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??導(dǎo) 讀

??2026年8月核心城市新房成交環(huán)比跌幅收窄，二手房前八月累計同比增長6.9%。   

??典型房企1-8月累計實現(xiàn)銷售權(quán)益金額14256.4億元，單月權(quán)益銷售額1510.4億元，環(huán)比增長2.9%。

??解讀

??前言：8月28日中國住房金融制度迎來劃時代變革，在銷售端住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，推行現(xiàn)房銷售與資金全額監(jiān)管，信貸端將個人房貸期限延至40年并延后放款時點，融資端支持REITs和并購重組，推動基礎(chǔ)制度系統(tǒng)性變革。同期，《住房公積金管理條例》迎來施行以來最大幅度修訂，提取范圍擴至住房全生命周期，放開靈活就業(yè)人員自愿繳存，并推進全國互信互認。地方層面約56次政策以公積金優(yōu)化為主，一線城市北京、上海率先放寬限購、下調(diào)首付比例并推出購房補貼，成都、重慶等城市跟進，多地同步加快城市更新與“好房子”建設(shè)。從數(shù)據(jù)來看，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約933萬平方米，環(huán)比下降16.9%，降幅較上月收窄5.8個百分點，前8月累計成交面積約9297萬平方米，累計同比下跌10.8%。

??本月典型房企實現(xiàn)銷售權(quán)益金額1510.4億元。

??1 銷售規(guī)模：典型房企單月權(quán)益銷售額1510.4億元

??2026年8月，典型房企實現(xiàn)單月銷售權(quán)益金額1510.4億元，環(huán)比增長2.9%；2026年1-8月累計實現(xiàn)銷售權(quán)益金額14256.4億元，同比下降12%，較上月跌幅減少3.8個百分點。

??2 企業(yè)表現(xiàn)：龍頭房企業(yè)績分化，部分央企持續(xù)強勢增長

??從企業(yè)權(quán)益銷售額的分布來看，2026年1-8月銷售規(guī)模超過100億元的企業(yè)共有29家，50-100億的企業(yè)有36家，30-50億的企業(yè)有32家，10-30億的企業(yè)有3家。房企銷售權(quán)益榜前20中17家為央國企，央國企仍然是市場的絕對主力。

??從企業(yè)權(quán)益銷售額情況來看，2026年1-8月，龍頭房企內(nèi)部不同性質(zhì)企業(yè)分化進一步加?。貉肫箨嚑I表現(xiàn)強勁，TOP5全部實現(xiàn)增長，增幅達到10%以上。整體來看，央企陣營實力進一步提升，其他性質(zhì)房企的份額持續(xù)被擠壓。

??3 政策環(huán)境：房地產(chǎn)新模式的基礎(chǔ)制度落地，京滬渝蓉等重點城市集中松綁

??2026年8月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)適度寬松基調(diào)，并在月末迎來中央層面集中系統(tǒng)性政策加碼，房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度建設(shè)迎來重大突破。

??中央層面，8月18日，國務(wù)院公布《關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，自9月20日起施行，為《條例》1999年施行以來力度最大的一次系統(tǒng)性調(diào)整。修訂重點包括：提取情形從6項增至9類，覆蓋購房、租房、裝修、物業(yè)費等住房全生命周期需求；放開靈活就業(yè)人員自愿繳存；簡化提取手續(xù)，推進公積金全國互信互認等。8月28日，多部委集中發(fā)布房地產(chǎn)新政“組合拳”，房地產(chǎn)新模式基礎(chǔ)制度落地，是一次劃時代的制度變革：銷售端，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于完善商品住房銷售制度的通知》，有力有序推進現(xiàn)房銷售，實行預(yù)售的單體建筑須完成主體結(jié)構(gòu)封頂，購房人首付款與個貸資金全額納入監(jiān)管賬戶，從源頭防范交付風(fēng)險；信貸端，央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，將個人住房貸款期限由最長30年延長至40年，并延后貸款發(fā)放時點——預(yù)售嚴格在竣工備案后發(fā)放，確保購房人“能拿房、再還貸”；融資端，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于資本市場支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，支持上市房企再融資、并購重組及發(fā)行ABS，推動REITs高質(zhì)量發(fā)展，推動房企融資由“依賴主體信用”轉(zhuǎn)向“基于項目情況”。貨幣政策方面，8月20日LPR連續(xù)15個月保持不變，1年期3.0%、5年期以上3.5%，處于歷史低位。

