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??2026年8月25日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，正式提出“支持群眾‘拆舊建好’”政策。該政策明確，在充分尊重原土地使用權(quán)人意愿的基礎(chǔ)上，可由城市更新實施主體通過“地隨房走”（含協(xié)商收購房屋產(chǎn)權(quán)、劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置）方式實施開發(fā)建設(shè)“好房子”。這里提出了兩個重要概念，一是“拆舊建好”，二是“地隨房走”。這一模式與傳統(tǒng)的城市更新以及當(dāng)前推進的“原拆原建”等表述存在差異，因此也是當(dāng)前精細(xì)化城市更新與更加精準(zhǔn)施策內(nèi)容相結(jié)合的一種體現(xiàn)。

??一、政策核心機制分析：“地隨房走”的制度創(chuàng)新

??“拆舊建好”政策并非一項孤立條款，而是與2026年4月批準(zhǔn)、6月施行的《成都市城市更新條例》形成制度配套。兩者的銜接，構(gòu)建了從法律依據(jù)到操作路徑的完整閉環(huán)。該政策最關(guān)鍵的制度設(shè)計，在于“地隨房走”模式，其與傳統(tǒng)城市更新模式存在本質(zhì)差異。具體對比如下表。

??該模式的核心優(yōu)勢體現(xiàn)在三個方面。其一，降低土地獲取制度成本。通過“地隨房走”繞開了傳統(tǒng)收儲-招拍掛的長流程，允許實施主體在收購房產(chǎn)同時獲得土地使用權(quán)，縮短項目開發(fā)周期。其二，明確原權(quán)利人權(quán)益保護邊界。將“充分尊重意愿”作為前置條件，意味著協(xié)商收購而非強制征收是基本原則，這有助于減少更新過程中的社會矛盾。其三，提供國有資產(chǎn)處置通道。納入“劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置”選項，為涉及公房、國企產(chǎn)權(quán)的老舊小區(qū)更新打通了產(chǎn)權(quán)整合障礙。

??二、“拆舊建好”和“原拆原建”的區(qū)別

??“拆舊建好”與“原拆原建”之間的關(guān)鍵區(qū)別在于，除了安置原居民住房外，項目范圍內(nèi)通常還會規(guī)劃一部分可對外銷售的商品房或持有型項目，這也是引入市場化實施主體進行開發(fā)的核心商業(yè)邏輯。該模式本質(zhì)上屬于市場化更新改造項目，而非純粹的居民福利工程。實施主體通過“地隨房走”機制取得土地后，需在原址進行整體開發(fā)，除向原居民提供原址回遷住房外，其余新建住宅可作為商品房面向市場銷售。

??從政策依據(jù)來看，成都市2021年發(fā)布的《關(guān)于進一步推進“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新用地支持措施的通知》已對“地隨房走”模式的實施路徑作出明確規(guī)定：由區(qū)政府確定項目實施范圍，通過公開招標(biāo)確定實施主體，實施主體與房屋所有權(quán)人完成全部不動產(chǎn)權(quán)交易和轉(zhuǎn)移手續(xù)后，憑新規(guī)劃條件簽訂土地出讓合同，實施項目整體改造。在這一過程中，更新后的項目便包含了可面向市場銷售的商品住宅。

??綜上，“拆舊建好”本質(zhì)上是一個兼顧民生改善與商業(yè)開發(fā)的城市更新項目，而非單純的居民還建工程。原居民原地回遷與商品住房對外銷售并行存在，二者共同構(gòu)成了該模式的完整商業(yè)閉環(huán)。

??三、什么是“劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置”

??老舊小區(qū)中普遍存在多種形式的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。成都“地隨房走”（含協(xié)商收購房屋產(chǎn)權(quán)、劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置）方式同時考慮了居民私產(chǎn)和國有資產(chǎn)的處置路徑。具體而言，此類產(chǎn)權(quán)通常包括：國有企事業(yè)單位職工宿舍，即上世紀(jì)企事業(yè)單位自建或購買的職工住房，產(chǎn)權(quán)登記在單位名下，職工僅享有使用權(quán)；直管公房，即由政府直接管理的公有住房，產(chǎn)權(quán)歸屬房管部門；以及國有資產(chǎn)經(jīng)營公司持有的房產(chǎn)，即經(jīng)國企改制、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)后由國資平臺持有的存量房產(chǎn)。

??“協(xié)商收購房屋產(chǎn)權(quán)”適用于產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)屬歸私人或一般法人所有的房屋。城市更新實施主體通過與產(chǎn)權(quán)人平等協(xié)商，以市場化買賣方式完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。這一路徑在產(chǎn)權(quán)歸集上遵循民事交易邏輯，核心機制是“雙方達(dá)成一致、完成過戶”。

