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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）8月28日，多部委同日發(fā)布房地產(chǎn)新政，內(nèi)容涵蓋商品住房銷(xiāo)售制度改革、房地產(chǎn)信貸管理優(yōu)化、資本市場(chǎng)融資支持等重要領(lǐng)域，多項(xiàng)政策互為支撐，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式加快落地。

??具體來(lái)看，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售制度的通知》；中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局出臺(tái)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》；證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，相關(guān)配套融資管理規(guī)則同步實(shí)施。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，如果單獨(dú)來(lái)看，三項(xiàng)政策分別屬于三個(gè)領(lǐng)域；但如果放在一起觀察，其政策邏輯高度一致：房地產(chǎn)正在重新構(gòu)建“開(kāi)發(fā)融資—商品銷(xiāo)售—居民購(gòu)房融資”的完整制度鏈條。

??有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售

??此次發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售制度的通知》提到，各地要完善商品住房預(yù)售管理，規(guī)范商品住房預(yù)售條件。商品住房項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售的，單體建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂，具體條件由各地根據(jù)實(shí)際情況確定。

??加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。購(gòu)房人支付的首付款、個(gè)人住房貸款等購(gòu)房資金應(yīng)全部存入資金監(jiān)管賬戶(hù)。商品住房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、水電氣熱等配套設(shè)施具備交付條件后，解除資金監(jiān)管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違約不能按期交房的，購(gòu)房人有權(quán)按照合同約定提出解除購(gòu)房合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須按照合同約定退還購(gòu)房資金并承擔(dān)違約責(zé)任。

??現(xiàn)房銷(xiāo)售是此次重大變革的核心。《通知》明確，各地要有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益?！锻ㄖ肥┬兄掌穑鲁鲎屚恋氐纳唐纷》宽?xiàng)目和已出讓土地未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷(xiāo)售；已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。同時(shí)，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)行備案管理并推行現(xiàn)房銷(xiāo)售定金制。

??現(xiàn)房銷(xiāo)售定金制也是此次新政在配套制度上的一項(xiàng)創(chuàng)新舉措。根據(jù)《通知》，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的商品住房項(xiàng)目，在取得建筑工程施工許可證后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房定金合同，依法收取少量定金。購(gòu)房定金合同應(yīng)約定定金金額、商品住房售價(jià)、交付時(shí)間及不能按期履約的責(zé)任等，保護(hù)雙方合法權(quán)益。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首次提出推行現(xiàn)房銷(xiāo)售定金制，有助于合理平衡買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)，降低交易糾紛風(fēng)險(xiǎn)，為現(xiàn)房銷(xiāo)售模式提供制度配套。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，現(xiàn)房銷(xiāo)售定金制的設(shè)計(jì)是一大亮點(diǎn)，既為房企保留適度、合規(guī)的資金回籠渠道，又通過(guò)監(jiān)管機(jī)制守住購(gòu)房者資金安全底線(xiàn)。

??此外，《通知》要求，各地要同步完善商品住房項(xiàng)目土地供應(yīng)、金融支持等相關(guān)政策，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售和不動(dòng)產(chǎn)登記管理，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)和銜接，提高管理服務(wù)效能。

??整體來(lái)看，新政對(duì)預(yù)售、現(xiàn)房銷(xiāo)售劃定了清晰適用邊界，兼顧存量在建項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行與新增項(xiàng)目制度革新，有效避免了“一刀切”。

??住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)同志在回答記者提問(wèn)時(shí)也明確，不搞“一刀切”。一方面，對(duì)新老項(xiàng)目分類(lèi)施策，“老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法”。通知施行之日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，實(shí)行預(yù)售的，預(yù)售條件、預(yù)售資金監(jiān)管等按原有政策規(guī)定執(zhí)行；未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住房項(xiàng)目，有力有序推行現(xiàn)房銷(xiāo)售。另一方面，新項(xiàng)目可以現(xiàn)房銷(xiāo)售，也可以預(yù)售。

??重新優(yōu)化房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系

??作為商品住房銷(xiāo)售制度改革的配套制度，《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》是完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的重要組成部分。

??據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人介紹，《意見(jiàn)》圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等細(xì)分領(lǐng)域的貸款品種，加強(qiáng)各品種間的銜接，統(tǒng)籌規(guī)劃貸款對(duì)象、期限、用途、抵押率等核心要素，構(gòu)建全面覆蓋、有序銜接的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系。

