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??8月28日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》（以下簡稱《意見》）。中國人民銀行有關(guān)部門負責(zé)人就相關(guān)問題回答了記者提問。

??1.問：《意見》出臺的背景是什么？

??答：中央城市工作會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期。黨中央、國務(wù)院就加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式作出部署?！笆逦濉币?guī)劃綱要提出，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度?！兑庖姟纷鳛樯唐纷》夸N售制度改革的配套制度，是完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的重要組成部分，立足房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和構(gòu)建新模式需要，從宏觀層面構(gòu)建房地產(chǎn)信貸基礎(chǔ)制度，優(yōu)化房地產(chǎn)信貸體系，更好滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，維護購房人合法權(quán)益，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)?！兑庖姟放c個人住房貸款、商品住房開發(fā)貸款、商業(yè)地產(chǎn)貸款等具體領(lǐng)域的管理辦法，共同構(gòu)成新模式下房地產(chǎn)信貸的制度體系。

??2.問：《意見》如何更好滿足房地產(chǎn)合理信貸需求？

??答：《意見》圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、運營全生命周期的信貸需求，明確商品住房、保障性住房、租賃住房、商業(yè)地產(chǎn)等細分領(lǐng)域的貸款品種，加強各品種間的銜接，統(tǒng)籌規(guī)劃貸款對象、期限、用途、抵押率等核心要素，構(gòu)建全面覆蓋、有序銜接的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品體系。

??為更好滿足房地產(chǎn)合理信貸需求，《意見》重點對開發(fā)貸款和個人住房貸款兩項核心制度進行了優(yōu)化。

??一是建立開發(fā)貸款主辦銀行制度，提升房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的金融服務(wù)能力?！兑庖姟访鞔_，單個房地產(chǎn)項目對應(yīng)一家主辦銀行，單獨或牽頭銀團發(fā)放開發(fā)貸款。開發(fā)貸款期限應(yīng)與項目建設(shè)、銷售周期相匹配，覆蓋項目開工到竣工備案全過程，預(yù)售項目最長5年，現(xiàn)房銷售項目最長7年，商業(yè)地產(chǎn)項目最長7年，首次還本日期原則上應(yīng)在項目竣工備案后。

??二是加強個人住房貸款與開發(fā)貸款的銜接。《意見》明確，個人住房貸款應(yīng)通過受托支付方式發(fā)放。購房人所購新建住房實行現(xiàn)房銷售的，受托支付至項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶；實行預(yù)售的，受托支付至項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

??三是為適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展需要，《意見》將個人住房貸款期限由最長30年延長至最長40年，給予借貸雙方更大靈活度，具體期限由購房人與商業(yè)銀行協(xié)商確定。

??3.問：《意見》在維護購房人合法權(quán)益、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行方面有哪些新的安排？

??答：《意見》堅持以人民為中心，加強制度規(guī)范，配合商品住房銷售制度改革，重點改革開發(fā)建設(shè)和銷售階段的信貸制度，強化資金封閉管理、?？顚Ｓ?，更好維護購房人合法權(quán)益。

??在開發(fā)建設(shè)階段，通過開發(fā)貸款主辦銀行對項目資金實行封閉管理。要求項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶和定金賬戶，應(yīng)按規(guī)定在主辦銀行開立。項目存續(xù)期間，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、項目自有資金、現(xiàn)房銷售資金等與項目相關(guān)的全部資金均應(yīng)納入項目公司在主辦銀行開立的資金賬戶管理。項目公司對外負債、投資等重大事項，應(yīng)事先告知主辦銀行。

??在銷售階段，延后個人住房貸款發(fā)放時點，防范住房逾期交付引發(fā)金融風(fēng)險。要求所購新建住房實行現(xiàn)房銷售的，個人住房貸款應(yīng)在銷售備案后發(fā)放；實行預(yù)售的，應(yīng)嚴格在項目竣工備案后發(fā)放，確保購房人“能拿房、再還貸”。

??《意見》還專設(shè)“房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”章節(jié)，明確購房貸款最低首付比例、利率、房地產(chǎn)貸款集中度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工具，由中國人民銀行會同相關(guān)部門根據(jù)市場形勢、金融風(fēng)險狀況等，建立房地產(chǎn)金融逆周期調(diào)節(jié)機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。