??地方層面，至8月底約56次出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策，公積金政策優(yōu)化最為密集，成為地方穩(wěn)市場的主要抓手。行政調(diào)控方面，一線城市北京、上海領(lǐng)銜寬松：北京優(yōu)化限購，非戶籍五環(huán)內(nèi)購房社保年限由3年調(diào)為1年，公積金額度大幅提高至首套單方120萬/雙方240萬，支持裝修提取與存量房“帶押過戶”；上海下調(diào)外環(huán)外二套商貸首付比例至不低于15%，推出“以舊換新”總額2億元購房補貼及房票安置。此外，成都、重慶等地跟進購房補貼與公積金優(yōu)化；多地加快推進城市更新與“好房子”建設(shè)，陜西出臺提升住房品質(zhì)實施方案，合肥推進“好房子”建設(shè)行動等。

??4 市場成交：新房成交環(huán)比跌幅收窄，二手房同比保持正增長

??新房成交：環(huán)比降幅收窄、同比由平轉(zhuǎn)跌，前8月累計同比下降10.8%

??2026年8月，全國重點50城新建商品住宅成交面積約933萬平方米，環(huán)比下降16.9%，降幅較上月收窄5.8pcts；同比由7月的基本持平轉(zhuǎn)跌，下降16.4%，市場在傳統(tǒng)銷售淡季與供應(yīng)持續(xù)收縮的雙重拖累下再度承壓。1-8月累計成交面積約9297萬平方米，累計同比下跌10.8%，降幅較1-7月擴大0.7pcts。需要指出的是，8月末中央層面密集釋放的銷售制度與信貸新政，核心城市也有針對性的提供政策助力，有望為“金九銀十”市場注入交易動能，但政策從落地到成交的傳導(dǎo)仍需時間。

??從各能級城市表現(xiàn)看，一線城市8月成交約154萬平方米，環(huán)比下降8.9%、同比增長5.9%，是三大能級中唯一保持同比正增長的板塊，前8月累計成交1389萬平方米，累計同比微降4.2%，市場韌性相對突出；其中上海單月成交46.56萬平方米，環(huán)比增長23.4%、同比增長27.6%，在一線城市中表現(xiàn)最為亮眼，廣州以51.21萬平方米居一線城市成交規(guī)模首位。二線城市8月成交約553萬平方米，環(huán)比下降16.9%、同比下降18.7%，前8月累計成交5560萬平方米，累計同比下降14.4%，其中成都、西安環(huán)比降幅接近四成，長沙、杭州、成都同比跌幅均超三成，成為拖累二線成交的主要力量；僅濟南、哈爾濱等部分城市逆勢放量。三四線城市8月成交約226萬平方米，環(huán)比下降21.6%、同比下降22.0%，單月下行壓力在三大能級中最大，但前8月累計成交2348萬平方米、累計同比僅微降5.3%，低基數(shù)下累計表現(xiàn)相對平穩(wěn)。整體來看，8月新房成交“一線相對韌性、二線加速回落、三四線單月承壓”的分化格局進一步凸顯。