??其中，為更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理信貸需求，《意見(jiàn)》重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款兩項(xiàng)核心制度進(jìn)行了優(yōu)化。

??一是，建立開(kāi)發(fā)貸款主辦銀行制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的金融服務(wù)能力?！兑庖?jiàn)》明確，單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一家主辦銀行，單獨(dú)或牽頭銀團(tuán)發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款。開(kāi)發(fā)貸款期限應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售周期相匹配，覆蓋項(xiàng)目開(kāi)工到竣工備案全過(guò)程，預(yù)售項(xiàng)目最長(zhǎng)5年，現(xiàn)房銷(xiāo)售項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最長(zhǎng)7年，首次還本日期原則上應(yīng)在項(xiàng)目竣工備案后。

??二是，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款與開(kāi)發(fā)貸款的銜接?！兑庖?jiàn)》明確，個(gè)人住房貸款應(yīng)通過(guò)受托支付方式發(fā)放。購(gòu)房人所購(gòu)新建住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的，受托支付至項(xiàng)目公司在主辦銀行開(kāi)立的資金賬戶(hù)；實(shí)行預(yù)售的，受托支付至項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

??三是，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要，《意見(jiàn)》將個(gè)人住房貸款期限由最長(zhǎng)30年延長(zhǎng)至最長(zhǎng)40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購(gòu)房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定。

??為防范住房逾期交付引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政策還延后了個(gè)人住房貸款的發(fā)放時(shí)點(diǎn)：所購(gòu)新建住房實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售的，貸款應(yīng)在銷(xiāo)售備案后發(fā)放；實(shí)行預(yù)售的，應(yīng)嚴(yán)格在項(xiàng)目竣工備案后發(fā)放。

??該負(fù)責(zé)人表示，《意見(jiàn)》立足房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和構(gòu)建新模式需要，從宏觀層面構(gòu)建房地產(chǎn)信貸基礎(chǔ)制度，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸體系，更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理信貸需求，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。

??招聯(lián)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室執(zhí)行主任董希淼表示，開(kāi)發(fā)貸款主辦銀行制度與資金全封閉管理，讓房企依靠項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)價(jià)值獲取融資，同時(shí)貸款期限與建設(shè)周期匹配，行業(yè)開(kāi)發(fā)行為將更趨規(guī)范。對(duì)購(gòu)房人而言，“能拿房、再還貸”保障了購(gòu)房者資金安全，最長(zhǎng)40年貸款期限有效減輕居民購(gòu)房壓力。

??拓寬房企資本市場(chǎng)融資路徑

??《關(guān)于資本市場(chǎng)支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》的出臺(tái)，旨在加快構(gòu)建與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相匹配的資本市場(chǎng)服務(wù)體系，主要包括以下內(nèi)容：

??一是總體要求。改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，推動(dòng)從依賴(lài)主體信用向基于項(xiàng)目情況轉(zhuǎn)變，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求。強(qiáng)化房地產(chǎn)領(lǐng)域準(zhǔn)入、信息披露、資金監(jiān)管，穩(wěn)妥防范化解處置房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??二是支持合理融資。支持上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再融資以及綜合運(yùn)用發(fā)行股份、定向可轉(zhuǎn)債、現(xiàn)金等工具收購(gòu)涉房資產(chǎn)。加大債券融資支持力度，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行公司債券用于符合政策要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券（ABS）。支持依托符合條件的租賃住房、城市更新等項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）或作為REITs擴(kuò)募資產(chǎn)，穩(wěn)慎推進(jìn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展。支持符合規(guī)定的私募基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。

??三是優(yōu)化監(jiān)管。優(yōu)化對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行證券的準(zhǔn)入監(jiān)管，突出“基于項(xiàng)目”融資特點(diǎn)；優(yōu)化信息披露監(jiān)管，重點(diǎn)關(guān)注執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況；嚴(yán)格募集資金持續(xù)監(jiān)管和穿透式監(jiān)管；嚴(yán)防嚴(yán)打發(fā)行人欺詐發(fā)行、信息披露造假、挪用募集資金等違法違規(guī)行為，加大對(duì)系統(tǒng)性、團(tuán)伙性造假的懲戒力度。

??四是防范化解風(fēng)險(xiǎn)。建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域涉資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)研預(yù)判機(jī)制，加強(qiáng)股債基監(jiān)管聯(lián)動(dòng)。平穩(wěn)有序做好上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退市監(jiān)管，暢通多元化退市渠道。配合地方政府推動(dòng)房地產(chǎn)違約債券處置出清，豐富多元化房地產(chǎn)債券風(fēng)險(xiǎn)處置機(jī)制。