??“劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置”專門針對產(chǎn)權(quán)歸屬國有的房屋進行處理。由于國有資產(chǎn)不能由實施主體與產(chǎn)權(quán)人自行協(xié)商買賣，必須遵循國有資產(chǎn)監(jiān)管程序，政策為此開辟了“行政劃轉(zhuǎn)”路徑。具體而言，在城市更新框架下，經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)管部門批準(zhǔn)，相關(guān)國有房產(chǎn)可通過非市場交易方式（如無償劃轉(zhuǎn)、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等），從原產(chǎn)權(quán)單位劃轉(zhuǎn)至城市更新實施主體或政府指定平臺，從而實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集。

??四、對成都房地產(chǎn)市場的影響研判

??“拆舊建好”政策，可以說是城市更新領(lǐng)域一項頗具創(chuàng)新性的舉措。它的優(yōu)勢在于，既兼顧了城市更新過程中的社會屬性與公共利益，又從商業(yè)角度實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的可能。因此，這一政策對整個土地市場，尤其是房地產(chǎn)市場，將產(chǎn)生積極的推動作用。就成都房地產(chǎn)市場而言，其傳導(dǎo)效應(yīng)預(yù)計將沿三條路徑逐步顯現(xiàn)。

??第一，激活核心區(qū)域改善型住房供應(yīng)。成都主城區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，而大量老舊小區(qū)占據(jù)核心地段但容積率偏低、居住品質(zhì)不足。通過“拆舊建好”，這些地塊可實現(xiàn)原址重建，在不改變土地性質(zhì)的前提下提升容積率和產(chǎn)品品質(zhì)，為主城區(qū)補充“好房子”供給。此項政策與“精準(zhǔn)匹配剛性和剛改住房需求”形成協(xié)同，能夠有效回應(yīng)主城區(qū)改善型需求外溢的痛點。

??第二，構(gòu)建“賣舊買新”置換鏈條的新支點?！安鹋f建好”為不愿出售房屋的業(yè)主提供了“原地改善”的替代選項，而“賣舊買新”則為愿意置換的業(yè)主提供流轉(zhuǎn)支持。兩者共同拓寬了存量房盤活渠道，有利于暢通“老舊小區(qū)→改善新房”的置換循環(huán)。

??第三，推動房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。政策將城市更新的主導(dǎo)邏輯從“政府推動的拆遷”轉(zhuǎn)向“權(quán)利人意愿驅(qū)動的協(xié)商開發(fā)”，客觀上要求實施主體具備更強的居民溝通能力、方案設(shè)計能力和資金統(tǒng)籌能力。這將加速行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)開發(fā)”向“精細(xì)化城市運營”的能力轉(zhuǎn)型。實際上，這一模式一方面顯著增強了房企的主動性，使其更貼近市場需求進行開發(fā)定價；另一方面，也有助于從商業(yè)化角度優(yōu)化產(chǎn)品開發(fā)，尤其是政府在土地供應(yīng)方面給予一定優(yōu)惠，對企業(yè)發(fā)展具有積極作用。

??五、實施難點與風(fēng)險提示

??盡管制度設(shè)計具有創(chuàng)新性，但政策落地仍面臨三方面現(xiàn)實挑戰(zhàn)。首要難點在于“多數(shù)業(yè)主意愿”與“個別業(yè)主異議”之間的協(xié)調(diào)問題。政策強調(diào)“充分尊重原土地使用權(quán)人意愿”，然而，對于老舊小區(qū)普遍存在的多產(chǎn)權(quán)主體情況，是否設(shè)定簽約比例門檻、如何應(yīng)對“釘子戶”問題，目前政策文件尚未給出細(xì)化規(guī)則?！冻啥际谐鞘懈聴l例》雖提及權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜時可申請政府協(xié)調(diào)，但具體操作標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確。

??其次是經(jīng)濟可行性的約束。核心區(qū)域老舊小區(qū)原容積率可能較低，但在改造過程中，潛在的補償成本與建設(shè)成本能否與新建商品房售價之間形成正向利潤空間，取決于區(qū)域房價水平與規(guī)劃指標(biāo)的平衡。若項目需通過過高容積率才能覆蓋成本，則可能與“好房子”的低密舒適定位產(chǎn)生矛盾。此外，更新項目往往不僅涉及住宅，還可能涵蓋商業(yè)、辦公等多種業(yè)態(tài)，這對整個市場及社區(qū)管理帶來了較大挑戰(zhàn)。

??第三是國有資產(chǎn)處置的操作復(fù)雜性。涉及劃轉(zhuǎn)國有資產(chǎn)處置的更新項目，需滿足國資監(jiān)管的各項程序要求，包括資產(chǎn)評估、公開交易、保值增值等，這可能與城市更新“協(xié)商推進”的靈活性要求形成一定張力。