??二手房成交：環(huán)比降幅擴大、同比保持正增，前8月累計同比增長6.9%

??2026年8月，全國重點20城二手房成交延續(xù)回落態(tài)勢“四連降”，成交面積約1451萬平方米，環(huán)比下降8.0%，降幅較上月擴大2.3pcts；同比增長8.8%，增幅與上月基本持平，在新房成交同比轉(zhuǎn)跌的背景下，二手仍憑借價格優(yōu)勢與交易靈活性維持正增長。1-8月累計成交面積約12509萬平方米，累計同比增長6.9%，增速較1-7月擴大0.2pcts，二手房成交量級與增速均顯著領(lǐng)先新房，二手主導(dǎo)地位持續(xù)強化。

??從各能級城市表現(xiàn)看，一線城市8月二手房成交約414萬平方米，環(huán)比下降5.6%、同比增長4.1%，前8月累計成交3608萬平方米，累計同比增長5.3%。二三線城市8月成交約1038萬平方米，環(huán)比下降8.9%、同比增長10.7%，前8月累計成交8900萬平方米，累計同比增長7.5%，增速明顯領(lǐng)先一線城市，反映部分二三線城市在房價充分回調(diào)后，價格敏感的剛需與改善需求釋放彈性更足，存量房市場承接能力持續(xù)增強。

??土地市場：8月土拍熱度延續(xù)回落，北京、上海領(lǐng)銜核心城市穩(wěn)健成交

??2026年8月，土地市場在7月回調(diào)基礎(chǔ)上進一步降溫，成交端明顯走弱，溢價率回落至個位數(shù)區(qū)間，但核心城市優(yōu)質(zhì)宅地仍保持穩(wěn)健熱度。重點50城土地供應(yīng)建面1230.73萬平方米，環(huán)比增長25.70%，同比下降37.20%；成交建面603.08萬平方米，環(huán)比下降31.30%，同比下降32.40%；成交金額750.61億元，環(huán)比下降23.80%，同比增長28.80%；成交樓面價約12446元/平方米，環(huán)比增長10.90%，同比增長90.40%。供地結(jié)構(gòu)上，重慶、漳州、南通、濟南、武漢等城市放量居前。市場熱度方面，本月平均溢價率7.68%，較7月的14.93%回落7.25個百分點，較2025年8月的6.17%仍高出1.51個百分點，超高溢價地塊基本消失，市場熱度中樞已較上半年明顯下移；流拍率回升至3.77%，較7月略有上升，但仍處于相對低位，流拍地塊主要集中在三四線城市。北京、上海核心地塊仍能實現(xiàn)一定溢價，但整體出價更趨審慎。武漢、南寧、南昌、大連等城市因局部供地稀缺出現(xiàn)個別高溢價地塊，但不改整體熱度回落格局。

??展望后市，8月中央多部委聯(lián)合發(fā)布的一攬子新政將對土地市場產(chǎn)生深遠影響。銷售端推行現(xiàn)房銷售、預(yù)售封頂及資金全額監(jiān)管，將有效降低購房者交付顧慮，修復(fù)市場信心，中長期利好新房去化，進而增強房企拿地意愿；信貸端個貸期限延至40年、“交房再還貸”等舉措直接降低購房門檻和月供壓力，有望激活需求端，為土地市場提供需求支撐；融資端支持上市房企再融資、并購重組及REITs擴容，推動房企融資由“依賴主體信用”轉(zhuǎn)向“基于項目情況”，有助于緩解房企尤其是頭部國央企的資金壓力，提升其在一二線核心城市補充土儲的能力。同時，政策明確推進現(xiàn)房銷售，疊加“好房子”建設(shè)導(dǎo)向，預(yù)計后續(xù)核心城市將加大對低密、高品質(zhì)住宅用地的供給力度，城市更新及存量盤活將成為供地重要補充。但考慮到新政落地需要時間，政策效應(yīng)傳導(dǎo)至土地成交端存在時滯，疊加房企資金面分化格局短期難改，預(yù)計三季度土地市場仍將延續(xù)“總量低位運行、核心城市點狀高熱”的分化格局，頭部國央企憑借融資優(yōu)勢仍為拿地主力，中小民企參與度有限。