??業(yè)內(nèi)人士指出，本次證監(jiān)會(huì)新政最大亮點(diǎn)，是明確推動(dòng)房企融資邏輯迭代，從傳統(tǒng)依賴(lài)企業(yè)主體信用，轉(zhuǎn)向依托項(xiàng)目本身資質(zhì)開(kāi)展融資。新政全方位優(yōu)化房企股權(quán)、債券、資產(chǎn)支持證券、REITs 等多元化融資渠道，對(duì)不同所有制房企合理融資需求一視同仁。

??嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)的政策內(nèi)容詳實(shí)，尤其在融資支持方面著墨頗多。其中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的部署，各地已在積極推進(jìn)，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清的背景，此類(lèi)融資工具能夠更好地匹配行業(yè)新發(fā)展階段的資金需求。

??此外，結(jié)合近期房貸期限延長(zhǎng)至40年等銷(xiāo)售端政策，可以看到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度正在加速構(gòu)建。對(duì)于房企而言，盡管部分條款趨于嚴(yán)格，但融資制度的規(guī)范化、有序化，將從根本上保障企業(yè)的長(zhǎng)期安全。尤其對(duì)于上市公司，既能在融資端獲得有力支撐，也能在合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)管控上實(shí)現(xiàn)提升，最終以企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展帶動(dòng)行業(yè)整體高質(zhì)量發(fā)展。

??值得注意的是，為改革完善房地產(chǎn)融資制度，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局同日還印發(fā)了《商品住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法（試行）》、《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》、《商業(yè)地產(chǎn)貸款管理辦法（試行）》、《城市更新項(xiàng)目貸款管理辦法（試行）》，以及《信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)領(lǐng)域信托業(yè)務(wù)管理辦法（試行）》等五項(xiàng)管理辦法。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，金融監(jiān)管總局多項(xiàng)政策與證監(jiān)會(huì)資本市場(chǎng)支持措施形成合力，從銀行貸款和資本市場(chǎng)兩條路徑同步發(fā)力，為房地產(chǎn)行業(yè)提供了多維度融資支持，標(biāo)志著房地產(chǎn)發(fā)展新模式在融資配套制度方面邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

??房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條制度重構(gòu)

??對(duì)于此次新政的發(fā)布，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，多部門(mén)同步推出的政策“組合拳”，是一場(chǎng)覆蓋商品房銷(xiāo)售、信貸管理、資本市場(chǎng)融資的全鏈條制度重構(gòu)，將推動(dòng)行業(yè)告別過(guò)去“三高”的發(fā)展路徑，為房地產(chǎn)新發(fā)展模式筑牢制度根基，助力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，此三份事關(guān)中國(guó)住房金融發(fā)展新模式的綱領(lǐng)性文件的發(fā)布，是一次精心設(shè)計(jì)的制度協(xié)同，將讓房地產(chǎn)真正告別過(guò)去依賴(lài)預(yù)售回款、高杠桿、高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)模式。真正值得關(guān)注的并不是某一項(xiàng)政策本身，而是三者之間形成的制度閉環(huán)：現(xiàn)房銷(xiāo)售降低購(gòu)房者交付風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資為開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更長(zhǎng)建設(shè)周期提供資金基礎(chǔ)，個(gè)人住房貸款則為合理住房需求提供金融支持。由此，房地產(chǎn)的資金循環(huán)正在從“預(yù)售回款驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)”逐漸轉(zhuǎn)向“項(xiàng)目融資支持建設(shè)、現(xiàn)房交易降低風(fēng)險(xiǎn)、居民信貸支持消費(fèi)”。這是過(guò)去三十年未有之變局。行業(yè)的游戲規(guī)則，從“快周轉(zhuǎn)、高杠桿、主體信用”徹底轉(zhuǎn)向“慢周轉(zhuǎn)、低杠桿、項(xiàng)目信用”。

??未來(lái)能在桌上繼續(xù)玩下去的，只有兩類(lèi)主體：一類(lèi)是融資成本足夠低、能扛住長(zhǎng)周期的央國(guó)企；另一類(lèi)是能在產(chǎn)品力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本化退出上建立壁壘的專(zhuān)業(yè)化房企。至于那套靠“賣(mài)樓花”滾雪球的高周轉(zhuǎn)模式，它已經(jīng)成為了歷史。