù)多年。

??2020年，公司營業(yè)收入尚達(dá)258.64億元，歸母凈利潤15.02億元。此后便一路下行：2021年?duì)I收221.05億元，2022年182.5億元，2023年114.2億元，2024年80.28億元，2025年45.84億元。五年間，營業(yè)收入縮水超過82%。

??銷售端的萎縮同樣明顯，信達(dá)地產(chǎn)在2021年時(shí)銷售額還有325.18億元，到了2024年已跌至82.69億元，2025年有小幅回升，按照目前進(jìn)度，信達(dá)地產(chǎn)2026年銷售額可能達(dá)到銷售目標(biāo)80億元，甚至低于該目標(biāo)。銷售規(guī)模從300多億元到80億元，縮水幅度也超過75%。

??值得注意的是，2025年，信達(dá)地產(chǎn)錄得上市以來最大虧損，即歸屬母公司股東凈利潤為-78.75億元，虧損原因是公司一次性計(jì)提資產(chǎn)減值損失62.25億元。公司在年報(bào)中解釋稱，部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及對外財(cái)務(wù)性投資存在減值跡象，因此計(jì)提了相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

??轉(zhuǎn)型困境

??信達(dá)地產(chǎn)當(dāng)前的困境，某種程度上與十年前的戰(zhàn)略選擇不無關(guān)聯(lián)。

??依靠母公司中國信達(dá)的金融資源，信達(dá)地產(chǎn)曾在土地市場頻繁出手，尤其是2015年至2017年間兇猛拿地，不少地塊溢價(jià)率都超過200%甚至300%，被市場稱為“地王收割機(jī)”。高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式在行業(yè)調(diào)整期暴露出風(fēng)險(xiǎn)，大量高價(jià)拿下的項(xiàng)目陷入去化困境，資產(chǎn)減值也由此而生。

??在2025年年報(bào)中，信達(dá)地產(chǎn)就披露了公司戰(zhàn)略調(diào)整的消息，由此前的“地產(chǎn)開發(fā)、協(xié)同并購、管理服務(wù)三大業(yè)務(wù)輕重并舉的發(fā)展格局”明確為“大力發(fā)展困境不動產(chǎn)投資和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步提高輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，構(gòu)建輕重并舉的業(yè)務(wù)組合”。代建業(yè)務(wù)是其發(fā)展輕資產(chǎn)的重要抓手之一。

??一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，過去信達(dá)地產(chǎn)在土地市場大手筆、高溢價(jià)掃貨時(shí)，其獲取的不少項(xiàng)目因自身開發(fā)能力薄弱都轉(zhuǎn)手他人或引人代建方合作開發(fā)。而如今，信達(dá)地產(chǎn)自己卻成了代建方。

??不過，信達(dá)地產(chǎn)的代建有別于其他開發(fā)商。作為中國信達(dá)旗下地產(chǎn)平臺，其專門接手爛尾或出險(xiǎn)房企的問題項(xiàng)目，由母公司中國信達(dá)負(fù)責(zé)資金和不良資產(chǎn)處置，信達(dá)地產(chǎn)則通過代建代管盤活項(xiàng)目并完成交付。尤其是在中國恒大風(fēng)險(xiǎn)化解過程中，中國信達(dá)以及信達(dá)地產(chǎn)成為重要參與方。

??在紓困方式上，信達(dá)地產(chǎn)通過債務(wù)重組、股權(quán)收購等多種方式針對不同項(xiàng)目定制盤活方案，有時(shí)，其不只做代建方，還會注入增量投資參與盤活。

??除了參與中國恒大旗下項(xiàng)目紓困，今年2月24日，上海黃浦區(qū)大興街項(xiàng)目舉行開工儀式，該項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)稱為“最復(fù)雜盤活案例”，而信達(dá)地產(chǎn)就負(fù)責(zé)該項(xiàng)目運(yùn)營。

??2025年，信達(dá)地產(chǎn)新獲取項(xiàng)目計(jì)容建筑面積約161.83萬平方米，其中代建項(xiàng)目面積118.54萬平方米，代建項(xiàng)目面積占比高達(dá)73.2%。2026年上半年新獲取項(xiàng)目計(jì)容建筑面積僅3.22萬平方米，全部為代建項(xiàng)目。

??但不容忽視的問題是，代建紓困目前對信達(dá)地產(chǎn)自身業(yè)績的貢獻(xiàn)比較有限。從目前的業(yè)績來看，信達(dá)地產(chǎn)上半年代建項(xiàng)目銷售金額約4.15億元，僅占銷售總額的11.2%；上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入9.14億元，仍占主營收入9.88億元的九成以上，代建業(yè)務(wù)的收入貢獻(xiàn)尚不明顯。與此同時(shí)，信達(dá)地產(chǎn)的代建項(xiàng)目多涉及不良資產(chǎn)盤活，需承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際利潤率可能低于行業(yè)平均水平，這也對公司盈利能力形成壓力。

??五年換四帥

??與業(yè)績持續(xù)承壓相伴的，還有頻繁的人事更迭。

??2026年4月13日，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布公告，董事長鄧立新因“年齡原因”辭去董事、董事長、法定代表人等全部職務(wù)。鄧立新1968年出生，2026年58歲，其原定任期至2027年2月22日屆滿。

??這已是信達(dá)地產(chǎn)五年內(nèi)的第四任董事長。2020年12月，丁曉杰因“工作調(diào)動”辭去董事長、總經(jīng)理職務(wù)，趙立民接任。2022年7月，趙立民因“工作調(diào)整”辭任，石愛民接任。2024年8月，石愛民、總經(jīng)理郭偉、副總經(jīng)理陳瑜三人集體辭職，鄧立新于半個(gè)月后被推舉為董事長。2026年4月，鄧立新也辭任。

??梳理四任董事長的任期與業(yè)績可以看出，丁曉杰離任的2020年，信達(dá)地產(chǎn)歸屬母公司股東凈利潤15.02億元；趙立民任內(nèi)，2021年降至8.15億元，2022年5.5億元；石愛民任內(nèi)，2023年5.05億元，2024年由盈轉(zhuǎn)虧至-7.84億元；而鄧立新任內(nèi)，2025年信達(dá)地產(chǎn)更是巨虧78.75億元。

??可以說，每一任董事長都在見證信達(dá)地產(chǎn)業(yè)績的進(jìn)一步惡化，但沒有一任掌門人能夠扭轉(zhuǎn)頹勢。從履歷看，丁曉杰、趙立民、石愛民、鄧立新四位董事長無一例外都具有深厚的中國信達(dá)背景。

??在一些業(yè)內(nèi)人士看來，這種內(nèi)部人輪換的模式，意味著每次換帥更多是母公司層面的調(diào)整，而非市場化的人才更迭。同一個(gè)體系出來的人往往具有類似的治理思路，這也是信達(dá)地產(chǎn)五年多次換帥，但仍未扭轉(zhuǎn)經(jīng)營業(yè)績的原因之一。

??如今，鄧立新辭任已近五個(gè)月，信達(dá)地產(chǎn)新董事長人選至今未公布。在規(guī)模持續(xù)縮水、業(yè)績連續(xù)虧損的情況下，這家央企地產(chǎn)商的掌舵者之位，似乎正成為一塊燙手山芋。誰將接任，又如何破局，市場仍在等待答案。