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??“十五五”規(guī)劃綱要明確提出“有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”，以此為核心內(nèi)容，新建商品房銷售制度改革已然啟動。這是完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要一步。理解這項(xiàng)改革，需要回到制度與時(shí)代的關(guān)系上來。商品房預(yù)售制度回應(yīng)的是增量擴(kuò)張時(shí)代最突出的需要，推進(jìn)現(xiàn)房銷售，則是因?yàn)樽》款I(lǐng)域的主要矛盾已經(jīng)變了，制度也需要相應(yīng)調(diào)整。這一變化在住房產(chǎn)品的評價(jià)方式、購房人的風(fēng)險(xiǎn)處境、開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營邏輯三個層面同時(shí)發(fā)生。

??眼見為實(shí)從解決“有沒有”到回答“好不好”

??在城鎮(zhèn)住房還存在短缺的時(shí)期，預(yù)售制有利于擴(kuò)大開發(fā)資金來源，快速增加住房供應(yīng)。那時(shí)的核心任務(wù)是盡快把房子建出來，購房者關(guān)心的主要是能不能買到、面積夠不夠，憑幾張戶型圖和效果圖就足以做出決策，這與當(dāng)時(shí)的需求特點(diǎn)是匹配的。

??在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的新背景下，城鎮(zhèn)住房領(lǐng)域的主要矛盾已經(jīng)從住房“有沒有”，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》磕酥辆幼∩睢昂貌缓谩?。廣大購房者對“好房子”的需求更為具象化、細(xì)節(jié)化、多維化和個性化，相應(yīng)地，也就越來越不滿足于僅通過面積、樓層等少數(shù)指標(biāo)和幾張戶型圖、效果圖來選擇甚至購買住房，采光通風(fēng)、隔聲效果、公共空間這些真正決定居住體驗(yàn)的細(xì)節(jié)，很難在圖紙上被完整感知。老話說“眼見為實(shí)”，購房者真正走進(jìn)已經(jīng)竣工甚至裝修完成的房子里，細(xì)致考察影響居住生活品質(zhì)的各項(xiàng)細(xì)節(jié)，才有可能買到與自己需求最為吻合的好房子。

??反過來對開發(fā)企業(yè)而言，真正的好房子項(xiàng)目，它豐富的細(xì)節(jié)、它更好的品質(zhì)，一定要讓購房者所見即所得，才能夠轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的市場銷售優(yōu)勢。預(yù)售條件下，那些成本不菲卻看不見、摸不著的品質(zhì)投入，常常難以被充分識別，也就難以獲得相應(yīng)的回報(bào)?，F(xiàn)房銷售讓品質(zhì)投入與市場回報(bào)之間形成閉環(huán)，企業(yè)才有持續(xù)加大投入、并且投得更準(zhǔn)的動力。這正是現(xiàn)房銷售與好房子建設(shè)能夠形成合力的地方。由此來看，銷售制度從以預(yù)售為主向以現(xiàn)售為主的轉(zhuǎn)變，是住房消費(fèi)升級的內(nèi)在要求和必然趨勢，也將為“好房子”建設(shè)提供關(guān)鍵性制度支撐。

??買得放心從鎖定房源房價(jià)到化解交付風(fēng)險(xiǎn)

??對購房人來說，預(yù)售制曾經(jīng)有一重實(shí)在的好處，就是提前鎖定房源和房價(jià)。在供不應(yīng)求、房價(jià)總體上行的階段，早簽約往往意味著更多的選擇余地和更低的價(jià)格，交付環(huán)節(jié)的不確定性相對被這重好處所掩蓋。

??隨著市場從住房需求旺盛、供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性供大于求，這重好處的分量已明顯下降，而購房者在簽約時(shí)同時(shí)承擔(dān)交付周期和交付質(zhì)量兩重不確定性的代價(jià)卻凸顯出來?；仡櫱皫啄甑氖袌霰憩F(xiàn)，新房市場相比二手房市場面臨更大挑戰(zhàn)，除庫存壓力外，一部分購房者對期房能否按期、保質(zhì)交付存在顧慮，也是重要原因之一。保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)有效化解了這一問題，但要從制度層面根本消除顧慮，仍有賴于銷售方式本身的調(diào)整。

??現(xiàn)房銷售從源頭上化解了這兩重不確定性。房子已經(jīng)建成，交付周期不再是一個需要預(yù)判的變量，購房人簽約時(shí)就知道自己什么時(shí)候能拿到房；房子的實(shí)際品質(zhì)也擺在眼前，走進(jìn)去逐項(xiàng)查驗(yàn)即可。購房這件事，從對一份未來承諾的判斷，回到了對一件現(xiàn)實(shí)商品的挑選，這是購房人處境上的一個實(shí)質(zhì)性變化。

??顧慮消除了，觀望自然減少。當(dāng)前住房市場的購房需求以自住需求特別是改善性需求為主，家庭需要經(jīng)過細(xì)致的比選，找到各方面條件都合意的好房子才會出手?，F(xiàn)房銷售讓這個比選過程建立在真實(shí)可感的基礎(chǔ)上，有助于把“想買房”轉(zhuǎn)化為“敢買房”“真買房”，對釋放剛性和改善性住房需求發(fā)揮積極作用，也有利于鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。

??行穩(wěn)致遠(yuǎn)從搶速度拼規(guī)模到重品質(zhì)防風(fēng)險(xiǎn)

??對開發(fā)企業(yè)而言，預(yù)售制當(dāng)年解決的是資金周轉(zhuǎn)難題，著眼點(diǎn)在于如何在更短時(shí)間里建設(shè)和銷售更多商品房，支撐起了大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的擴(kuò)張模式。但搶速度有時(shí)會相對忽視品質(zhì)，拼規(guī)模有時(shí)會相對忽視安全，這也是房地產(chǎn)在過去一段時(shí)間里積累諸多問題的重要原因。

??城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，企業(yè)的經(jīng)營邏輯必須隨之改變。推進(jìn)現(xiàn)房銷售，將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“有多大實(shí)力辦多大事”，擺脫過度負(fù)債、盲目擴(kuò)張的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)向分批拿地、分批開工、分批竣工銷售的穩(wěn)健經(jīng)營。這與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制、主辦銀行制的制度設(shè)計(jì)一脈相承，共同構(gòu)成從源頭防范風(fēng)險(xiǎn)的整體安排，為房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展夯實(shí)了制度基礎(chǔ)，也讓好房子的供給有了相應(yīng)的銷售制度作保證。

??制度因時(shí)而變，衡量改革成效的標(biāo)準(zhǔn)始終是同一個：讓購房者買到的每一套住房，都經(jīng)得起走進(jìn)去、看得見、摸得著的檢驗(yàn)。

??作者系清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任